太古進入收獲期：興業太古匯、三里屯太古里銷售漲了82.2%、63.2%

商業客 太古地産交出了一份相當不錯的中報業績。

資料顯示，2026年上半年，太古地産收入94.13億港元，同比增長8%；股東應占呈報溢利36.31億港元，實現扭虧為盈；股東應占基本溢利49億港元，同比增長11%；經常性基本溢利46.61億港元，同比增長36%。

截至期末，太古地産旗下投資組合估值為2720億港元，較年初增長1%。而整個上半年，該公司則錄得公平值收益5.78億港元。這給太古地産的利潤端提供了不少支持。

分業務看，最核心闆塊物業投資業務實現收入66.93億港元，同比增長1.8%，保持平穩。

太古地産行政總裁白德利在業績簡報會上表示：“香港和内地零售組合有令人鼓舞的表現。”而且寫字樓也展現出了韌性。

截至目前，太古地産擁有已落成應占投資物業及酒店約2370萬平方呎，其中在中國香港布局有1310萬平方呎，在中國内地已落成1060萬平方呎。

而展望未來兩年，太古地産還将有980萬平方呎投資物業将要落成開業，當中大部分位于中國内地。

這些物業由太古地産2021年宣布的千億投資計劃推動。據透露，目前該計劃的承諾投入已達總額69%。

白德利稱，随着投資計劃的推進和投資物業的落成，尤其2026年年内将有多個項目竣工，太古地産将進入一段“收獲期”。

圖片來源：企業公告

越來越重要的内地市場

如上所述，太古地産2026年上半年物業投資業務實現收入66.93億港元，同比增長1.8%。

香港分部目前占有太古地産已落成投資物業總樓面面積的57%，貢獻了應占租金收入總額的54%。

當中，香港辦公樓物業組合租金收入總額為24.49億港元，與2025年同期大致持平。整體租用率升至90%。

白德利表示，盡管市場情緒因強勁的IPO市場而改善，但香港寫字樓市場仍然供過于求。“我們的資産組合情況反映了當前疲軟的市場環境，但我們也看到了中環引領復蘇的迹象。随着中環租用率改善，我們預計進入新一年後将再次出現正租金調幅。”

香港零售物業組合租金收入總額則為11.96億港元，同比增長2%。太古廣場購物商場、太古城中心、東荟城名店倉三大商場均維持100%出租率，銷售額也有不同程度的正增長。

内地方面，太古地産2026年上半年内地投資物業租金收入總額為27.82億港元，同比增長13%；撇除匯率變動影響增長6%。應占租金收入總額則為34.65億港元。

據此，内地投資組合的應占租金收入貢獻比例現已增至46%，而2025年的情況為43%。展望未來數年，随着太古地産在内地的在建投資物業相繼落成，内地投資組合的應占租金收入占比将能上升超過50%。

就目前來說，期内内地的寫字樓組合出租率基本維持在高位，除廣州太古匯寫字樓出租率維持在90%不變外，北京頤堤港一座、上海香港興業中心一座及二座的出租率都較2025年末上升了3%。

但由于經濟前景持續不明朗，以及北京、上海和廣州的寫字樓市場並沒有太強烈的反彈信号，太古地産内地寫字樓組合租金貢獻能力依舊疲弱。

期内，太古地産内地寫字樓業務錄得租金收入1.89億港元，同比增長4%，但撇除匯率影響後，租金實際為下跌2%。

與之相比，零售物業的情況要好得多，而且是好非常多。

2026年上半年，太古地産内地零售物業實現應占租金收入總額29.98億港元，同比上升14%，撇除匯率影響後仍升8%。

三座控股的商場，租金收入總額同比上升13%%至25.72億港元，撇除匯率影響後升7%。除去年10月新開業的聚龍灣太古里數據不詳，以及北京頤堤港外，太古所有内地商場的租金都實現了雙位數升幅。

銷售額方面，太古所有内地商場亦都有正增長，延續了2025年全年的态勢。尤其是上海興業太古里和三里屯太古里表現相當出色，這兩個項目都是太古地産過去一段時間花了大量時間做調改升級的商場。

升級工程的成果

具體而言，受惠于北區和南區的調整，三里屯太古里2026年上半年零售銷售額同比增長63.2%，租金收入總額同比增長16%。

目前，項目北區已被升級為重奢商業空間，引入了多個標志性奢侈品牌旗艦店，南區與作為延伸的西區則着重于潮流、輕奢方向的升級。

順應調整，2026年上半年三里屯太古里落地了大量品牌。

包括北區完成愛馬仕全球旗艦店、蒂芙尼全新旗艦店開業。加上去年年底已亮相的全國首家迪奧之家、蒂芙尼旗艦店和路易威登之家、Loro Piana，北區的重奢陣容已十分強勢。

還有南區、西區也落地了法國設計師品牌Lemaire北京旗艦店（中國第三店）、韓國時尚品牌ADERERROR全球第三家旗艦店、英國設計師品牌Studio Nicholson北京首間旗艦店、韓國設計師品牌Andersson Bell中國首家線下門店、中國珠寶飾品品牌CIGALONG全國首家限時概念店、美國跑鞋品牌BROOKS布魯克斯全新概念形象店，以及耐克全球首家"ACG大本營"等。

目前，三里屯太古里北區的北區N1樓（前稱瑜舍酒店）正重新發展為零售用途。據悉，項目已于2025年11月封頂，現在正在推進外牆和機電安裝工程，預計2027年開業。

自去年LV“路易号”開幕後，向高端定位沖擊的上海興業太古匯表現一直十分強勁，該項目2025年全年銷售額增幅錄得50%。

而2026年上半年，上海興業太古匯零售銷售額同比增長更達到82.2%，租金收入總額同比增長了29%，也是衆項目之最。

期内，上海興業太古匯也引進了不少重磅品牌。例如勞力士雙層獨棟品牌之家，就選址于“路易号"隔壁，兩大品牌形成了協同效應。

除此之外，項目引入的品牌還有新加坡創意設計品牌BEYOND THE VINES中國首家實體店、瑞典高性能運動服飾品牌CRAFT中國首家概念旗艦店、澳大利亞騎行品牌MAAP LaB中國首店、Aesop伊索新店，另有百聯旗下精品集合買手店品牌the bálancing全新咖啡業态the bálancing coffee.bar等。

廣州太古匯則繼續對進駐品牌做一些調整，自去年引入了一些珠寶品牌後，上半年以來繼續加強黃金珠寶陣容，迎來意大利頂級珠寶品牌Buccellati和君佩的正式入駐。

另外，還有巴黎世家煥新啟幕、TORY BURCH精品店煥新升級、TOMFORD新店開業。餐飲方面，花廚CAF、Day by Day創意韓料、三出山等廣州首店完成開業。

2026年上半年，廣州太古匯零售銷售額同比增長9%，租金收入同比增長11%。

作為廣州太古匯未來的重要增長點，建築面積8400平方米的“匯坊”，目前稱為太古匯二期，将于2027年落成。項目三期即前文化中心，體量6.08萬平方米，預計在2028年竣工。兩項工程的進度較2025年年報公布時稍有延遲。

成都太古里保持了穩定增長，零售銷售及租金收入總額均上升14%。該項目2025年内完成了59個品牌和店鋪的引進和升級，2026年上半年調整繼續。

期内，項目迎來高性能戶外運動品牌NNormal全球首店、澳大利亞輕奢女裝ZIMMERMANN西南首店、韓國香氛美妝品牌Tamburins西南首店的開業，另有無印良品世界旗艦店煥新開業和SALOMON的全球首家滑雪+越野跑旗艦店。

繼續受“太古坊”項目建設影響，北京頤堤港零售銷售及租金收入總額分别上升3%及下滑3%，且上半年引入的品牌不多。

位于上海非核心區的前灘太古里，去年推動超過70間新店開業，今年繼續努力之下實現了租金增幅的回正。2026年上半年，項目零售銷售額完成了14%的增長，租金收入同比增長16%。

期内，前灘太古里繼續加強運動品牌陣容，開業了SALOMON、KOLON SPORT、美國復古運動風生活方式Sporty & Rich的新店，另有ZIMMERMANN、Aesop伊索、中國香氛化妝品品牌芯序NOTES FOR LATER的新店。

以下為太古地産2026年中期業績簡報會問答環節實錄節選：

現場提問：中國内地整體零售銷售似乎在五月開始走軟，太古在内地的商場是否也觀察到類似情況？下半年租戶銷售前景如何？香港寫字樓整體租金收入趨于平穩令人鼓舞，太古廣場和太古坊的租金調幅何時可能轉正或穩定？

管理層：關于内地零售，我們看到第二季度表現強勁，並且三里屯太古里等項目持續錄得非常強勁的零售銷售增長。7月份整體也相對強勁，但存在一些波動，主要是天氣因素。各商場零售銷售依然健康。上海興業太古匯因“路易号”效應即将滿一周年，銷售增長可能會有所正常化，但趨勢依然非常健康。

我們期待年底三亞太古里開業，目前公司正與品牌緊密合作以把握海南的勢頭。

關于香港寫字樓，負租金調幅正在收窄，太古廣場已出現個别正增長。我們預計在2027年初太古廣場有望實現正租金調幅，太古坊則需要更長時間。

現場提問：廣州聚龍灣太古里的爬坡進展是否符合内部預期？三亞太古里目前預租率如何？整體租戶組合和定位策略是什麼？能否分享一些已确定的錨定品牌？預計哪個月份正式盛大開業？

管理層：廣州聚龍灣進展非常令人滿意，項目地段極佳。第一期約75%的零售面積已開業，人流數據紮實，我們預計開業率将在今年剩余時間持續提升。我們正在尋找引入新品牌的機會，明年将看到一些奢侈品牌開業。

該項目仍需較長時間發展，第一期更像“激活區”而非正式開業，因為濱水位置便于我們成功激活餐飲和零售。

三亞太古里目標在今年12月底試營業，我們正按計劃推進，約70%的零售面積已承租。正式盛大開業安排在春節，以抓住海南的旅遊旺季。

現場提問：關于内地寫字樓。你們在北京和上海将有新的寫字樓物業開業，面對困難的市場，能否介紹租賃策略和進展？是否有計劃出售部分物業？

管理層：内地辦公樓組合相當穩定。北京頤堤港一座的租用率達到疫情後最高。北京太古坊的預租工作正在進行，目前預租率約30-40%，已相當令人鼓舞。我們将分階段開業，租戶來自跨國公司以及國内TMT和零售業态。

關于出售，暫無具體計劃。

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