細細的紅線 | 大悅城控股的思考

編者按：2020年，中國房地産在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

進入全新的2021年，中國房地産如何在求發展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業，需要充足的勇氣和智慧去應對。

我們深信，“地産向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點地産新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”，回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，並尋找新的一年里未來“持續的力量”之所在。

觀點地産網 近幾年常有聲音說，房企大規模增長的時代已過去，但在更多資源都向規模房企傾斜的時代，房企們仍沒有放松對于銷售規模的追求。

不過在2020年這個特殊的年份，大悅城控股追逐規模目標過程中，有了更多的思考和調整。

2019年3月重組完成後，大悅城控股成為中糧集團旗下唯一的地産投資和管理平台，公司管理層也定下了“力争實現三年銷售型業務簽約破千億”的目標，當年的銷售不負期望，全口徑簽約金額710.82億元，權益金額618.54億元，同比增幅27%。

但2020年的疫情“黑天鵝”，讓很多企業中期業績並不好看。大悅城控股董事長周政也在中報會上表達了自己的思考：“疫情給我們敲了警鐘，公司經營業績下滑，帶給公司今後的思考是，業務結算上的增長連續性出現問題，未來大悅城将會強化規劃，預算規劃将由一年增加到3年甚至5年，從而保持業績穩定增長。”

大悅城控股的思考也不單局限在房地産開發業務，随着疫情緩解，下半年通過開源節流的方式繼續回追商業。對重度運營能力和經營回報能力的重視，也達到了新的高度。

為此，大悅城在2020年11月發布了商業闆塊全新重度運營戰略，以“經營客群”為中心，将“人-貨-場”關繫升級到“社群-内容-場景”的重度運營模式，並表示：“大悅城這一全新的重度運營模式，也将為行業帶來全新的思考與啟迪。”

何時破千億？

重組完成之後，外界第一時間都在關注大悅城控股的規模增長問題，所以在2019年初定下了“力争實現三年銷售型業務簽約破千億”的目標。

2019年銷售表現不俗，全口徑簽約金額710.82億元，權益金額618.54億元，同比增幅27%。同時，期内該公司實現營業收入337.87億元，同比增長52.41%；毛利139億元，同比增長36%，毛利率41%；歸屬于上市公司股東的淨利潤23.78億元，同比增長15.27%。

2020年3月31日的業績會上，被問及千億目標，周政明确表示：“公司對于2021年銷售業績破千億的目標有堅定的信心。”

據觀點指數發布的2020中國房地産銷售TOP100榜單，大悅城控股2020年實現銷售金額約822.4億元，比2019年增長15.7%。若要突破千億銷售，2021年增幅還需要達約22%。

事實上，實現規模增長的慣常做法，無非都是加大融資-積極擴儲-加快開發建設。所以2020年上半年，大悅城控股的融資與拿地動作也尤為積極，開發周期進一步加快。

中期報告顯示，截至2020年6月30日，大悅城共獲取項目11個，主要集中在成都、武漢、西安等中西部區域，累計新增計容建築面積合計273萬平方米，同比增長165%，新增貨值約353億元，同比增幅139%，平均樓面地價為3718元/平方米，同比下降24%。

來源：企業公告，觀點指數整理

彼時管理層透露，新增項目全部為銷售型項目，獲取土地平均溢價率7.5%，溢價率是大悅城控股五年來的新低。

融資方面，于2020年上半年，大悅城融資余額為796.49億元，包括銀行貸款537.88億元、中期票據48.94億元、公司債券65.80億元、非銀行類貸款（财務公司）35.80億元、信托融資70.30億元、保債與ABS共37.77億元，平均融資成本為5.14%。

相比2019年末，大悅城半年新增融資額約105.34億元。

來源：企業公告，觀點指數整理

與此同時，截至2020年6月30日，尚未結清的擔保金額為142.73億元，較上一年末增加約11.52億元。

除了常規融資手段之外，大悅城還通過引入戰投的方式不斷加快腳步。據悉，2020年初，大悅城控股成功引入太平人壽保險有限公司參與混改，同時工銀瑞信投資管理有限公司也有參與其中。

具體為，大悅城控股以6.73元/股的價格向太平人壽保險有限公司及工銀瑞信投資管理有限公司等兩名發行對象，非公開發行股份360,443,001股，募集配套資金24.26億元。定增完成後，中糧集團及一致行動人明毅持股比例從75.64%稀釋至69.28%。

開發建設方面，大悅城中報指出：“公司深化大運營管控，持續提升開發效率”。

數據顯示，2020年上半年，大悅城開工、開盤周期均創最快紀錄，拿地到開盤為10.6個月，較2019年底縮短1.3個月，較推行大運營前縮短6.9個月。

“敲響警鐘”之後

一般意義上，規模加速會帶來負債急升、現金流減少等“通病”，且2020年在新冠疫情影響下，受到的沖擊也不容忽視，資金把控更為重要。

據2020年中期報告披露，大悅城控股負債總計1549億元，資産負債率為78.53%，較2019年末的76.93%增加1.6個百分點。

同時，一年内到期非流動性負債為145.7億元，帶息負債約796億元，現金及現金等價物余額351.2億元，歸屬于上市公司股東的淨資産則僅為189.47億元。

來源：企業公告，觀點指數整理

盈利方面，大悅城控股2020年中期營業收入為121.87億元，同比減少33.31%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤約5.67億元，同比大減61.3%。

面對較高的負債與下跌的營收，大悅城控股需要思考應對的辦法。

董事長周政在中報會上坦言：“疫情給我們敲了警鐘，經營業績下滑，帶給公司今後的思考是，業務結算上的增長連續性出現問題，未來大悅城将會強化規劃，預算規劃将由一年增加到3年甚至5年，從而保持業績穩定增長。”

新的預算規劃，在拿地方面的變化尤為明顯。

據公告披露，2020年下半年，大悅城僅新增7個項目，新增項目計容建築面積合計183.76萬平方米。據此，2020年共新增項目18個，累計新增項目計容建築面積合計456.76萬平方米，同比減少8.63%。

從上半年新增計容建面同比增長165%到全年減少8.63%，大悅城調整力度不小。

随着下半年各項工作慢慢恢復正軌，大悅城的規劃調整似乎也顯出效果。據觀點指數發布的2020中國房地産銷售TOP100榜單，大悅城控股2020年共實現銷售金額822.4億元，比2019年710.82億元增長15.7%。

最新财報則公布，2020年前三季度，大悅城控股實現營業收入178.04億元，同比減少20.30%（上半年營收同比減少約33%）；實現淨利潤7.6億元，同比減少67.65%；扣非淨利潤為7.39億元，同比減少49.32%（上半年同比減少61.3%）。

三季度财務數據，較上半年有所改善。

來源：企業公告，觀點指數整理

同時，因為經營現金流出較上年同期減少，大悅城經營活動産生的現金流量淨額由25.67億元增長148.43%至63.77億元。

另外，大悅城期内償還債務支付現金同比增加，籌資活動産生的現金則同比下降48.26%。可以看出，該公司正在嘗試減少債務與融資總額。

三季度數據也顯示，期末負債合計1542億元，較中期輕微減少7億元。

大悅城加大資金回流的動作還在持續。

商業“回追計劃”

出售寫字樓物業變現並不罕見，而大悅城近兩年對商業部分也有所思考。

周政在業績發布會就強調：“大悅城控股非常看重207（大悅城地産的股份代号）商業平台。”而商業運營與中報會上提及的“預算規劃将由一年增加到3年甚至5年”的經營節奏也較為契合。

據了解，2019年重組完成後，大悅城地産成為大悅城控股子公司，與後者“商住協同”的業務結構不同，前者以商業地産為核心，發展城市綜合體平台。

但2020上半年由于受疫情影響，全國大規模封城閉店，導致商業活動停滞。管理層彼時指出，購物中心、酒店受疫情影響明顯，客流及出租率稍有些萎縮。同時為共同應對新冠疫情，大悅城對租戶推出租金減免政策以減輕其經營壓力，致購物中心租金收入同比減少。

2020上半年，大悅城控股投資物業租金及相關服務收入總額約為20.28億元，同比減少23.98%。其中，大悅城地産的投資物業租金及相關服務收入總額約為16.31億元，同比減少59.4%（包括大悅城購物中心租金收入約10.4億元，同比下降32.5%；酒店經營收入約為1.71億元，占收入總額約4.8%，較2019年同期下降60.7%）。

來源：企業公告，觀點指數整理

面對下滑的業績，大悅城地産表示從三個方面回追全年業績。

第一方面是“轉移一部分損失”，即通過減稅，加上政府推出的免租補貼方式來轉移一部分的損失；第二方面是“回追一部分損失”，主要是幫助店家甩庫存、出新品，從而回追一部分租金損失；第三方面則是“吸收一部分損失”，即通過延長合同周期的方式，平滑部分檔期的損失。

“我們希望通過這些環節把整個營收租金的損失控制在5%-10%。同時，通過内部開源節流，力保淨利潤不受損失，或者少受損失。”

此後，随着疫情緩解，大悅城購物中心的出租率回升，開源方面是将出租率提升至95%以上，節流則是管控推廣費用等。

事實上，除了回追因疫情而下滑的商業收益之外，大悅城還在思考如何回追整個商業闆塊的發展速度。

因為自2007年北京西單大悅城開業以來，如今總共才開出10座大悅城購物中心，相比部分同行一年新增數十個商業項目的速度來說，大悅城商業發展着實有些慢。

報告指出，若不包含管理輸出項目，2020上半年，該公司持有已開業大悅城購物中心10個，及1個祥雲小鎮項目，可出租面積共計85萬平方米，上半年平均出租率91.4%，上半年實現租金收入10.9億元。

面對疑問，近兩年大悅城也在有意加快商業項目的發展，無論是管理輸出還是自營項目。

資料顯示，除天津和平大悅城項目及昆明大悅城項目，該公司2020年新增了長沙大悅城及鞍山大悅城管理輸出項目，還擁有在建及拟建的大悅城8個，位于北京、武漢、重慶、成都、濟南、三亞、深圳等城市；在建拟建的大悅城春風里項目3個及祥雲小鎮項目2個，位于北京、蘇州等城市，其中北京大興大悅春風里項目于2020年12月25日正式開業。

據透露，2020-2021年，大悅城将開業7個商業項目，其中2020年開業2個，2021年開業5個。

至2021年2月初，大悅城控股回應投資者表示，公司目前已開業18個商業體（包含大悅城、大悅春風里、祥雲小鎮、悅街），2021年預計開業4-5個項目。

關于商業闆塊的未來，周政還提到，綜合考慮了融資便利性、融資成本、資金狀況及市場發展的基礎上，未來新增項目由大悅城地産優先獲取，大悅城控股可選擇通過參股方式支持項目發展。

同時，在大悅城控股獲取的商業綜合體項目中，大悅城地産将以股權或輸出管理方式參與運營及管理，同時由大悅城控股繼續推進現有項目的開發及運營。

随着兩個上市平台相互合作，大悅城商業闆塊或将迎來新面貌。

細細的紅線 | 在理智與瘋狂之間，只有一道細細的紅線。