2016年住房市場回暖基礎不穩

雖然金九成色不足，但10月份、11月份住宅市場成交明顯上漲，成交量整體回暖帶動全國房價呈現上漲走勢，樓市出現了暖冬，特别是一二線城市樓市總體上行。

鑒于此，重點房企今年銷售業績好于去年同期，但購地銷售比卻處于低位。預計，今年四季度重點城市新房成交量有望與去年同期持平，将比今年三季度有所增長。

值得注意的是，消化庫存仍是難題，尤其商業項目去化問題難以解決。從24個重點城市庫存數據來看，多數城市的庫存面積微降，部分城市的消化周期已經小有回落，這些城市已經成功壓制住了該指標繼續增長的勢頭。

按當前市場趨勢，重點城市銷售市場的活躍仍可維持。然而，從全國房地産市場看，一二線城市市場升溫，庫存降低，但很多三四線城市的庫存積壓已經非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風險，尤其商業地産庫存壓力依然非常大。

事實上，2011年是中國房地産“供給側”的拐點。據統計局數據顯示，2011年末全國商品房待售面積2.7億平方米，全國商品房銷售面積10.99億平方米。而截至2015年11月底，全國商品房待售面積6.8億平方米，全國商品房銷售面積接近9.5億平方米。與2011年相比，庫存劇增，銷售面積增幅卻被遠遠被甩在庫存增幅後面。而截至11月底，我國商品房待售面積已升至約達6.9億平方米，再創歷史新高。

值得注意的是，2011年限購等過度緊縮政策出台後，房地産市場出現了兩種轉變：2010年下半年至2011年，很多大中型開發商逃離被限購的一二線城市，向三四線城市進軍，導致這些城市供應量劇增；緊縮性政策連續出台後，2011年下半年，全國樓市趨于降溫，其後三四線城市吸納外來人口能力較弱，市場飽和，而之前拿地、動工的項目仍在源源不斷地制造大量房子。尤其一些三四線城市的商業和寫字樓項目，消化速度非常緩慢。

當前我國住房市場一個很突出的問題是，住房市場發展嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺並存。一線城市住房供求矛盾突出，房價畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現階段性過剩，庫存高企，房價下跌。在内部結構性過剩嚴重、外部環境趨于惡化的條件下，如果仍繼續原有的“經濟房地産化”導向，刺激住房消費以維繫高房價與經濟高增長，将加重住房結構性過剩。

從目前來看，銷售增長卻顯乏力，庫存壓力緩解有限。預計，2016年住房市場回暖基礎不穩，波動風險較大，分化或趨于嚴重。

本文來源：安邦集團：總第1022期房地産通訊