觀點直擊 | 廣州IFC續租率超86% 越秀房産基金資産壓艙石效應凸顯

觀點網 3月11日，越秀房産基金率先公布了2025年的成績單。

從财報數據來看，基金整體經營展現韌性，資産運營能力和抗周期屬性得到有效驗證。

具體運營數據方面，期内，基金實現總收入18.56億元，物業收入淨額為12.84億元，核心經營指標保持穩定。

值得關注的是，越秀房産基金于融資端的優化成果顯著，期末基金平均融資成本降至3.61%，較2024年的4.16%下降55個基點，進一步強化财務安全邊際。

分派政策方面，管理人延續穩健策略，全年分派總額達2.707億元，每基金單位分派0.0522元人民币（折合0.0580港元）。以2025年12月31日收市價計算，年化分派收益率為6.74%。

通過資産改造與租賃策略的持續優化，越秀房産基金進一步強化了核心資産的壓艙石效應，同期，基金融資結構的不斷改善，也展現出穿越周期的韌性。

該基金在财報中指出，基金管理人通過多措並舉穩定經營基本面，有效支撐全年經營收入保持相對穩定。

經營基本面穩定

提及越秀房産基金過去一年的發展軌迹，最顯著的變化莫過于資産組合的戰略性調整。

2025年9月8日，該基金以34.33億元的總價，出售其持有越秀金融大廈的目標公司50%股權，同時，剩余50%股份轉予内部重組方進行内部重組。

完成出售事項和内部重組之後，越秀房産基金于上述物業的實際實益權益降至49.495%。

資産出售後，越秀房産基金旗下仍持有9個物業組合，涵蓋寫字樓、酒店公寓、零售商場以及專業市場四大業态，期末可出租面積為63.38萬平方米，整體出租率達82.1%，優于市場平均水平，資産估值穩定在336.45億元。

從收入結構來看，寫字樓業态仍是業績貢獻主力軍。2025年，該業态實現收入9.86億元，業績貢獻比例穩定維持在50%以上。

回顧過去一年，全國寫字樓市場仍處于供應放量與結構性調整階段。盡管四季度以來，科技、金融等行業需求回暖帶動市場復蘇，但從全年表現來看，租金水平與出租率仍面臨一定壓力。

在這樣復雜的環境下，越秀房産基金旗下多個寫字樓項目表現穩健，其中，财富廣場期末出租率93.4%，武漢越秀财富中心出租率62.1%，兩者均同比上升1個百分點，而香港越秀大廈維持100%滿租狀态，經營保持穩定。

從簽約表現來看，該基金寫字樓業态全年新簽約面積達9.6萬平方米，其中，最核心物業廣州國金中心（廣州IFC）新簽1.57萬平方米，含一層大面積貿易行業簽約；武漢越秀财富中心新簽2.68萬平方米；上海越秀大廈新簽6430平方米，有效填補了退租單元。

續租方面，國金中心、财富廣場續租率分别為86%和84%，武漢越秀财富中心的續租率則創下三年新高，達到76%。

談及寫字樓市場的應對策略，該基金管理層在同日召開的業績會上指出，一方面，基金所持寫字樓物業大部分位于核心區域，包括廣州珠江新城、體育中心等，具備顯著的區位優勢；另一方面，基金近兩年針對市場趨勢積極推進産品優化，已取得階段性成果。

據了解，報告期内，國金中心推出7403平方米帶裝修單元，去化周期約36天，去化率近72%；武漢越秀财富中心全年改造單元約2.1萬平方米，去化率近98%；财富廣場帶裝修單元去化率達93%。

“我們産品的優化能力，使得項目能夠獲得客戶更高的認可度。”基金管理人表示。

此外，在服務端，越秀房産基金通過建立圈層等方式，為客戶提供新的體驗；在招商層面，則通過産業運營模式推進招商工作，租戶結構持續優化。

數據顯示，2025年，該基金寫字樓物業新引入10家财富500強及中國500強租戶，截至2025年末，基金寫字樓業态中，财富500強及中國500強租戶在租面積占比約38%。

酒店公寓闆塊成為越秀房産基金年度業績的另一亮點，期内實現收入5.14億元，貢獻占比達28%。

值得關注的是，盡管期内廣州四季酒店部分房型進行優化升級，但全年酒店公寓闆塊收入仍實現1.1%的穩健增長。

而廣州國金雅詩閣公寓在期内的表現同樣突出，收入創開業以來歷史新高，平均入住率高達91.5%，同比提升1個百分點；平均房價為1137元/間/晚，同比提升1.6%；每間可供出租客房收入（RevPAR）達1040元/間/晚，同比提升2.7%。

零售商場方面，全年貢獻1.47億元的收入，占總收入比例的8%，其中，國金天地期末出租率95.5%，武漢星匯維港購物中心期末出租率87.4%，較中期顯著回升5.0個百分點。

白馬大廈作為專業市場業态的主要構成，期末出租率為96.0%，較中期提升1個百分點，貢獻收入2.09億元，占總收入的11%。

築牢财務邊際

面對市場的風雲變幻，越秀房産基金憑借穩定的資産組合與審慎的财務策略，構建起堅實的經營“避風港”，實現資産價值的平穩增長。

其中，針對寫字樓市場走勢，該基金管理層研判，2026年新增供應将繼續推高市場空置率，租金仍面臨下行壓力但跌幅有望收窄。值得關注的是，租戶對核心商務區表現出極高黏性，市場機遇主要集中于租戶升級搬遷、科技類及消費類客戶的擴張需求。

基于這一判斷，越秀房産基金表示，将充分利用統一品牌優勢強化市場宣傳，增強獲客能力；同時，夯實每棟樓宇的産業特色，進一步明晰項目定位，打造特色運營體繫，並采用靈活的價格策略，在價格與出租率之間實現動态平衡。

針對零售商業闆塊，該基金管理人在業績會上強調，接下來将持續推進零售商場的改造升級，同時不斷優化租戶結構，以保持項目的市場競争力。

除了精益經營，穩健的财務管理亦是支撐企業穿越周期的另一大核心支柱。過去一年，越秀房産基金以主動、審慎的管理策略為抓手，實現了資本結構的持續優化與融資成本的有效控制，築牢了企業發展的安全邊際。

報告期内，越秀房産基金完成越秀金融大廈50%權益的出售，彼時，該基金提到，出售事項所得款項淨額預計約為23億元；連同預期将從新銀行融資提取用于再融資的30億元，所得款項總額約為53億元，拟全部用于現有債務的按期或提前償還。

最新财報顯示，截至報告期末，公司借貸比例為48.5%。而2026年初，公司利用資産出售回籠資金償還部分貸款後，截至目前借貸比例已降至41.2%。

從融資成本來看，報告期内，越秀房産基金融資成本為7.73億元，同比下降16.5%；平均融資成本降至近三年以來低位，為3.61%。

全年平均付息率為3.77%，同比減少76個基點，融資成本節省約1.5億元人民币，利率敞口10%，較年初下降16個百分點，有效控制利率風險，同時，外匯敞口降至24%，為近五年來最低水平。

值得關注的是，過去一年，越秀房産基金在融資創新方面實現多項突破，其中，2025年7月，該基金發行6億元人民币三年期熊貓債券，票面利率低至2.70%，這也是全球首單上市REITs熊貓債券發行。

2026年2月，該公司又成功定價發行首筆境外綠色雙币種債券，包括3億美元3年期綠色債券及6.9億人民币3年期綠色點心債，這也是基金自2021年後重返美元資本市場的重要舉措。

“接下來，如果境内外融資市場的利率走勢、政策層面發生變化，我們也可以選擇較優的融資渠道進行布局，未來我們将持續朝這一方向推進。”基金管理人表示。

此外，業績會上，關于國内公募REITs市場不斷走向成熟、發行趨于常态化的重要趨勢，越秀房産基金管理層也做出回應。

該基金表示，在C-REITs的狀态下，國内商業資産預計将逐步回歸合理的市場價值區間，對基金持有的項目而言，将迎來更優的市場評估環境，從整體來看，對所有的REITs産品都是積極利好信号。

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