觀點直擊 | 業績再平衡 恒隆地産内地商場銷售額創兩年新高（實錄）

觀點網 7月31日，恒隆地産公布2026年上半年财報，沒有什麼意外，業績基本符合預期，也貼合近期國内的奢侈品市場大形勢。

回顧一下近期已發布業績的奢侈品集團情況。

全球最大奢侈品集團LVMH早前公布了2026财年上半年業績，該集團期内總收入為386.44億歐元，跌幅達3%，按有機口徑計算則有2%的增長。

分地區看，中國在内的亞洲（不含日本）市場總量依舊增長，但復蘇動能衰減。上半年有機增長6%，但增速逐季走弱，Q1增速錄得7%、Q2增速已回落至4%。

開雲集團2026年上半年實現營收72.2億歐元，可比口徑增長1%。其中，Q2可比增長2%，是集團三年來首次實現季度正向有機增長。

據報道，開雲集團在财報中提及，雖然亞太市場情況正在逐步改善，但中國内地市場仍然承壓。

愛馬仕2026年上半年則錄得營收81.6億歐元，按固定匯率計算同比增長6%，按當前匯率計算增長2%，但利潤率卻不及市場預期。

分地區看，愛馬仕在亞太（不含日本）市場延續了增長态勢，其中大中華區表現優秀。管理層在電話會議上提及，中國市場已然企穩，但還未恢復到過去的勢頭。

幾家公司的情況，與恒隆地産董事會主席陳文博目前的判斷相似。

他在業績發布會上表示，2026年Q1國内奢侈品市場相對較好，但Q2已開始有壓力。他說，了解到相關奢侈品品牌對後市較審慎。

雖然沒有官方宣布，但恒隆地産目前已有所增加非奢侈業态的比重，同時強調增長的多元化。

數據顯示，2026年上半年，恒隆内地商場租戶銷售額實現了同比17%的增長。其中，Q1租戶銷售額增幅達到24%，為過去兩年來最佳表現，而Q2數據為9%。

圖片來源：恒隆地産财務簡報

CEO盧韋柏透露，租戶銷售額17%的增幅中，來自非奢侈業态的增長達到20%，超過了來自奢侈業态的15%。

高奢、非奢侈業态的平衡，讓恒隆地産以更靈活的姿态面對如今市場。

商場之余，看好酒店

财報顯示，2026年上半年，恒隆地産總收入為61.13億港元，同比增長23%，主要得益于物業銷售收入大幅上升超5倍至10.43億港元。

同時，物業租賃收入增長5%至49.23億港元，而酒店收入錄得1.47億港元，同比增長14%。

利潤方面，營業溢利與2025年同期持平，為32.55億港元；股東應占基本純利下跌10%至14.36億港元，主要由于内地物業銷售業務進行了減值撥備，但這也是沒有辦法的事。

更細分看，恒隆地産内地物業租賃業務期内收入34.42億港元，其中内地商場組合整體收入同比增長6%至25.67億元（人民币），創下2024年以來新高。期末出租率微升兩個百分點至96%，整體表現穩健。

但由于市場整體承壓，寫字樓收入同比下跌12%至4.64億元（人民币），主要原因是出租率下滑和租金下調。

除最新落成的杭州恒隆廣場外，恒隆在内地已運營的5個寫字樓項目基本也受到影響。

香港寫字樓的情況則稍微更好，恒隆香港寫字樓組合收入增長1%至5.07億港元，出租率維持90%高水平；香港零售物業組合收入則下跌2%至8.54億港元，租戶銷售額則上升3%，出租率上升一個百分點至95%。

酒店是恒隆地産管理層接下來看好的業務闆塊。

目前，恒隆地産在内地擁有昆明君悅酒店、沈陽康萊德酒店兩個酒店項目。期内，如上所述，恒隆酒店收入錄得1.47億港元，同比增長14%。

其中，昆明君悅酒店收入6800萬元（人民币），同比增長達到19%，沈陽康萊德酒店收入則輕微下跌2%，尚算穩定。

恒隆地産在财報中表示：“随着免簽政策範圍擴大和航班載客量恢復，高端休閑及海外入境旅客帶動住宿需求上升。”

盧韋柏也對此表示，商業綜合體内有酒店業态，能提升商場和寫字樓價值。

據悉，未來18個月内，恒隆地産将有三個酒店項目落成，包括杭州恒隆廣場的文華東方酒店、無錫恒隆廣場的希爾頓格芮精選酒店，以及上海港匯恒隆廣場正落實的由公寓改建酒店的上海徐家匯金普頓酒店（預計2027年下半年落成）。

杭州恒隆廣場開始做貢獻

具體看恒隆地産最核心的内地商場業務，上海兩個旗艦項目表現穩定。

其中，上海恒隆廣場收入和租戶銷售額分别上升8%和24%，表現大幅優于2025年，出租率保持在98%高位。目前，面積4300平方米的三期擴展項目，預計2026年下半落成；上海港匯恒隆廣場收入和租戶銷售額分别錄得1%和24%增長，期末出租率維持98%高位。

圖片來源：恒隆地産财報

滬外“三巨頭”方面，無錫恒隆廣場在整體租戶銷售額上升7%的情況下，錄得收入增長10%，主要由租金上調帶動，其出租率更錄得100%。

大連恒隆廣場去年推動了持續的租戶調整，受惠于此，期内該項目收入和租戶銷售額同步增長11%，期末出租率97%；昆明恒隆廣場收入和租戶銷售額也分别同比上升6%和12%，期末出租率99%。

其余有更多非奢侈業态的項目中，濟南恒隆廣場收入和租戶銷售額分别增長4%和13%，出租率亦上升兩個百分點至96%；沈陽皇城恒隆廣場收入和租戶銷售額分别增加10%和23%，期末出租率則上升兩個百分點至98%；天津恒隆廣場收入輕微下跌2%，租戶銷售額則上升1%，出租率微升兩個百分點至96%。

在上述這些項目之外，有3個項目屬于特殊情況。

其中，武漢恒隆廣場最初是奔着高奢定位去的，但目前定位已有所松動，向年輕客群和潮流業态靠攏。

今年，武漢恒隆廣場已引入了匯聚100多家韓國時裝、美容及時尚生活品牌的“24KR韓流街區”，後續反響不錯。同時，項目也在B1層開設了“恒享里”美食街，並落地了攀岩體驗空間和籃球館等體育業态，一系列措施令項目收入大幅增加。

沈陽市府恒隆廣場目前也在轉型中途，優化了不少優化時尚生活潮流及餐飲租戶組合，例如引入了名創優品。期内，該商場收入也有不少增長。

杭州恒隆廣場則是恒隆地産最新落地的項目，2026年4月份開業。與一直網傳的高奢定位不同，或許是考慮到杭州市場競争态勢，杭州恒隆廣場目前仍是中高端定位。

具體來看，開業初期250個品牌中，國際奢侈品牌占比6％，輕奢與潮流品牌成為首期品牌生态的主力，同時也引入了大量設計師品牌、戶外品牌。餐飲方面，項目也是重注，引入了接近80家租戶。

業績會上，盧韋柏對杭州恒隆廣場最新定位的表态是“一站式購物中心”，但並沒有排除引入更多奢侈品品牌的可能。他透露，杭州恒隆廣場後續将有一些奢侈品品牌的落地。

數據顯示，2026年4月28日至6月30日這僅約1個月時間内，杭州恒隆廣場已收獲3700萬元（人民币）租金收入，十分可觀。

盧韋柏還透露，杭州恒隆廣場租金水平已達到集團内部商場的第四名。目前，該項目承租率已達到98%，出租率也已提升到89%。

以下為恒隆集團及恒隆地産2026年上半年業績發布會現場問答實錄節選：

現場提問：香港零售和寫字樓出租率不錯，怎麼看未來發展？内地銷售物業撥備是否意味着策略調整？

盧韋柏：香港寫字樓方面，我們寫字樓壓力應比過去幾年輕。中環甲級寫字樓已見底回升，租金有回調迹象，以前搬走的公司有機會回來。我們在中環的寫字樓應該受益，但港島東、九龍東仍有壓力。

零售方面，銅鑼灣有品牌退出，正進行裝修和重招，短期内影響租金收入，但新品牌進駐後下半年到明年會有正面增長。

住宅租賃受高才通等需求帶動，未來會繼續暢旺。整體香港各闆塊有不同發展，我們對下半年或明年有信心。

内地銷售物業的情況，不單是恒隆的問題，整體市場如此，尤其非一線城市。減價無用，我們做撥備是審慎正面做法，不希望未來有隐性問題。

但其中無錫項目賣得不錯，昆明項目售價也是全城最高的；武漢項目撥備後，物業價值與租務減值差不多，未來可租可售。

現場提問：内地零售租戶銷售Q2有壓力，Q3/Q4趨勢如何？續租租金趨勢怎樣？香港銷售物業方面是否開始賺錢？

盧韋柏：Q1超預期地高，Q2正常化到約9%增長，預計Q3/Q4會保持高單位數增長。但這是通過不斷調整租戶組合實現的。

上半年固定租金升3%，提成租金升22%，租金結構能捕捉銷售額增長，固定租金升3%很不容易。

香港銷售物業今年已賺到錢，去年下半年市況不明時即使虧損也賣，為了回籠資本，但今年所有銷售（皓日、禦峰、藍塘道）都有盈余。

現場提問：新CEO詳情何時公布？為何現在不公布？内地奢侈品市場前景以及暑假期間銷售情況如何？

陳文博：我們希望信息透明，但暫時不能透露名字，未來幾周會有更多信息。

Q1奢侈品市場相對好，Q2有壓力，我們了解到品牌較審慎。但我們的商場銷售仍有微升，因為恒隆旗下商場現有店鋪的銷售額有上升。

奢侈品品牌謹慎樂觀，全年可能還有增長。暑假剛開始，勢頭偏好，暫時看好整個暑假期間的情況。

現場提問：内地商場有破紀錄的租戶銷售增長，對下半年有何啟示？同時，内地寫字樓表現差，另有兩個表現較差的商場，會不會處置它們？

盧韋柏：做得不好的項目就賣的話，賣出價格肯定不好，股東不滿意。不是做得不好就要賣，要找出原因改進。寫字樓表現是所有内地開發商都面臨的問題，我們已算不錯。

破紀錄銷售反映增長多元化，不只是靠奢侈品，奢侈品升15%，非奢侈品升20%，餐飲升16%，時尚配飾升25%，珠寶首飾升36%。

我們的增長是多元化的，每個品類都有貢獻。所以我們要滿足顧客所有需求，即使上海恒隆廣場也要增加餐飲、戶外區域、酒吧等業态，讓客人停留更久，才有更多生意機會。

現場提問：下半年香港樓市怎麼看？加息預期影響？

趙家駒：大衆化住宅今年預期升約10%，豪宅升約4%。我們覺得豪宅仍有潛力，所以恒隆住宅項目以豪宅為主，壽臣山項目就是例子。整體審慎樂觀。

盧韋柏：只要按揭供款與租金收入差不多，樓價不會怎麼跌。香港按揭利率2-3厘，全球最低。

租務市場旺盛，買樓收租有2-3厘回報，這是健康指標。加息減息影響不大，主要看需求。

現場提問：管理層交接期間會否調整經營策略或放慢項目建設？另外請談一下對下半年内地和香港商業地産及高端住宅的看法？

陳文博：（管理層交接）完全沒有影響，項目全速推進，不會放慢。

香港豪華地産有機會再升一點，内地住宅較保守，但新開工和交付數量大幅減少，可能3-5年後出現供不應求。但今天還沒人敢這樣說，我們保守看未來市場。

現場提問：杭州恒隆廣場開業以來表現是否符合預期？

盧韋柏：人流、出租率、品牌開業都符合預期。開業承租率98%，品牌開業率約80%，未來幾個月會開更多。

杭州市場很有活力，目前杭州恒隆廣場的租金水平已排集團内部商場第四，潛力很大。

寫字樓出租率不錯，但租金還不及預期，因整個市場供應量大。不過我們不擔心租不出去，要找最好的公司。明年Q1文華東方酒店開業後，整個項目改變會很大。

陳文博：客觀看杭州恒隆廣場開得不錯，客流量、銷售、品牌開業情況都不錯。但作為董事長，永遠可以做得更好，希望未來越來越好。

現場提問：恒隆近年陸續在内地增加酒店項目，是否看好該闆塊前景？杭州項目幾年後能否超越上海兩個項目？

盧韋柏：未來18個月，恒隆有三個酒店落成，這不是偶然。内地市場文商旅發展快，綜合體有酒店雖不能說肯定賺大錢，但能提升商場和寫字樓價值。

例如無錫恒隆廣場已是當地領導者，酒店落成後能更大地發揮綜合體優勢。

杭州非常有活力，年輕人多，消費力強，對前景有信心。

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