年報觀察 | 招商局商業房托2025：寫字樓、花園城與香港收購

觀點網 3月17日，招商局商業房托披露了2025年全年業績公告。

作為背景，2025年商業地産市場風浪未息，尤其是寫字樓租賃市場整體面臨出租率和租金承壓，以及連續較高供應量帶來的競争影響。這是一場對資産質量、管理能力乃至戰略定力的全面考驗。

反映到業績上，招商局商業房托2025年度收益總額4.32億元，物業收入淨額3.07億元，可分派收入9629.8萬元。期内，該公司繼續保持100%分派比率，每基金單位分派0.0968港元。

具體而言，招商局商業房托底層資産包括5個寫字樓物業和1個零售物業，聚焦于深圳與北京核心區域。

截至期末，基金物業組合整體出租率維持在80.8%水平。其中有較亮眼表現的是位于深圳蛇口的甲級寫字樓新時代廣場，由于年度末簽約多家優質租戶，出租率較中期上升9.7個百分點至66.1%。

零售物業深圳招商花園城的逆市增長，成為這份業績報告中最為耀眼的亮點。期内，該物業出租率提升至96.5%，全年租金收入達到8851萬元，同比增長10.1%，證明了在消費復蘇浪潮中的強大生命力。

業務結構

雖然收益端面臨宏觀壓力，但資産負債表的健康度與融資成本的控制能力，成為招商局商業房托抵禦市場波動的核心铠甲。

财報顯示，截至2025年12月末，招商局商業房托總借款錄得41.08億元，資産負債率維持在42.3%的穩健水平，低于香港房地産投資信托基金守則所規定的50%上限。

截至期末，負債總額（不包括基金單位持有人應占資産淨值）占基金資産總值的百分比為55.9%。

此外，招商局商業房托期内物業經營開支及融資成本分别錄得13.8%及11.3%的下降。融資成本的壓降，主要來自管理人年内在融資端的主動作為。

據了解，早在2025年1月，招商局商業房托便完成了大規模的再融資操作，通過全資附屬公司與獨立第三方銀行簽訂了一份為期5年、總額高達人民币41億元的新貸款融資協議，固定年利率2.80%。

随後，基金迅速提取了其中的人民币40.08億元，占基金銀行借款總額97.5%，用于提前償還全部利率較高的舊有境外融資，節省了大量利息開支。同步，由于有抵押銀行借款降低，基金流動負債從21.6億元壓降至5.05億元。

較低資産負債率和穩健的資本結構，亦為基金保留了充裕的财務彈性，使其在未來市場出現優質資産收購機會時，能夠具備充足的子彈。

2025年12月，招商局商業房托就推動收購了首個位于香港的學生公寓項目。

資料顯示，收購的物業前身為Residence G酒店（又有信息顯示為Hmlet Austin Avenue酒店），位于香港九龍柯士甸路2号（前稱柯士甸路2-2A号）。總樓面面積約2.36萬平方呎，毗鄰香港理工大學。

招商局商業房托以2.06億港元買入，較物業于同年11月估值2.13億港元折讓3.3%。

按照計劃，項目接下來将被改造為擁有約85個床位的現代化學生公寓，目標将于2026年8月前完成改建工程並投入營運，以配合香港2026/27學年的招生安排。

“此舉有助于進一步優化房托基金持有資産結構，為基金單位持有人帶來長期可持續的價值與回報。”招商局商業房托表示。

事實上，2025年初和年中兩場業績會内，基金管理人都曾明确，未來一兩年，招商局商業房托計劃利用杠杆去取得更多項目。收購標的也不局限于商業物業，只要是能夠為投資者帶來回報的這些物業都會去考慮，包括酒店、學生公寓等。

“可能第一步會小一點，穩妥一點，像學生公寓可能是比較好的一個標的。我們希望在不久的将來，會有好消息給大家。”基金管理人在2025年中業績會上曾表示。

于是，招商局商業房托兌現了承諾。

資産運營

将視線從财報轉向更微觀的資産運營端，招商局商業房托物業組合在2025年呈現出明顯的分化格局。

首先，零售物業深圳蛇口招商花園城成為全年業績的穩定器與增長極。

期内，蛇口招商花園城租金收入同比增長10.1%至8851萬元，實現了正增長。在基金物業組合整體整體估值下降3.2%的情況下，該物業估值反而上升2.1%錄得15.17億元。

蛇口招商花園城年内出租率亦持續攀升，期末出租率從2024年的93.5%提升至96.5%；租金也從2025年中期121.7元/平方米提升至122.3元/平方米。

這也是市場給予蛇口招商花園城過去一段時間升級改造的積極反饋。

資料顯示，蛇口招商花園城體量約10萬平方米，開業于2006年，是蛇口區域首個購物中心。

到2022年9月，蛇口招商花園城開啟了開業以來最大規模的調改升級。升級過程中，項目更新“都市生活藝術聚場”的全新定位，對項目的内外硬件，包括外立面、市内空間和動線等，均進行了重新打造。

品牌方面，據公開資料，該項目僅2025年便調整品牌68個，招調面積近1萬平方米。據披露，項目一方面保留受顧客喜愛的“老品牌”，通過原店升級、擴店進一步提升市場勢能。另一方面，着重引進安踏PALACE店、泸溪河旗艦店等新興網紅餐飲、潮流零售、生活方式品牌及更具特色的城市/區域首店、旗艦店。

與蛇口招商花園城的表現形成對比，招商局商業房托寫字樓組合在2025年經歷了考驗。深圳及北京寫字樓市場的外部環境，不可避免傳導至基金旗下的寫字樓項目。

整體來看，雖然期末寫字樓組合平均出租率下滑，但每一個項目的運營仍保持了健康。

位于北京CBD核心地段的招商局航華科貿中心，采取“以價換量、穩固出租率”策略，成功将出租率維持在93.8%高位。

深圳甲級寫字樓新時代廣場年初面臨較大壓力，但管理人在下半年發力，成功簽約多家優質租戶，使年末出租率大幅回升9.7個百分點。

位于蛇口網谷的三項乙級寫字樓物業——科技大廈、科技大廈二期及數碼大廈，年内面對的情況更復雜。

科技大廈受單一主力租戶退租大部分面積的影響，面對這一突發情況，項目團隊儲備了多家意向客戶，業态覆蓋醫療、養老、教育、酒店、公寓等，全力推動出租率回升。

科技大廈二期和數碼大廈則主要受到甲級寫字樓租金下沉後，對乙級寫字樓市場形成的“擠出效應”影響，導致出租率分别有不同程度下降。

對此，管理人已明确表示将在2026年為這些物業制定“一對一”的針對性去化方案。

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