年報觀察 | 零售租賃市場“更見嚴峻” 收入下滑的匯賢産業信托繼續降債

觀點網 3月17日晚間，匯賢産業信托公布了2025年全年業績公告。

數據顯示，匯賢産業信托于2025年取得收益22.09億元，同比減少5.48%；物業收入淨額為11.46億元，同比減少12.05%；可供分派金額約為2800萬元，分派比率維持在100%，每基金單位分派為0.0043元。

數據來源：企業财報、商業客整理

實際上，從近年表現來看，匯賢産業信托的總收益在2020年跌落30億元大關，全年取得總收益24.99億元，較上一年的31.69億元明顯下滑。盡管此後總收益的表現有小幅回升，但在2025年，總收益水平仍大致持平于2022年，較前高有近十億元的差距。

對于後市，匯賢産業信托有着怎樣的安排？而在過去一年，其業績又有哪些亮點？

“更見嚴峻”的零售租賃市場

匯賢産業信托的物業組合分布于北京、沈陽、成都、重慶四個主要城市，涵蓋寫字樓、零售、服務式公寓及酒店行業，覆蓋總面積超過110萬平方米。

在最新發布的業績公告中，匯賢産業信托指出，2025年總收益的減少主要由于零售及寫字樓物業組合的租金收入減少所致，反映房地産租賃業務正面臨日益嚴峻的挑戰。酒店物業組合表現較亮眼，有助抵消部分跌幅。

具體來看，匯賢産業信托的零售物業組合包括兩個購物中心：北京東方廣場東方新天地，及重慶大都會東方廣場商場。兩個項目共計提供約22.1萬平方米的零售面積。于2025年，零售物業組合的收益為5.74億元，同比下降10.31%；物業收入淨額為2.74億元，上一年為3.84億元，同比減少28.65%。

其中，北京東方廣場東方新天地的平均占用率為91.1%，與2024年的92.4%相對持平。不過，匯賢産業信托坦言，受零售市道疲弱影響，為維持占用率水平，新租賃及續租條款大多是在租金下調的基礎上達成。這意味着租金收入的減少。

數據顯示，北京東方廣場東方新天地在2025年的平均現收月租為每平方米559元，較上一年的631元下降了11.4%。

重慶大都會東方廣場商場在2025年繼續進行全面資産增值計劃，在預租工作的推進下，平均占用率由2024年的35.3%提升至2025年55.8%，但明顯還有較大提升空間。

對于零售租賃市場的前景，匯賢産業信托表示“更見嚴峻”。網上購物日趨普及，将持續影響傳統零售業務，加上消費意欲低迷，短期内改善的空間有限。這些因素将對零售空間的需求構成壓力。

與此同時，匯賢産業信托預期寫字樓租賃市場的經營環境将同樣充斥着挑戰，環球經濟不明朗因素持續，削弱租賃需求，令租金及占用率雙雙受壓。

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據業績公告，匯賢産業信托的寫字樓物業組合包括：北京東方廣場東方經貿城，及重慶大都會東方廣場商務大樓。在2025年，寫字樓物業組合的收益為9.51億元，同比下降7.6%；物業收入淨額為6.85億元，同比減少約7.9%。

該物業組合中，北京東方廣場東方經貿城由八座樓宇組成，提供超30萬平方米的甲級寫字樓面積。租戶涵蓋金融與銀行、保險、會計、科技、法律、醫藥、媒體與廣告，以及消費品，也有租戶屬政府相關機構。

這種跨行業的多元租戶結構，意味着項目更能抵禦單一行業和市場的波動。對于匯賢産業信托而言，首要任務正是鞏固這一優勢，即“續租”。在2025年，其成功與數名主要租戶提前續約，續租率達80%。

于2025年，北京東方廣場東方經貿城實現收益9.13億元，物業收入淨額為6.66億元。平均現收月租為每平方米247元，平均占用率為81.8%，平均成交月租為每平方米223元。

重慶大都會東方廣場商務大樓位處解放碑中央商務區的核心位置，有多家領事館、政府相關機構，以及來自不同行業如保險與金融服務、零售與消費品、物流、專業顧問及健康護理等企業進駐。物業的平均占用率為72.5%，平均現收月租為每平方米80元。

在供過于求致使空置率居高的背景下，當前不确定的商業環境促使許多企業采取保守策略，不願意作出租賃決定或擴大辦公空間。這一趨勢促使業主提供更靈活的租賃條款和優惠，以吸引及挽留租戶。而匯賢産業信托或許也不得不在維持出租率與保障租金收入之間尋求審慎平衡。

酒店及服務式公寓物業維穩

值得注意的是，最新發布的業績公告中，匯賢産業信托的服務式公寓物業組合中僅包含北京東方廣場東方豪庭公寓。但在2023年，該物業組合中除上述項目外，還包括了沈陽威斯汀公寓（前稱沈陽麗都索菲特服務公寓）。

據悉，沈陽項目的歷史可追溯到2011年，匯賢産業信托以9.8億元的價格，向長江實業收購了沈陽麗都喜來登酒店70%的權益。該酒店在2013年1月1日更名為沈陽麗都索菲特酒店。

此後的幾年間，随着國際間商務活動的頻繁，市場對服務式公寓的關注及需求有明顯提升。在此市場背景下，匯賢産業信托于2017年決定，将部分酒店房間樓層改造為服務式公寓作租賃用途。于同年，北京東方君悅大酒店的107個房間成功改造為服務式公寓，並成為東方豪庭公寓的一部分。

匯賢産業信托的服務式公寓單位總數也由2016年的613個增加至2017年末的720個，平均占用率為86.7%。于2017年，物業收入淨額為0.79億元，按年增長9.0%。

業績上的進步，更堅定了匯賢産業信托進一步擴大布局的信心，並計劃于2018年将沈陽麗都索菲特酒店及重慶海逸酒店的部分酒店房間樓層改造為服務式公寓，以迎合市場需求。

其中，由沈陽麗都索菲特酒店的部分客房翻新改造而來的“沈陽麗都索菲特服務公寓”，共提供134個單位。然而，該項目入市以來的表現始終平平，于2019年至2023年，其占用率分别為45.5%、55.5%、63%、50.7%、45.6%。

與此同時，在十年的協議期滿後，項目引入萬豪國際集團管理，並自2023年3月起更名為沈陽威斯汀酒店，服務公寓部分同步更名為沈陽威斯汀公寓。

據2023年酒店重新開業時的相關報道，新命名的沈陽威斯汀酒店擁有374間客房和134間酒店公寓，這表明在萬豪接手初期，項目仍保留部分服務式公寓。

而目前酒店官網顯示，其擁有446間客房、套房及多種不同面積及布局公寓式套房。這一變化意味着，酒店在品牌轉換後，新的運營管理團隊很可能對内部空間重新進行了規劃與整合，而原本歸入到公寓業态中的物業也被納入到酒店客房繫統中。

一方面是項目的出租表現始終未有起色，另一方面，匯賢産業信托的整體财務處境，也難以支撐其對低效資産的長期投入。于是在酒店品牌更換之際，對内部空間進行重新規劃與功能調整，以提升資産使用效率、實現收益最大化，成為一項符合邏輯的務實舉措。

反觀該物業組合的業績表現，在2023年，匯賢産業信托服務式公寓物業組合的收益為1.69億元，物業收入淨額8200萬元，較上一年的1.71億元、8300萬元雖未有明顯提升，但也相對持平。不過，兩項目的入住率分别為83.8%、45.6%，有明顯的差距。

自2024年中期開始，服務式公寓的物業項目僅剩下位于北京東方廣場的一處。于2025年，匯賢産業信托旗下服務式公寓物業組合的收益為1.59億元，同比減少約0.04億元。此時，服務式公寓物業組合中已經不再包含沈陽威斯汀公寓項目，但顯然對業績的影響十分有限。

最新發布的業績公告顯示，于2025年，北京東方廣場東方豪庭公寓的平均占用率達88%，2024年為88.6%。0.6個百分點的差距，再疊加租金及市場表現的變化，最終導致物業收入淨額由上年的0.88億元下跌至0.83億元。

數據來源：企業财報、商業客整理

酒店物業組合方面，沈陽威斯汀酒店的平均入住率由2023年的47.4%，增至2024年的53.6%，平均每晚房價從550元提高到了553元。在2025年，沈陽威斯汀酒店的平均入住率雖進一步提高至56.4%，平均每晚房價卻降至541元。

平均每晚房價下跌的還有重慶大都會凱悅酒店、成都天府麗都喜來登飯店。匯賢産業信托指出，于2025年，重慶旅遊業持續蓬勃發展，惟旅客消費意欲仍趨審慎。重慶大都會凱悅酒店的平均入住率為75.4%，2024年為75.5%，平均每晚房價由2024年的641元輕微下跌至623元。

成都作為國内熱門旅遊城市，酒店市場競争激烈。在競争激烈的環境下，酒店房價同樣面臨壓力。成都天府麗都喜來登飯店的平均入住率由2024年的77.9%下降至2025年的76%，平均每晚房價為577元，上年為613元。

平均入住率唯一取得增長的是北京東方君悅大酒店，由2024年的66.7%上升至2025年的74.3%，平均每晚房價則維持在1496元。

盡管旅遊業逐步回暖，有望帶動酒店入住率回升，但匯賢産業信托指出，旅客對價格越發敏感，這也将對平均房價構成下調壓力。在此背景下，下一階段的重點或将聚焦在穩住酒店及服務式公寓物業的現有運營表現。

六年降債58.33億元

除不同物業組合的細分表現外，負債情況也是這份業績的一大看點。

實際上，匯賢産業信托近年來持續降低債務水平，總債務金額已由2020年初的108.71億元，減至2025年末的50.38億元。六年時間壓降了58.33億元，平均每年降債9.7億元。

僅在2025年，匯賢産業信托的總債務已由一年前的57.77億元減少至2025年末的50.38億元，成功降債7.39億元，利息開支也由2024年的3.4億元減少至2.4億元。

而債務的減少不僅大幅節省利息開支，也有助匯賢産業信托有效應對過去數年的高息環境。

實際上，在2024年以前，匯賢産業信托的債務均以港元計值，收益以人民币結算。也正因如此，在償還貸款時，容易受人民币匯率波動影響。

為降低貨币風險，匯賢産業信托自2024年開始逐步轉用人民币貸款。于2025年末，未償還銀行貸款中，以人民币計價的占比由去年同期的約1/3增加至超過一半。于2025年12月31日，匯賢産業信托的總債務為50.38億元，總債務中，以人民币及港元計值的分别占比52%、48%。匯賢産業信托表示将繼續推行此策略。

不過，截至2025年末，匯賢産業信托銀行結余及持有的現金為27億元，較上年末的29.77億元有所減少。

對于後市，匯賢産業信托認為，2025年所面對的種種挑戰，預期不但會持續，更可能大幅加劇。地緣政治緊張局勢升溫，已導致能源價格飙升。倘若沖突持續或惡化，勢将威脅全球經濟穩定。貿易及關稅政策不斷演變，加上氣候變化的潛在危機，将會增添更多不明朗因素，打擊營商信心及阻礙全球經濟發展前景。

而匯賢産業信托将繼續采取審慎财務策略，明确聚焦兩大範疇：降低總債務及降低外匯風險。随着總貸款額于過去數年持續下降，利息開支亦得以相應減少。此外，超過半數貸款現已改以人民币計值，外匯風險因而進一步降低。未來利率下調的幅度與步伐仍存變數，利率及人民币匯率亦難免受外圍因素影響而波動。

“在此宏觀經濟環境下，縱然中國經濟預期将面對連串重大挑戰，我們對中國經濟的基礎實力依然充滿信心。”

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