林下項目出租率回穩 招商蛇口租賃REIT稱“對擴募充分期待”

觀點網 2025年上半年，住房租賃市場進入了高速發展的階段。

首先，從市場參與主體來看，目前國央企、房企與專業運營商不斷深入住房租賃賽道，“非居改保”、代建、存量改造等成為企業參與市場的重要方式。

其次，從保租房公募REITs市場來看，期内，上海地産租賃住房REIT、恒泰租賃住房REIT接連上市，保租房公募REITs的隊伍壯大至八單。

與此同時，已上市保租房REITs接連申報擴募，市場持續擴容，行業呈現出“首發+擴募”雙輪驅動的格局。

在這樣的市場格局之下，招商基金蛇口租賃住房REIT的表現如何？資産運營狀況是否符合預期？這些或許能從中報當中窺探一二。

基金層面

近日，招商蛇口租賃住房REIT公布2025年中期财報，並在9月2日召開業績說明會。

從基金合並層面看，上半年，招商蛇口租賃住房REIT實現收入3808.58萬元，淨虧損為74.87萬元，基金本期稅息折舊及攤銷前利潤（基金EBITDA）錄得2604.42萬元，經營活動産生的現金流量淨額2016.97萬元。

在業績說明會上，該基金管理人表示，“2025年上半年是基金完整運作的首個半年度周期，從财務數據來看，整體表現符合預期。”

同時，期内，基金可供分配金額為2627.25萬元，單位可供分配金額為0.0525元/份，按照招募說明書可供預測金額，按照報告期内實際天數折算後進行比較，當前可供分配金額達成率為96%。

報告期現金流分派率為1.28%，根據上述可供分配金額，以期末市值為分母的計算的話，2025年年化現金流分配率為2.58%，若以發售規模為分母，2025年年化現金流分配率為3.89%。

至于可供分配金額達成率低于100%的原因，基金管理人表示，一方面，林下項目在2025年上半年為租賃去化爬坡期，上半年的租金收入低于下半年屬于正常現象；

另一方面，林下項目原來的重要現金流提供方，實際于2024年12月底退租，導致出租率恢復至高位的時間較預測時發生順延，因此上半年實際租金收入低于按照預測折算的金額。

實際上，保租房REITs的抗周期屬性與較高分紅率，使其成為了“另類的”避險資産，越來越多資本瞄準其中機會，推動二級市場不斷走高。

從此前中信證券發布的研報來看，截至2025年6月底，已上市的8只保租房REITs産品較發行價平均上漲約52%，今年以來平均漲幅達到約20%，高于REITs市場整體水平。

截至2025年6月30日，國内上市的8只保租房REITs發行規模為130.93億元，總市值接近200億元。

招商蛇口租賃住房REIT的二級市場表現與市場整體走勢一致。截至2025年6月30日，該基金總資産為15.77億元，淨資産為13.49億元，基金總資産與淨資産的比例為116.83%。

而期末，基金總市值達到20.23億元，相較發售規模上漲48.33%。

不過，7月以來，受經濟基本面承壓、債券收益率上行、股市上漲分流資金、年中兌現收益等因素影響，REITs普遍出現回調，二級市場熱度有所降溫。

截至9月2日收盤，基金價格為3.764元/份，較發售價格2.727元/份上漲38.03%，但較2025年7月7日的4.252元/份最高價，下降11.48%，基金最新市值為18.82億元。

運營層面

項目運營層面來看，招商蛇口租賃住房REIT的基礎設施資産由2個租賃住房項目組成，均位于深圳市南山區，合計擁有927套租賃住房及15套配套商業，可供出租面積合計6.53萬平方米。

其中，林下項目位于深圳市南山區工業八路，項目于2015年建成，2016年3月開始運營，主要包含3棟租賃住房（樓棟号分别為1棟、2棟、5棟）及其地下車庫、設備用房。

而太子灣項目，位于深圳市南山區港灣大道南側，地處蛇口港灣大道與太子灣大道交匯處，于2020年5月正式開業運營。

中報顯示，期末，林下項目可出租公共租賃住房（高級人才公寓）465套，可出租面積為3.93萬平方米，實際出租面積為3.83萬平方米，按租賃面積計，時點出租率約為97.32%。

值得注意的是，受企業租戶的集中退租影響，2024年年末，該項目的時點出租率一度降至70.37%，經過一段時間的招租與調整，在一季度提升至了90.79%，目前實現了進一步的提升。

與此同時，從租戶結構來看，去年年中，林下項目的企業租戶占比為49%，不過，截至今年六月末，這一數值降至15.56%，租戶結構得到顯著改善。

不過，林下項目的平均租金有所下調，僅為98.21元/平方米/月。去年年中，該項目的簽約租金為106.21元/平方米/月，對比來看，2025年上半年，林下項目租金減少了7.53%。

至于太子灣項目，期末，該項目可供租賃的住房共有462套，可供出租面積為2.51萬平方米，實際出租面積為2.33萬平方米，租賃住房出租率為93.05%，同樣較去年末微升0.19個百分點。

此外，太子灣項目還有15套的配套商業設施可供租賃，報告期末的出租率為53.08%，下降14.98個百分點。

對于太子灣項目商業配套出租率的下降，基金管理人表示，主要與周邊配套商業不斷完善有關。

上半年，距離太子灣項目較近的大型商業如K11 ECOAST、太子灣花園城VILLA接連開業。

“既有商鋪選擇退租，客觀上也是和太子灣片區建設逐步成熟有關，未來我們會更加側重于接洽咖啡、軟飲等符合目前整個太子灣片區的商業氛圍和周邊需求的商家，不斷豐富社區租賃的新業态。”

不過，基金管理人也認為，優質商戶的引入是需要一個過程的，且商業部分對整個業績的占比，以及對整個基礎設施項目的影響也是比較小的。

從租金表現來看，期内，太子灣項目租賃住房的單價為107.36元/平方米/月，配套商業租金單價為242.28元/平方米/月，與去年年末基本持平。

綜合來看，招商蛇口租賃住房REIT的底層資産的出租率為95.08%，平均租金單價為103.41元/平方米/月。

此外，關于基金的擴募，基金管理人透露，一方面，根據法規，公募REITs需要上市滿一年才可以啟動擴募工作，因此，該基金距離擴募條件達成還需要等待一段時間。

另外，“本基金發起人招商蛇口，有非常豐富的資源儲備，除深圳本地項目外，在上海、廈門均有自持開業的租賃住房項目，各位投資人對于擴募可以充分期待。”

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