中報觀察 | 零售資産重構與升級 凱德中國信托17億年收入下的增長潛力

觀點網 前不久，凱德中國信托（CLCT）曬出了2025年的成績單。翻開這份答卷，沒有驚心動魄的大起大落，卻有一種“任憑風浪起，穩坐釣魚台”的笃定與從容。

數據顯示，2025财年，CLCT實現基金總收入16.7億元，物業淨收入則是11.05億元，每股分紅4.82分（新币），對應派息收益率6.2%。

在眼下這個“風大浪急”的市場里，這份成績單不僅展現了凱德紮實的抗風險能力，也印證了其穿越周期的回報實力。

值得關注的是，2025年CLCT旗下各資産闆塊，正演繹出一幅“新動能崛起、基本盤穩固”的良性發展圖景。

其中，物流園資産組合表現尤為亮眼，全年營收同比增長5.0%，成為拉動業績增長的關鍵引擎。這既得益于CLCT前瞻布局新經濟業态的戰略眼光，也折射出資産組合的多元韌性與抗周期底色。

而作為CLCT的壓艙石，零售業務依舊穩紮穩打。盡管宏觀消費市場偶有波瀾，該資産組合仍牢牢守住了近12億元的收入關口，NPI達7.77億元。

可以說，伴随着CLCT持續優化資産組合、精細運營調倉，新的增長周期，正在蓄勢待發。

零售業績穩健

作為新加坡規模最大的專注于中國市場的房地産投資信托基金，凱德中國信托（CLCT）交出了一份信息量巨大的成績單。

這家自2006年12月8日上市的老牌基金，在中國布下了一盤不小的棋，目前其資産組合遍布11個主要城市，包括8座購物中心、5個産業園區和4個物流園區，總建築面積高達170萬平方米。

2025年，上述資産組合貢獻了16.7億元的總收入，同比下降9.1%。

數字下滑並非經營失速，而是主動“減重”的結果，據了解，凱德MALL·雨花亭于2025年4月完成剝離，後續九個月不再並表。若剔除這一因素，整體業績與去年基本持平。

作為CLCT的“定海神針”，零售資産組合期内實現收入11.88億元，占基金總收入的七成，壓艙石地位不可撼動。

從更能反映實際經營能力的NPI來看，期内基金總NPI為11.05億元，其中零售資産貢獻7.77億元，扛起了大半壁江山。

從出租表現來看，在一整年“逆風局”中，CLCT的零售資産組合仍舊跑赢大勢。

2025年，宏觀消費疲軟疊加商業地産供需失衡，整個行業都感受到一股刺骨寒意。下半年雖有“促消費”政策托底，疊加入境遊與國内旅遊市場回暖，零售物業嗅到點點春意，但從全年來看，依舊壓力較大。

數據顯示，期内，全國重點城市購物中心的平均空置率一度飙升至14.2%，遠遠甩開了行業公認的6%“生死線”。

不過，在這樣的背景下，CLCT旗下零售物業的整體出租率仍舊堅挺，截至2025年底，零售資産組合的出租率達到97.2%，環比中期提升0.3個百分點。

此外，從租金變動的情況來看，剔除汽車業态後，零售物業租金的變動僅微降0.6%，與往年基本持平。

數據來源：企業公告、商業客整理

再看租金變動，剔除汽車業态後，零售物業租金同比微降0.6%，基本持平。在行業普遍承壓的年份里，這個“微降”已經算是穩住了底線。

從收入結構來看，零售物業租金收入占整體組合的69.3%。其中，餐飲業态收入占比從38.4%提升至39.4%，信息通信類則提升1個百分點至4.7%。

此外，迪卡侬、北面、安踏冠軍等一批熱門運動品牌在這一年悄悄進場，帶動運動用品及服飾收入占比上升至4.1%，增加0.8個百分點。

與此同時，超市業态的貢獻占比則從4.1%調整至3.5%。這背後不是收縮，而是騰出空間，讓位給更受當下消費者歡迎的熱門業态。

租戶結構的變化與銷售情況相輔相成，這一塊也是CLCT2025成績單當中的一大亮點。

其中，玩具潮玩被年輕人買出了“新高潮”，銷售額同比暴漲52.3%；珠寶腕表同比增長18.3%，信息技術類增長9.3%，餐飲業态在調整之下，也實現了5.8%的穩健增長。

随着租戶結構的持續優化，客流和銷售額也在下半年迎來明顯改善。

2025年第四季度，零售客流同比提升4.1%，全年累計增長2.7%；租戶銷售額四季度同比提振4.8%，全年增長2.1%。

如果剔除汽車銷售的影響，數據更顯韌性，2025年第四季度租戶銷售額同比增長9.4%，每平方米銷售額同比增長13.1%；全年來看，租戶銷售額增長4.2%，每平方米銷售額增長10.0%。

未來增長力

數據是過去的注腳，真正的看點，藏在未來里。

從過去一年的動作來看，CLCT似乎在下一盤更大的棋，這個信托基金試圖通過資産組合的重構，為新一輪增長周期蓄力。

而2025年最值得標記的一筆，無疑是資本運作層面的歷史性突破。期内，CLCT成功完成長沙凱德MALL·雨花亭項目的剝離，並攜手廣州凱德廣場·雲尚，一同推動資産登陸中國公募REITs市場。

商業客查閱發現，自9月29日登陸上交所以來，華夏凱德商業REIT走勢穩健，截至3月6日收盤，報價6.73元/份，較發行價上漲17.7%。

市場普遍認為，這一歷史性突破，不僅高效盤活了存量資産、優化了信托的資産組合，更標志着CLCT在中國市場成功打通了“投融管退”的資本閉環，為未來輕資産擴張和資産輪動奠定了堅實基礎。

雨花亭項目剝離之後，當前，CLCT手中還握着8座購物中心，包括凱德MALL·西直門、樂峰廣場、凱德MALL·望京、凱德MALL·學府、凱德MALL·大峽谷、凱德MALL·新南、凱德MALL·諾和木勒以及凱德MALL·埃德蒙頓，遍布北京、廣州、哈爾濱等核心城市。

而接下來，依托公募REITs平台的搭建與在手資金的優化，CLCT已明确表示将聚焦一二線城市核心資産，積極物色新零售物業投資機會。

CLCT首席執行官也透露：“随着雨花亭項目的成功處置及公募REITs平台的設立，我們将積極物色新投資標的，推進資産組合重構。”

資本端的調整之外，CLCT在運營端的表現同樣可圈可點。

2025年，其對位于北京、廣州、哈爾濱的四座核心商場進行了資産提升工程，其中，凱德MALL·學府、望京、西直門紛紛對主力區域進行升級，引入本土頭部運營商超B.U.T、京東七鮮、DT-X概念店，同步打造更多社交空間、主題街區。

而樂峰廣場主要是對負一層轉角區域進行優化，将原美妝品牌聚集區調整為迪卡侬次主力店。

上述調整均在2025年下半年陸續完成並實現重新開業，這些投入，或将在2026年及以後，一點一點釋放出内生價值。

顯然，在資産重構與運營提質的雙輪驅動之下，凱德中國信托正以更清晰的戰略路徑，穩步走進中國消費市場的新周期。

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