年報觀察 | 增至5087間 華潤有巢REIT租金波動下完成擴募的一年

觀點網 2025年是租賃住房REITs從試點走向常态化的關鍵年，二級市場整體強于大盤，一級發行及擴募熱情高漲，全年新增和擴募規模約占總募資量超10%。

在上海保租房市場方面，經過“十四五”期間的集中供應，上海新增保租房存在一定程度的同質化競争，近兩年整體市場承壓較大。截至2025年12月收官，累計建設籌措保障性租賃住房61.2萬套、形成供應40.4萬套，提前超額完成102%。

在此背景下，華夏基金華潤有巢REIT披露了2025年全年業績報告。

據财報顯示，2025年，華潤有巢REIT實現收入7905.21萬元，較2024年微降0.03%；淨利潤約1157.99萬元，同比增長19.6%；經營活動産生的現金流量淨額為5283.23萬元，可供分配金額5055.99萬元，完成招募說明書預測的102.15%。

從底層資産運營情況來看，基金整體公寓出租率（按房間數）94.95%，同比微增0.66個百分點；按面積計算出租率94.71%；期内，公寓租金單價水平2.15元/平方米/天，同比下滑1.83%。

擴募布局

2025年是華潤有巢REIT規模躍升的一年。

該基金于2024年5月發布首次擴募公告，最終于2026年1月完成擴募份額正式上市交易。本次擴募認購規模為11.329億元，認購率高達99.51%，其中原始權益人華潤有巢作為戰略投資者份額數量占實際發售基金份額的34.17%。

而本次擴募是國内首單采用向原持有人配售方式擴募的REITs項目，賦予原持有人優先認購權，同時采用市場化定價，避免了對二級市場價格的沖擊，更實現資産的梯度擴容。

本次擴募核心動作是以7.16億元收購有巢馬橋項目100%股權，底層資産從上海松江泗泾、東部經開區兩大項目，拓展至闵行馬橋。

擴募工作完成後，底層資産規模與運營體量均實現增長，總可供出租房間從2612間增至5087間，增幅94.75%；總可供出租面積從9.04萬平方米增至16.96萬平方米，增幅87.58%；車位資源同步擴容，可供出租車位1799個，同比增長75.86%。

從資本結構看，擴募後基金份額總額從5億份增至9.48億份，份額淨值2.3431元，較上年末2.2508元穩步提升。

而公募REITs的核心吸引力在于穩定分紅與現金流回報。

盈利與現金流層面，由于擴募並表時間較短，華潤有巢REIT營業收入與上年基本持平，為7905.21萬元；淨利潤1147.99萬元，同比增長18.57%；經營活動現金流淨額5283.23萬元，同比增長10.11%。EBITDA達5697.72萬元，同比增長3.12%。

分紅與分配層面，全年可供分配金額5055.99萬元，實際分配4902.49萬元，分派比例超97%，全年實施4次現金分紅，每10份基金份額累計分紅0.9805元。受擴募新增份額攤薄影響，2025年現金流分派率1.80%。

截至2025年末，基金總資産為23.63億元，淨資産為22.21億元，較上年分别大幅增長95.79%與97.34%。

此外，從二級市場表現來看，截至2026年4月10日收盤，基金價格為2.77元/份，較發行價2.417元/份上漲14.6%，但較2025年6月24日的3.863元/份最高價，仍有28.29%的回調幅度。

資産底色

基金各項指標的表現，源于底層資産的運營表現支撐。

目前，華潤有巢REIT的底層資産為有巢泗泾項目、有巢東部經開區項目，以及新擴募的有巢馬橋項目，三者均為上海市保障性租賃住房。

整體來看，截至2025年末，底層項目公寓整體出租率（按房間數量計算）同比提升0.66個百分點至94.95%；公寓租金單價為2.15元/平方米/天，同比下滑1.83%；整體剩余租期為0.55年，同比增長5.77%。

具體分項目來看，有巢泗泾項目公寓可供出租房間總數為1264間，實際出租為1203間，按房間數量計算出租率為95.17%，較2024年同比提升1.17個百分點。

租金水平方面，該項目報告期内公寓租金單價為2.56元/平方米/天，同比減少了1.92%。報告期末公寓剩余租期0.54年，同比增加了3.85%。

而有巢東部經開區項目公寓可供出租房間總數為1348間，實際出租為1286間，按房間數量計算出租率為95.40%，較2024年同比提升0.87個百分點；期内，公寓租金單價為1.83元/平方米/天，與去年同期的1.85元/平方米/天相比，減少1.08%，剩余租期增加9.8%至0.56年。

至于有巢馬橋項目，公寓可供出租房間總數為2475間，實際出租為2341間，按房間數量計算出租率為94.59%；期内，公寓租金單價為2.19元/平方米/天，剩余租期0.54年。

針對底層資産周邊競品，2025年内，有巢泗泾項目周邊新增3個競品項目，共提供3123套保障性租賃住房，均為計劃供應範圍内的項目；有巢東部經開區項目新增一個競品項目，提供1394套的保障性租住房；有巢馬橋項目無新增競品項目。

公告指出，新增競品項目的産品與客群定位均與基金項目存在差異，截至報告期末未對基金項目出租率造成影響。

展望未來，據參會投資者分享，華潤有巢REIT基金經理所付晶表示，該基金的發展規劃主要分為存量與增量兩方面。

一是做強存量資産，目前基金3個底層資産均位于上海市，堅定看好上海未來的發展機遇，将持續深耕上海，通過精細化運營保障底層資産業績穩健。

二是優選增量資産，積極通過擴募為華夏基金華潤有巢REIT注入新的發展活力，重點聚焦一線以及成都、杭州、甯波等強二線核心城市的核心資産，持續提升基金的穩定性增長。

截至2025年底，華潤有巢已累計布局15個城市，在營項目61個，在營項目規模4.9萬間，為基金後期的持續擴募提供充足的資産儲備。

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