年報觀察 | 保利發展卸下了包袱

觀點網 2025年，房地産行業深度調整态勢持續演進，市場分化程度加深，整體呈現築底修復态勢。

在這樣的市場環境中，保利發展用一份業績答卷展現了“穩中求進”的經營哲學。

4月17日晚間，保利發展發布2025年度報告顯示，以2530億元銷售規模連續三年領跑行業。

除了守住規模基本盤，保利發展在現金流、融資成本、資産質量三大核心維度實現全面優化：銷售回籠率連續三年超100%、經營現金流持續8年保持淨流入、綜合融資成本降至歷史低位。

整體業績方面，保利發展2025年實現營業收入3081.44億元，營業利潤約95.78億元，毛利為392億元，毛利率約12.7%，全年淨利潤50.22億元，歸母淨利潤10.35億元錄得同比下降。

利潤下降與公司的主動選擇有關：為了減輕經營負擔、鞏固财務基礎、增強抵禦周期波動的能力，保利發展選擇主動卸掉“包袱”，年内計提資産減值，因此對公司短期業績造成壓力。

總體來看，保利發展2025年穿越行業周期，在規模、質量、安全之間尋找平衡，為“十五五”高質量發展奠定基礎，充分彰顯央企的責任與擔當。

行業領跑員

保利發展又一次領跑行業。

過往數據顯示，2023-2025年，分别以4222億、3230億、2530億全口徑銷售額成績連續三年登頂行業；同期簽約面積分别為2386.12萬平方米、1796.61萬平方米、1235.34萬平方米。

在規模持續保持領先地位的前提下，保利發展銷售權益比得到了進一步提升，達到79%，同比增加3個百分點——這一指標表明銷售規模並非“虛胖”，行業領跑員的含金量仍在持續增加。

更難能可貴的是，在價格下行的市場環境，保利發展堅持走“産品主義”道路，緊跟國家戰略導向與客戶居住需求的深刻變遷，持續加大“好房子”産品的推廣力度。

圖片來源：企業公告、觀點指數整理

自2023年率先提出“行業進入品質時代”之後，保利發展便對旗下産品進行了結構性調整，新獲取項目中有超過七成都被打造為改善型及高端型産品。

從數據看，保利發展近些年銷售均價不斷攀升，至2025年已突破2字頭，達2.05萬元/平方米，同比增長13.9%。

報告期内，保利發展旗下涌現了不少備受市場追捧的標杆項目，比如廣州玥玺灣和上海世博天悅更是成為了2025年全國少有的銷售額破百億現象級單盤。

具體來看，上海保利世博天悅·世峯新品于12月底亮相，一出手便于将4000萬級置業盛宴推向了高潮。

最終，保利世博天悅年度銷售金額超105億，穩居2025年至今上海頂豪成交額、成交套數雙料TOP3。從2024年至今，該項目整盤銷售金額已經接近240億元，成交套數近700套，是當之無愧的頂豪。

上海世博天悅實景圖

在廣州市場，南方面粉廠“地王”項目——保利·玥玺灣于2025年11月7日入市，最終以單日銷售106億、成交236套的表現，成為“開盤破百億”的現象級樓盤，成交均價約17萬元/平方米，最高單價則突破30萬元/平方米。

廣州玥玺灣項目圖

此外還有廣州天河原絹麻廠地塊項目——保利天曜，創下兩天賣出210套房源、銷售金額33億成交紀錄；上海保利天奕首開不到三小時所有房源“飄紅”，年内實現“四戰四捷”……

諸般成績背後，實質上是市場通過消費選擇行為對保利發展産品競争力所給予的肯定與評價。

有意思的是，按照一般的産業邏輯，高端項目利潤空間或許更大，但容錯率卻比剛需盤低得多，市場或輿論稍有風吹草動便會對項目定價與成交造成沖擊。而且，高端項目前期投入高、後期回款流程久等痛點，無一不在考驗着企業的現金流。

在資金鏈普遍緊繃的大環境下，保利發展2025全年依然實現回籠資金2589億元，銷售回籠率達102%，連續三年超過了100%。年内，經營活動現金流量淨額實現了152億元的淨流入，連續8年保持為正。

截至2025年末，保利發展貨币資金余額1229億元，占總資産比例超10%，並表口徑已售待回籠資金498億元，為應對未來的不确定性提供了充足彈藥儲備。

财務與投資

如果說銷售業績是房企的“面子”，那麼健康的現金流和優化的負債結構，便是決定能否走遠的“里子”。

在融資端，保利發展将央企的信用優勢發揮到了極致，自2024年直接融資規模達到創歷史新高的359億元之後，2025年再次拓展了融資渠道。

5月底，該公司開創行業先河，成功發行了國内首單現金類定向可轉債，規模達85億元，6年期綜合成本僅為2.32%，創新性的融資模式彰顯了資本市場對其經營穩健性的高度認可。

同時，保利發展年内還完成了110億元中期票據和45億元公司債的發行。

圖片來源：企業公告、觀點指數整理

數據顯示，2018年至2025年間，保利發展新增有息負債成本及綜合融資成本均在逐漸下降；自2020年起，新增部分成本便低于綜合成本，說明在資本市場上愈發受到信任。

2025年内，保利發展新增有息負債平均成本進一步同比下降33個基點至2.59%，期末綜合融資成本同比下降38個基點至2.72%的歷史低位。其中，公司債利率最低探至2.12%，中期票據利率低至1.85%，均創歷史新低。

得益于此，保利發展資産負債率實現連續五年下降，2025年再降2.08個百分點至72.26%，有息負債規模也同比減少了77億至3412億元。

值得注意的是，一家資本運作體繫完善的企業，不僅要懂得怎麼“找錢”，還要懂得如何“花錢”，才能實現細水長流、生生不息。

2025年，保利發展拿地總價約為791億元，同比增長16%；拿地權益金額697.5億元，同比增加約15.9%；拿地數量從上年37宗升至52宗，新增計容面積457.2萬平方米，同比增加39.2%；拿地金額權益比約為88%，連續三年超過80%。

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按城市能級劃分，保利發展2025年内在一二線城市投資占比超過了90%。其中，一線城市投資占比約44.9%，杭州、佛山、西安等新一線城市占比35.5%，廈門、石家莊等二線城市占比13.4%。

從具體城市來看，北京、上海、廣州三地占去半壁江山。其中，上海投資金額最高，年内共斥資146.84億新增9個項目，包括楊浦區平涼街道64街坊地塊、闵行區都莊路西側地塊等，新增計容建築面積37.84萬平方米；北京、廣州拿地數量均為3宗，花費資金分别為88.88億、77.35億，對應建築面積23.09萬平方米、26.99萬平方米。

總的來看，保利發展踐行的並非是機會主義，而是更看重價值——這種基于城市價值和長期發展潛力的投資策略，使其能夠在復雜多變的市場環境中實現可持續發展。

此外，保利發展始終堅持核心城市深耕策略，2025年在核心城市的銷售貢獻度依然在92%高位，連續第三年保持在90%左右水平。

在兵家必争的核心城市，保利發展2025年市場占有率7.9%，同比提升0.8個百分點，10個城市市占率超過10%。其中，廣州、上海銷售分别達到500億元和390億元，北京、三亞、佛山等單城均破百億。

報告期内獲取的項目中，當年實現“當年拿地、當年開盤”項目達28個，貢獻簽約金額超200億元。

截至期末，保利發展待售面積5654萬平方米，其中增量項目925萬平方米，存量項目4729萬平方米，同比減少約10%。

為“十五五”開好局

正如前文所述，2025年房地産行業仍處于深度調整進程中，面對由此帶來的資産價格重估壓力，保利發展並沒有選擇回避，而是秉持長期主義原則，主動計提資産減值。

盡管這一決策不可避免地對保利發展短期業績造成一定沖擊，但主動出清歷史包袱能夠讓資産質量更加紮實，這才是對未來負責的表現，也為公司在即将到來的“十五五”周期輕裝上陣、高質量發展掃清了障礙。

2026年作為“十五五”開局之年，保利發展也适時做出了一些新的改變，1月12日啟動了新一輪組織架構優化，将“運營管理中心”和“産品管理中心”合並為“不動産運營中心”。

保利發展彼時表示，此次調整不僅是公司圍繞自身2025年初提出“重塑新保利發展、三大主業齊頭並進”戰略後，主動變革助推戰略落地的最新舉措，更是一家站在行業頭部的領軍企業，在高度波動的不确定時代，改變被動接受，選擇主動進化的發展智慧與改革擔當。

截至目前，保利發展三大主業之間尚未達到真正的齊頭並進，不動産開發銷售業務仍是最主要的營收來源，不過近些年正在大力推動多元化，加速打破三大主業非均衡狀态。

不動産經營方面，保利商旅2025年内推出全新“時光繫”商業産品線，包括時光里、時光匯、X時光三大産品；6月還與知識城商發達成協議，合作将位于廣州黃埔區的香雪時光項目打造成廣州首個POD概念購物中心。

從數據來看，報告期末，保利發展租賃住房、購物中心、酒店、寫字樓等主要商業經營資産項目累計開業約620萬平方米，期内實現資産經營收入51.4億元；其中在管租賃住房規模超過7.1萬間，在營規模超過3.5萬間，同比增長59%。

同時，通過不斷挖掘經營資産融資潛力，首次落地住房租賃購置貸款，還于今年1月啟動以廣州保利中心、佛山保利水城時光匯為標的的商業不動産REITs申報發行工作，積極打通經營資産“投-融-管-退”閉環。

不動産綜合服務方面，保利物業全年實現物業總收入171.3億元，同比增長4.8%，歸母淨利潤15.5億元，同比增長5.1%。年内，第三方項目新簽單年合同金額29.3億元，來自第三方項目的物業管理收入58.6億元，占物業管理收入比重提升至44.6%。

商旅公司拓展7個外部輕資産項目，自主研發酒店數智管理決策繫統，已簽約21家外部酒店；會展闆塊方面，保利世貿博覽館全年完成82場展會、182場會議的場地及服務保障，出租率穩居同類型場館行業前三。

展望未來，保利發展将持續秉持長期主義與穩健經營原則，把握行業轉型機遇，着力提升産品品質與交付能力，不斷優化經營效能與質量，以央企責任促進房地産市場健康有序發展，在“十五五”規劃新階段中實現高質量發展新突破。

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