GDIRI觀察 | 互補的廣州、長沙項目 凱德加緊布局雙REITs平台

觀點指數(GDIRI) 作為國内首單由外資機構發起的消費基礎設施公募REITs，華夏凱德商業REIT于近期發布2025年度業績報告，表現不錯。

報告期内，基金收入、EBITDA、可供分配金額等核心經營指標均超額完成招募說明書同期預測值。

而底層長沙凱德廣場雨花亭與廣州凱德廣場·雲尚兩大項目整體出租率、租金收繳率也居已上市消費REITs第一梯隊，現金流穩定性具備優勢。

試水成功，凱德投資第二單公募REITs亦已進入申報階段，該公司國内雙REITs平台布局雛形初現。

雙項目互補運營底盤

據公開披露數據，2025年，華夏凱德商業REIT基金收入7256.11萬元，完成率達102.57%；盈利端表現，全年實現基金EBITDA錄得3988.11萬元，完成率109.78%，淨利潤1170.71萬元。現金流層面，全年實現可供分配金額3044.17萬元，對應預測值完成度103.15%。

拆分底層資産來看，兩大項目形成了“成長突破+穩定托底”的互補格局。

其中廣州雲尚項目是業績貢獻的核心來源，報告期内實現營業收入4942.72萬元，收入完成度103.20%，運營淨收益2573.04萬元，完成度高達115.50%；長沙雨花亭項目則發揮了成熟資産的穩盤作用，運營淨收益1585.50萬元，完成度102.22%。

項目盈利層面，長沙雨花亭項目毛利率達60.29%，高于行業平均水平；廣州雲尚項目毛利率則為29.21%，主要受調改前期投入、業态結構差異等因素影響。

現金分派率方面，報告期内基金年化現金分派率為3.98%。橫向對比全市場已上市消費基礎設施REITs，該分派率在12只同類型産品中位居第6位，處于行業中遊區間，略高于華夏大悅城商業REIT、中金唯品會奧萊REIT等産品，與行業中位水平基本持平。

細看底層資産運營表現，基金兩大底層資産在出租率、租金收繳率、租金定價等核心運營指標上，都表現亮眼。

出租率方面，截至2025年末，兩大項目整體可供出租面積超8.8萬平方米，整體出租率達98.52%，其中長沙雨花亭項目出租率98.64%，廣州雲尚項目出租率98.40%，均較首發上市時的預測值實現提升。

橫向對比來看，該出租率水平遠高于國内購物中心行業平均水平，在已上市消費REITs中處于第一梯隊，與中金印力消費REIT、華夏大悅城商業REIT基本持平，僅次于華夏華潤商業REIT、華夏中海商業REIT等頭部産品。

而從租金收繳率來看，報告期内，兩大項目整體租金收繳率達99.25%，其中長沙雨花亭項目99.19%，廣州雲尚項目99.28%，基本實現租金全額收繳。

在當前國内商業地産市場仍存在部分租金拖欠、降租免租的行業背景下，接近100%的租金收繳率，從源頭保障了基金現金流的穩定性和可預測性。

租金定價能力上，兩大項目平均租金單價達212.31元/㎡/月，其中長沙雨花亭項目平均租金單價154.86元/㎡/月，廣州雲尚項目平均租金單價265.13元/㎡/月，均處于所在城市核心商圈的中高位水平。

橫向對比同類型上市REITs底層資産，廣州雲尚項目的租金單價高于華安百聯消費REIT旗下上海又一城項目、中金印力消費REIT旗下杭州西溪印象城項目，居行業中高位區間。

值得注意的是，廣州雲尚項目在2025年四季度啟動調改的背景下，仍實現了租金水平的穩中有升，體現了項目在區域市場的定價權；而長沙雨花亭項目作為運營超20年的成熟商業體，維持了近滿租的運營狀态和穩定的租金水平。

優質的租戶和活動，是資産長期穩定運營的核心基石。通過持續引入區域首店、特色品牌，優化業态組合，報告期内兩個底層資産完成了多個品牌的續約與新品牌引入。

截至報告期末，長沙雨花亭項目簽約租戶總數（含島櫃）213個；廣州雲尚項目簽約租戶總數（含島櫃）246個。

同步，長沙項目以主力店為核心，引入“B.DUCK小黃鴨”打造沉浸式城市樂園，聯動《潇湘晨報》舉辦“鄰里超級興福節”，通過親子輪滑賽、國潮市集等活動，鎖定區域家庭消費客群，保障了經營的長期穩定性；

而廣州項目則以專門店為主，落地本土頂流IP“紅小豆”及《瘋狂動物城2》聖誕快閃等活動。

租戶集中度方面，兩大項目租金來源均高度分散，有效降低了單一租戶撤租帶來的經營風險。報告期内，長沙雨花亭項目前五大租戶租金收入合計占比僅16.95%，第一大租戶租金占比不足7%，處于行業中上遊的優質水平。廣州雲尚項目的租戶分散化優勢更為突出，前五大租戶租金收入合計占比僅8.16%，僅次于成都大悅城項目的6.89%。

客群運營方面，凱德成熟的會員體繫成為客流穩定的重要支撐。截至2025年12月末，兩大項目合計會員規模超110萬，其中長沙雨花亭項目會員59.8萬，同比增長14%；廣州雲尚項目會員51.6萬，同比增長18%。

變局下的提前布局

不過，在内生增長之外，在底層資産中扮演“成長突破”角色的廣州雲尚項目，也面臨着區域商圈競争格局重構的挑戰。

例如白雲新城金鉑商業總部與凱德廣場?雲尚同屬廣州白雲新城核心商圈，直線距離約1公里，均位于地鐵2号線沿線，核心輻射範圍高度重疊。

其中金鉑商業總部為總建面46.5萬平方米的城市級商業綜合體，預計2027年1月開業，定位金鉑旗下廣州首個高端旗艦産品線；項目分南北兩個地塊立體開發，涵蓋國際知名連鎖會員超市、五星級酒店、購物中心、城市級跑道公園、都市輕戶外基地、寵物友好公園、多首層街區、甲級寫字樓等業态

基于項目區位、定位、客群的高度重合，金鉑商業總部的落地，短期來看，會對廣州凱德雲尚項目的客流與租戶形成一定的分流壓力。

兩者核心客群均覆蓋白雲新城家庭、年輕潮流與商務辦公客群，業态布局均以零售、餐飲、親子娛樂、生活服務為核心，主力店均包含超市、影院等流量型業态，存在一定的同業競争壓力。

據公開披露信息，金鉑商業總部規劃商業體量約為凱德雲尚的3倍，拟引入超600家品牌，遠超凱德雲尚項目現有200余家的品牌規模，同時搭配自營主力店、國際名品、首進品牌等業态，形成更強的目的地消費吸引力，對廣州凱德雲尚項目的核心客流造成分流。

此外，為保障招商進度，新入市商業體通常會在開業初期推出更具競争力的租金政策與免租優惠，這将直接壓縮凱德雲尚的租金溢價空間。

凱德雲尚當前出租率維持在98%以上的行業高位，而金鉑項目開業前的招商周期，将與凱德雲尚2026-2027年的品牌續約窗口期高度重疊，屆時項目有可能面臨維持出租率穩定與控制租金漲幅的雙重壓力。

不過從另一方面來看，兩個項目仍存在顯著的定位與輻射差異。

金鉑商業總部定位城市級全業态商業綜合體，而凱德雲尚深耕白雲新城近10年，已形成穩定的區域家庭與年輕客群基本盤，形成了差異化的核心競争力。同時，金鉑項目配套的甲級寫字樓、星級酒店，将為白雲新城核心區新增穩定的高端商務客群與住宿客流，進一步擴大商圈的基礎消費盤。

而凱德雲尚作為已運營成熟的商業體，可憑借成熟的業态組合與便捷的地鐵通達性，承接這部分新增商務客流的日常消費需求。

據基金業績會披露信息，華夏凱德商業REIT上市之初便制定了明确的資産調改計劃，2025年四季度廣州雲尚項目正式啟動改造升級。本次調改總成本約2235萬元，聚焦核心樓層業态煥新，拟引入15家新品牌優化業态布局與消費動線，截至報告期末改造區域租賃意向面積已過半，預計2026年7月正式開業。

這一時間節點早于金鉑商業總部的開業時間，具備提前鎖定客群、鞏固差異化優勢的先發條件。

另一方面，在首單消費基礎設施REITs實現穩定運營的同時，凱德投資第二單公募REITs——華夏凱德商業不動産REIT也已進入申報推進階段。

2026年1月，該REIT正式申報至上交所。據披露信息，其底層資産包含深圳來福士廣場與綿陽涪城項目兩大資産，項目總估值50.42億元，預計募集規模40.54億元，基金将采用杠杆收購的形式，預計2026年淨現金流分派率為4.57%，高于首單産品2025年的分派率水平。

其中，深圳來福士項目涵蓋辦公、購物中心、服務式公寓三類産品，土地剩余年限31.22年，總估值38.5億元，其辦公業态估值中整合了全部8.8萬平方米地下空間；綿陽涪城項目則是當地市場首位度最高的商業項目之一，具備穩定的現金流表現。

随着凱德雙REITs平台的逐步成型，預示外資機構在國内公募REITs市場的參與度将持續提升。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。