觀點直擊 | 香港、内地租金繼續調整 領展轉向瞄準了海外資産

觀點網 宣布最新的收購行動後，領展公布了截至2025年9月30日2025/2026财年半年度業績——情況不算理想，但這是可以預見的。

資産層面，領展總價值2230億港元的物業組合，有74.4%位于大本營香港，13.8%位于内地，而11.8%位于海外，與之前變化不大。其中，又以零售物業占了大頭。零售物業分别占了香港、内地和海外物業組合價值的51.7%、10.7%、7.7%。

因此，近年來香港和内地零售消費轉弱，特别是香港民生商業由于“港客北上”出現結構性調整，領展要面對的情況比以往棘手得多。

體現在财報中，财年上半年，領展收益同比減少1.8%至70.23億港元，物業收入淨額亦由去年同期減少3.4%至51.78億港元。

投資物業組合的估值下降1.4%至2173.15億港元，基金單位持有人應占資産淨值下降3.2%至1583.09億港元，而每基金單位資産淨值下降3.3%至61.19港元。

同時，領展期内可分派總額下降5.6%至32.83億港元。期内每基金單位分派由去年同期134.89港仙下降5.9%至126.88港仙。

這對于強調分派穩定性的REIT來說，並不是好消息。

香港、内地租金調整

分區域看，領展在香港擁有最多的物業，達到130個，其中大多數為公共屋邨配套的民生商場。報告期内，領展香港物業組合的收益就同比下降了2.4%，而物業收入淨額則同比下降了3.7%，主要由于續租租金調整率為負數及較高的經營成本。

其中，香港零售物業的收入同比下降了3.1%，續租租金調整率更破紀錄錄得-6.4%，為疫情以來最高。

“我們現在的環境非常困難，對于租戶來講成本上升，銷售下降。”管理層在業績發布會上表示，預期香港零售環境的困難和挑戰仍會持續到财年下半年（自然年2025年Q4-2026年Q1）。但就目前來說，大市已經有好轉迹象。

“已經有一些早期的回暖迹象了。”管理層稱。

資料顯示，領展香港零售物業最主要租戶類别餐飲行業，銷售額增長自2024/2025财年上半年的-0.7%，修復至-0.1%；超級市場及食品行業銷售額增長回正，由去年-5.2%提升至0.5%；

一般零售行業（包括包括服裝、百貨公司、電器及家居用品、個人護理/醫療等）銷售額增長也由去年的-6.6%，修復至-6.0%。

整體來看，領展旗下零售商戶的銷售額增長為-2.1%，好于去年同期的-4.3%，但較香港整體市道的1.6%要差。

“我們看到了非常正面的基本面恢復。”管理層表示，但這需要一定時間才能反映到基金财務報表上，因為領展旗下物業，租戶的租期一般都是2到3年，“是需要一定時間，才會有新的租約（簽訂）。”

有分析預期，領展香港零售物業還會出現1-2年的慣性減租。

據悉，财年上半年，領展在香港已簽訂超過345份新租約，涉及超過108個新品牌及237個現有品牌。

事實上，領展也有等的底氣——截至期末，香港物業組合整體出租率維持在97.6%高位。

等待市場回暖，最終會從租金上體現出來。

不過，管理層也承認，目前香港零售市場的确出現結構性變化，尤以港人北上消費為最明顯現象。所以，等待回暖時間會多長值得觀察。領展能做的，是“繼續調整，滿足消費者不斷變化的購物需求。”

領展也沒有吝啬針對物業提升的資本支出。期内，完成了鯉魚門廣場和TKO Spot 3樓的升級，分别花費5900萬港元和2100萬港元，投資回報率在14.5%、29.1%。

内地方面，領展在内地擁有12項物業，包括6個零售、1個辦公樓及5個物流資産。期内，中國内地物業組合以人民币計算的總收益及物業收入淨額，分别錄得4.6%及4.9%減幅。

主要問題還是出在零售上，财年上半年，雖然出租率整體保持95.9%，但領展中國内地零售物業續租租金調整率錄得較為誇張的16.4%跌幅，原因是北京和上海兩地物業表現不好。

如果撇除北京中關村領展廣場及上海領展企業廣場的零售部分，續租租金調整率實際為正2.5%。

期内，領展也完成了廣州天河領展廣場、北京通州領展廣場的提升工程，分别花費3.81億人民币和6300萬人民币，平均投資回報率在10%左右。

尋找海外機會

相比香港和内地，領展在新加坡和澳大利亞的幾個商場表現十分亮眼。

财年上半年，領展新加坡零售物業實現續租租金調整率提升12.9%，出租率99.8%接近滿租；澳大利亞零售物業實現續租租金調整率提升16.3%，出租率在98.1%。

這也難怪領展管理層提到，會進一步加強研判新加坡和澳大利亞的投資機會。

目前，領展的發展策略仍然是依照“領展3.0”的“房托+”主軸制定，主要任務有兩個：一是完善領展房托物業組合，二是擴展房地産投資管理業務。

對于完善房托物業組合，領展的計劃是在深耕大灣區基礎上，推動一定程度上的多樣化，以提升收益率。

管理層特别提到，多元化是指“把握澳大利亞及新加坡市場的機遇”。

“我們在新加坡和澳大利亞的物業表現還是非常不錯的，租金非常堅挺。”管理層表示，領展會繼續在這兩個市場尋找一些戰略性機會，特别是在零售領域。

最新11月中旬市場消息，領展将收購總部位于悉尼的跨國地産開發和基礎建設集團Lendlease（聯實）旗下，Australian Prime Property Fund Retail基金持有的澳洲三大購物中心各50%股權。

市場消息指，此次交易標的資産總估值約28億澳元，領展将以15億澳元收購50%權益。

涉及的資産為昆士蘭最大購物中心之一Sunshine Plaza，建築面積12萬平方米；新南威爾士州購物中心Macarthur Square；西澳新興社區商業中心Lakeside Joondalup。

11月19日，領展确認了收購行動，表示已向Lendlease Real Estate Investments Limited（Australian Prime Property Fund Retail的責任方）遞交要約，但並未披露拟達成交易的金額和具體細節。

至于“房托+”的另一項任務——擴展房地産投資管理業務，領展剛剛推出了為私人機構資本提供管理服務的“領展房地産投資（LREP）”業務，即私募基金業務。

“房地産投資基金，進展很好。”除此之外，領展管理層並無更多信息公布，但他們宣布，目前已經有一些投資者進場，“都是一些非常知名的機構投資者”。

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