在北郊一樓盤工作的小薛最近有些愁眉不展，原因在於近日西安市掀起的整治“小產權房”的專項行動。小薛是這個樓盤的銷售經理，而他負責的這個項目是利用村集體土地開發的，正屬於被整治的類型。原先沒有颳起“風聲”的時候，銷售業績非常不錯，而最近一段時間幾乎沒有出單，即使有客戶上門看房，問的問題也比以前尖銳了很多，很不好“對付”。“看來這個月的銷售任務完成不了了”小薛無奈的說。

　　其實小薛所在的樓盤還算是好的，還沒有遭到被強拆的命運。而陝西亞東房地產有限公司開發的“學府新苑”項目就沒有那麼幸運，已經被相關部門強令拆除。以它為典型，近日，西安掀起了這股令小薛們鬱悶的整治“小產權房”的專項行動，種種跡象表明，這次的整治有些“來真個”的意味。並且從全國範圍看，“小產權房”也成了近期關注的熱點問題。那麼，西安的“小產權房”到底經歷着怎樣的前世今生？購買了房子的業主將如何面對整治？打擊風暴來臨後，這樣的便宜房消費者還敢購買嗎？

　　西安存在上百萬平米的“小產權”樓盤

　　如果按照政策的打擊標準，“學府新苑”可能還算不上最典型的一個例子，起碼從面積上它不是最大的。在西安，類似這樣的“小產權房”非常多。據記者調查和實地走訪，這種在建和在售的樓盤起碼在50個以上，這其中，既有兩三座樓的小盤，也有規模在20萬平米以上的大社區。東郊滻灞河、長安區、北郊方新村、未央湖、白家口、魚化寨、城西客運站等區域附近，是“小產權房”較為集中的地方，可以說城鄉結合部的郊區是此類房子最適　合的土壤。不完全統計，這些樓盤的總建築面積非常驚人，達到上百萬平方米，如果說北京市的“小產權房”佔到整個北京市場20%的銷售面積的話，西安可能已經超過了這個比例。

　　手續不全、配套缺乏的“小產權房”之所以如雨後春筍冒出並銷售火熱，根本且唯一的原因就是價格優勢。近幾年，西安的房屋價格持續上漲，跟商品房動輒三四千元的價格相比，1000多元的改造房自然極具誘惑。以太華北路與紅旗東路交匯處的御居華庭為例，它的價格為1600元左右，而附近的商品房紫薇希望城價格在3500左右，高了兩倍還多。附近高山流水·幸福快車的價格也在3000元。

　　對產權的擔憂是最大心病

　　對產權的擔憂是現在居住在“小產權房”居民的最大心病。在某小區，記者見到了已經居住3年的張先生，張先生告訴記者，當初買房子的時候，銷售員的承諾是5年之內會把房產證辦理下來，但現在3年已經過去，卻毫無音訊。在該小區，記者走訪了5戶業主，大家都有象張先生同樣的擔憂。至於房屋的質量、社區的配套、物業管理混亂等遺憾，張先生說，當初買的時候，就知道不會好到那裏去，畢竟價格在那裏擺着，也沒有抱太大的希望，只要過得去就行。

　　一位多年從事“小產權房”銷售的業內人士告訴記者，從房屋質量、社區綠化和物業管理上看，城中村集體土地上“小產權房”並不全都是“豆腐渣”，也有相當一部分做的很好，有些甚至超過了商品房。唯一的不足就是手續的不全。按照他們的經驗，前邊的手續越多，以後辦理房產證的可能性越大，前邊的手續包括相關部門“允許城中村改造的批文”等等，這些批文也是他們遊說準業主的主要說辭，如果連這個批文也沒有，想辦理房產證就基本沒有可能性。

　　政府會如何整治“小產權房”

　　西安的小產權房問題由來以久，並不僅僅是近一兩年的事情，其中包括了已經入住、正在銷售、準備開發三種情況。根據瞭解，即使最早入住的小產權房，至今也沒有把房產證辦理下來。那麼，本次相關部門的整治風暴中，將會如何直面這三種情況的小產權房呢？

　　被推上風口浪尖的“學府新苑”，處於典型的準備開發階段，本次風暴中，準備開發的小產權樓盤將會承受最大的“風力”，畢竟只是開始建設，被叫停之後各方面的損失都很小，也能起到殺一儆百的效果。因此，即使有心存僥倖的買房者，也應該遠離這樣的房子，以免被“風力”所傷。

　　正在銷售的小產權房，最近的銷售情況幾乎都處於停滯狀態，說明在風險係數和價格低廉的選擇上，買房人更注重風險係數。現在西安小產權房的數量之多，固然有村集體利益驅動的因素，更表明在以往的執法中，相關部門並沒有強烈的傳遞出風險很大的信號，助長了開發企業的增多，也助長了買房人的僥倖心理。有人士建議，如果迫於土地保護的壓力拆遷這類房子，政府也應在拆了之後及時還原耕地，因為開發企業不會去自己復耕，以免出現又一個廢墟。再則，拆遷之前應該凍結開發企業的資金，用來補償已經買房人的損失。

　　至於已經入住的小產權房會如何對待，記者接觸的業內人士都沒有給出建設性的分析，畢竟這樣的房子不僅關係到開發企業和村集體，更關係到眾多買房人的利益。

　　相關鏈接：什麼是小產權房

　　對“小產權”的解釋歸納起來主要有三種解釋，上文所講的、目前面臨整治的“小產權房”，指的是下面的第三種。

　　第一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫“大產權”，購房人的產權叫“小產權”，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

　　第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫“大產權”，要補繳土地出讓金的叫“小產權”。按這種解釋普通商品房就是“大產權”房，經濟適用房就是“小產權”房。

　　第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫“大產權”，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫“小產權”，又被稱為“鄉產權”，“鄉產權”並不構成真正法律意義上的產權。

　　第一種和第二種解釋的“小產權”是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規定較為明確。而第三種解釋的“小產權”的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。