中建繫首筆 中建東孚搶占第十單保租房REIT

觀點網 全國最大的建築央企，中國建築集團也踏上了保租房公募REITs的風口。

近日，上交所消息顯示，國泰海通中國建築租賃住房REIT正式獲得受理。

這是“中建繫”首單保租房REIT，為此，中建集團拿出了中建八局旗下的中建·幸孚+公寓（上海松江店），作為第一輪的彈藥。

商業客了解到，作為為中建集團拿下的第一塊R4用地，這個項目從出生起就帶着“示範”的基因，如今已是集團運營最成熟、口碑最紮實的住房租賃作品之一。

從上海松江起步，中建八局以及整個中建繫，已在全國布局超百萬平方米的保租房版圖。

而這張首單REIT的“標準化門票”，意味着，接下來，在中建體繫内，将有更多成熟項目批量踏上REITs的快車道，讓“重資産”跑出“輕速度”。

資産證券化快步走

近日，國泰海通中國建築租賃住房REIT獲上交所正式受理。

本次REIT的底層資産為中建·幸孚+公寓（上海松江店），項目估值13.14億元，拟募集資金同為13.14億元，2026年度、2027年度淨現金流分派率預測為4.04%和4.05%。

該地塊是中建集團第一塊R4用地，2018年3月21日由中建八局以4.006億元競得，樓面單價僅3549.89元/平方米。

2021年11月，在拿地三年之後，項目正式投入運營，至今已超四年時間，整體較為成熟。

作為中建繫旗下首單保租房公募REITs，此次REIT的申報與發行，将徹底打通保租房“投融建管退”的完整閉環，讓沉澱資金得以快速變現，從而循環投入新的保租房、城市更新等優質項目當中。

實際上，中建東孚資管在保租房REITs的發行上，已籌謀多時。

商業客查閱發現，本次REIT的原始權益人為中建資本管理（上海）有限公司，運營管理實施機構為上海中建東孚資産管理有限公司。

其中，中建東孚資管，是中建八局商業地産運營管理的旗艦平台‌，負責管理中建八局及其關聯方持有的商業、辦公、長租公寓、酒店等多種業态資産‌。

而中建資本（上海）則定位為中國建築（中建股份）旗下産業金融與REITs專業平台。

早在2024年9月，中建·幸孚+公寓（上海松江店）的實際持有人上海孚茸置業有限公司發生股權變更，由中建東孚資管變更為中建資本（上海）。

彼時，市場普遍認為，中建八局劍指公募REITs。如今，歷時一年半的籌謀終于落地。

從政策端來看，當下，保租房REITs已進入常态化發行階段，機制成熟、審核標準化，申報成功率高、周期可控。

從市場端來看，當前REITs行情火熱，資金追捧明顯。

二級市場上，已上市的八單保租房REITs平均漲幅超30%，個别甚至超過50%。其中，華夏北京保障房REIT于4月21日報收4.083元，較發行價上漲62.67%。

一級市場同樣火爆。以中航北京昌保租賃住房REIT為例，作為闆塊第9只産品，詢價階段即呈現超高熱度，共收到110家網下投資者管理的957個配售對象報價，拟認購總量達365.33億份，為初始網下發售份額的434.92倍。

顯然，保租房REITs的黃金窗口期已至。

值得關注的是，去年11月28日，中建東孚資管以上海中建廣場為底層資産，成功發行全國首單商辦綜合體機構間REITs，規模達12.46億元。

機構間REITs作為Pre-REITs與公募REITs之間的過渡産品，為尚未達到公募發行門檻的優質不動産資産提供了標準化、權益化的融資渠道。這也意味着，中建東孚資管的商業項目未來同樣可接軌公募REITs市場。

而此次保租房REITs的成功發行，不僅打響了中建東孚資管在公募REITs領域的第一槍，更標志着其正式構建出“持有型不動産ABS+公募REITs”的雙格局版圖。

資産底色

作為中建繫首單保租房REITs，中建集團拿出了“壓箱底的寶貝”。

本次REIT的底層資産為中建·幸孚+公寓（上海松江店），位于上海市松江區施園路299弄，是一座集居住、商業、停車于一體的大型保障性租賃住房社區。

招募說明書顯示，該項目包括18棟保障性租賃住房、配套商業、地下車庫及人防車庫等。租賃住房建築面積達10.31萬平方米，截至2025年12月31日，可供出租面積10.27萬平方米，總可租套數為2432套。

戶型結構上，項目以一室一廳為主力，共1163套，可租面積5.68萬平方米，占總面積的55.31%；一室戶型896套，面積2.39萬平方米，占比23.27%；兩室、兩室兩廳、三室兩廳分别占8.67%、7.5%和5.26%。

此外，項目還配套3012.02平方米商業面積及1016個地下車位，租戶生活便利度較高。

從出租表現來看，2023年至2025年，項目期末出租率分别為83.09%、92.09%、93.66%，呈穩步上升态勢，資産運營穩健。

租戶結構方面，項目分為個人和企業兩類。截至2025年12月31日，個人租戶的租賃面積占比80.81%，租金收入占比79.60%，企業租戶僅租用352套。

個人租戶占比較高，意味着租金收入來源較為分散，抗風險能力較強。

不過，值得關注的是，項目租約期限一般為1年，截至2025年末，所有租賃住房合同均于2026年内陸續到期。

雖從過往三年數據來看，項目全年綜合續約率均處于70%以上，但同樣需要警惕的是，在保租房項目集中供應的當下，若大面積集中到期且未能續約或替代，項目仍存在一定空置風險。

相較于出租率的穩步提升，租金水平方面則略顯波動。2023年末，項目平均租金為68.49元/平方米/月，2024年下降4.37%至65.5元，2025年進一步微降至64.75元。

募集說明書解釋稱，2025年末租金略有下降，主要是為适應市場環境變化、提升長期出租率與競争力，項目主動進行運營策略調整所致。

值得注意的是，項目備案價格為81.18-85.00元/平方米/月，當前實際租金64.75元仍顯著低于備案價上限，存在一定調價空間。

據了解，項目周邊的保租房項目還有世茂·閑貓國際青年社區、城璟·松江中山社區、華潤有巢·東部經開店。

其中，世茂·閑貓國際青年社區項目備案價格為70.80元/平方米/月，實際坪效約50.0-65.0元/平方米/月/含稅；城璟·松江中山社區項目備案價格為80.90元/平方米/月，實際坪效約80.0元/平方米/月；華潤有巢·東部經開店項目備案價格為64.00元/平方米/月，實際坪效約50.0-65.0元/平方米/月/含稅。

與可比項目租金水平相比，中建·幸孚+公寓（上海松江店）項目租金水平處于合理區間。

擴募想象

再看看項目的運營成果，2025年，中建·幸孚+公寓（上海松江店）實現營業收入7566.52萬元，EBITDA達5905.71萬元，淨利潤1462.34萬元，經營性淨現金流為5824.89萬元。

整體而言，四項指標協同向好，整體财務結構較為健康。

拉長時間線來看，2023年至2025年，項目公司營業收入分别為6788.14萬元、7564.27萬元和7566.52萬元，收入主要來自保障性租賃住房租金，輔以商鋪租金、車位租金及其他收入。

說明書強調，2022年，受公共衛生事件及政府征用影響，項目無法正常對外招租，運營一度中斷。2023年1月起恢復運營，此後進入爬坡階段。随着出租率提升，營業收入穩步增長，自2024年起已實現穩定運營。

淨利潤的變化更加直觀地反映了這一過程。

2023至2025年，項目公司淨利潤分别為-1926.41萬元、758.06萬元和1462.34萬元。

公司表示，2023年的虧損，主要繫爬坡期收入不足、18号樓業态調整，疊加投資性房地産折舊攤銷及竣工後利息費用不再資本化所致。2024年起淨利潤轉正並持續增長，經營趨于穩定。

更值得關注的是運營淨收益與淨收益率。2023至2025年，項目公司運營淨收益從2833.65萬元增至5136.40萬元，再到5824.89萬元；運營淨收益率則由41.74%躍升至67.90%，再進一步提升至76.98%。

這一趨勢，得益于出租率提升、業态調整完成及成本結構的持續優化，同樣反映出底層資産的運營穩定性及成熟性。

但REITs的長期價值，很大程度上取決于擴募能力。而在這方面，中建繫也已提前布局。

先看中建八局，其旗下的中建東孚資管已搭建起長租公寓三大産品線：包括中建幸孚里服務式公寓、中建幸孚家白領公寓、中建幸孚港灣宿舍型公寓，目前運營面積近40萬平方米，管理房源超7000套。

其中，已開業項目包括中建幸孚里公寓上海張江店、杭州余杭店、上海寶山店、上海臨港店等，另有上海浦東新區三林鎮分散式公寓項目、世博局分散式公寓項目等正在籌開。

再放眼整個中建集團。招募說明書披露，截至2025年末，中建集團未來可用于擴募的保租房項目3個、租賃住房項目33個，總投資額合計約209億元，資産規模合計約91萬平方米，項目分布在北京、上海、深圳、杭州、蘇州等經濟活躍城市。

中建八局的産品線已跑通，中建集團的資産池足夠厚，後續想象空間可觀，可以說，這單REIT不是“一次性資産包裝”，而是中建繫住房租賃産品接軌資産市場的起點。

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