中報觀察 | 大悅城上半年甜與苦 購物中心平均出租率保持93%高位

觀點網 8月28日晚間，于香港聯交所上市的大悅城地産發布2025年中期業績公告。這份業績的發布時間距離該公司公告宣布推動私有化進程，還未滿一個月，圍繞“退市”後的猜想仍在持續。而如果後續進展順利，這或許也将是大悅城地産的最後一份中期業績公告。

公告顯示，大悅城地産期内實現營業收入約81.24億元，同比下降5.8%，該公司表示，主要是本期物業開發業務結算面積下降，物業開發收入同比下降。

除了物業開發業務之外，大悅城地産的業務還包括投資物業、酒店經營、管理輸出及其他服務，整體為四大闆塊。

在今年上半年，物業開發業務營業收入54.81億元，同比下降8.3%；投資物業租金及相關服務收入總額約為20.38億元，同比下降2.5%；酒店經營業務收入約4.66億元，同比基本持平；管理輸出項目收入總額為1.07億元，同比增長47%。

整體而言，盡管房地産行業仍處于築底過程當中，大悅城地産的各項業務表現卻相對穩定。整體毛利率34.4%，同比增長2.9個百分點。

展望下半年，大悅城地産在公告中表示，将錨定“卓越的城市運營與美好生活服務商”的戰略定位，精準把握新興消費熱點與年輕消費潮流，深度整合各地促消費政策資源，依托商業項目優勢，持續強化品牌影響力與商業競争力，推動集團高質量發展。

營收貢獻主力的上半年

就具體業務拆分來看，物業開發業務為大悅城地産貢獻了近七成的營業收入。期内，交付物業建築結算面積約17.51萬平方米，同比下降32%，平均結算單價約為30614元/平方米，同比增長33%。物業開發業務結算毛利率18%，較上年同期增長3個百分點。

在去年對大區進行調整之後，大悅城地産的合約銷售額貢獻來源整合為北方大區、華東大區、華南大區、西南大區。今年上半年，分别取得合約銷售金額11.41億元、6.26億元、3.24億元、6.59億元，合計達27.49億元，合約銷售面積約16.42萬平方米。

數據來源：企業公告、商業客整理

酒店經營業務方面，在2024年同期，三亞亞龍灣凱萊仙人掌度假酒店因資産老舊暫停營業，後續将開展相關資産更新工作。目前仍處于經營狀态的酒店有四家，北京及三亞各兩家。

仲量聯行此前發布的相關數據顯示，2025年上半年，北京高端酒店市場表現整體承壓，較去年同期呈現出下行态勢。受多重宏觀經濟與行業因素疊加影響，客房收入、平均房價（ADR）等核心經營指標均面臨壓力。

截至5月底，全市高端酒店平均入住率與2024年同期基本持平，平均房價同比下降逾5%，每間可出租客房收入（RevPAR）同比減少超過4%。不過，仍有部分酒店依托差異化定價策略及多渠道拓展舉措，成功實現局部逆勢增長，使得每間可出租客房收入不降反升。

以大悅城地産旗下項目來看，其位于北京的北京華爾道夫酒店在今年上半年的平均入住率為70%，與去年同期持平，但平均客房收益與平均房費均有不同程度下跌。

數據來源：企業公告、商業客整理

北京大悅酒店的平均房費雖有略微下調，但平均入住率由去年同期的76%提升至85%，平均客房收益也有顯著提高。

三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店的平均房費同比均有減少。不過前者的平均客房收益反而有所增加，入住率提升明顯；後者的平均入住率同比持平。

整體而言，在上半年旅遊出行人次增加的推動下，大悅城地産通過細化客戶需求，提升酒店客戶滿意度與産品溢價能力，業務韌性持續釋放。酒店平均入住率84%，同比增長4個百分點。

憑借領先行業的業務能力，大悅城地産以輕資産運營、管理輸出的方式，與優質物業持有方開展長期合作。去年9月成功發行上市的華夏大悅城商業REIT，也為其貢獻更多收入。

今年上半年，大悅城地産管理輸出項目收入總額為1.07億元，同比增長47%，主要是新增華夏大悅城商業REIT管理收入。

投資物業的甜與苦

投資物業是大悅城地産業績的另一大看點。該項收入總額約為20.38億元，同比下降2.5%，業務毛利率78%，同比基本持平。購物中心、寫字樓收入占比分别約為88%、9%。

購物中心租金收入錄得14.68億元，同比下降3%。購物中心平均出租率93%，同比下降3個百分點；寫字樓業務期内實現租金收入約1.67億元。

數據來源：企業公告、商業客整理

對于投資物業收入的下降，大悅城地産歸因為上年同期包含成都大悅城的租金收入。

據悉，以成都大悅城為底層資産的華夏大悅城商業資産封閉式基礎設施證券投資基金在去年9月20日正式于深圳證券交易所上市交易。而成都大悅城的财務業績于2024年9月10日後不再納入大悅城地産的财務報表。

從8月29日披露的中期報告來看，今年上半年，華夏大悅城商業REIT實現營收1.64億元，項目期末出租率為98.44%。

具體到項目層面，今年5月，南昌大悅城成功開業。項目總投資超30億元、商業體量約13萬平方米，通過“商業+文化+社交”的融合創新，構建起輻射全城的青年消費引力場。從之前消息來看，開業首日客流量突破24萬人次，銷售額達1630萬元。

憑借首發經濟，項目成功引入超220家優質品牌，其中區域首店140余家，占比超60%，更包含近40家城市及以上級别首店。截至報告期末，南昌大悅城實現租金收入約350萬元，出租率為94%。

此外，去年9月、10月先後開業的廈門大悅城、三亞大悅城則延續了開業時的優異表現，項目出租率均為100%，今年上半年分别取得租金收入2900萬元、4770萬元。

從上半年的數據來看，重慶大悅城的出租率僅為85%，在大悅城地産旗下的零售物業中，出租表現相對靠後。在6月，項目實施商戶減租經營扶持政策，或許也是為共同應對出租低谷。

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