北京三地塊溢價攬金72.78億 “京外來客”滄州玖熙與建發、綠城

觀點網 市場期待已久的這場土拍終于落幕。

7月30日，北京迎來三宗住宅用地的集中出讓，早在此前線上報價階段，均收到三家及以上的房企、聯合體報名。

其中，除了近年市場活躍度較高的招商、保利、越秀、中建智地、北京城建、建發、綠城等企業之外，還有兩家陌生面孔，即天津卓宸盛川房地産開發有限公司、滄州玖熙房地産開發有限公司。

前者成立于今年4月，雖時間不久但已在6月30日的天津土拍中，以4.26億元價格拿下濱海新區一宗住宅用地，溢價率0.14%；後者成立于2023年4月24日，為嘉實集團旗下石家莊蘇建玖誠房地産開發有限公司的子公司，曾主要活躍在河北省内土拍市場。

可以說，這場混戰是對企業資金實力、闆塊熟悉程度等綜合能力的全面檢驗。從最終成交結果來看，滄州玖熙競得順義0318-1地塊、建發競得昌平0002地塊、綠城競得門頭溝0114地塊，三宗地塊總成交價達72.78億元。

再現京外來客

分别來看，轉入線下環節後首先開拍的是順義區M15号線順西路-府前街站土地一級開發項目SY00-0101-0318-1地塊。

這宗地塊的規模最小，起始價僅為7.38億元，憑借價格優勢吸引到兩家環京地區民企參拍。

實際上，市場對這兩家企業的“真實身份”，始終存有諸多猜測。近年來，北京土拍市場雖頻現陌生面孔，但在這些企業背後往往隐藏着其他頭部房企的身影。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

地塊出讓之後，這些頭部房企再以代建、股權合作等模式，曲線參與到項目中。

另一方面，對于缺乏品牌沉澱的外地房企而言，要在強手如林的北京市場脫穎而出並非一件容易的事。正因如此，外地房企進京大多先以合作開發方式打開市場，建立品牌知名度，同時加深市場認知，後續再擇機獨立操盤，這樣一來也有效分散了開拓新市場的不确定性。

就天津卓宸盛川、滄州玖熙來說，目前暫無确切消息證實此次進京搶地的意向合作方。不過，業内有觀點認為，潛在伙伴或與綠城、龍湖等擅長代建的頭部企業有關。

據了解，這宗地塊容積率1.4，建築限高40米，地塊距離地鐵15号線石門站僅0.5公里，除自身闆塊内，還可承接望京地區的居住需求。同時，闆塊發展成熟，周邊生活配套完善，憑借低容積率有望打造為洋房或疊拼類的改善型住宅。

該地塊周邊新房項目有龍湖?禦湖境與住總芳華里項目等，前者已清盤，後者去化七成。基于對闆塊市場的熟悉度，住總也參拍了這宗地塊。不過最終由滄州玖熙摘得，成交價8.308億元，溢價率12.57%。

順義地塊之後登台的是昌平區東小口鎮CP02-0405-0002地塊，這也是此次集中出讓的三宗地塊中，起始價最高的。也因此，對參拍企業的資金情況提出了一定要求。

東小口地塊也是此次唯一一宗有聯合體參拍的地塊，北京城建與綠城聯合體對陣越秀、保利、建發三家房企。

從競價表現來看，越秀、保利稍顯佛系，競争主要集中在建發與北京城建&綠城聯合體之間。

這也是事出有因，在去年10月，北京城建與銘嘉組成聯合體以底價28.09億元共同拿下了同闆塊的東小口0001地塊。拿地後不久，案名确認為龍樾海序，共計規劃了907戶，主要面向剛需剛改群體的居住需求，戶型設計上覆蓋66-140平方米的二至四居，並以低總價的小三居為主。

與此同時，最新出讓地塊容積率2.45，較龍樾海序的2.8更加舒适，建築限高同樣為60米，後續有望打造為更大戶型的改善型産品。

項目于今年5月10日取證，目前去化已近八成，這一出色成績也為北京城建再次下場拿地奠定了信心。

不過，經103手現場競價後由建發摘得，成交價49.77億元，溢價率10.6%。

土拍戰火重燃

門頭溝區S1線區域組團01-12地塊在最後上場。

塑造了“宸園”這一金字招牌的中建智地此次也關注到了京西，並與綠城積極參與到線下競價環節，共同将地塊溢價率推至本場最高。

地塊位于長安華曦府·金安南側，盡管如此，電建地産並未表達出對地塊的興趣。其容積率1.8，同樣有利于打造低密改善型住宅，不過建築限高為60米，或有部分洋房。

對于綠城而言，門頭溝並非完全陌生的區域，早在2015年便與中交聯合拿地，在門頭溝地區打造了西山燕廬。

時隔多年重返京西，綠城又将帶來怎樣的産品？此外，市場也對項目未來的定價與去化策略表示關注。

從現有數據來看，闆塊内較晚入市的長安華曦府·金安，去化流速已明顯遜于早期推售的長安華曦府。與此同時，京西闆塊在前期經歷了新房集中供應階段，這些項目在價格層面已形成顯著優勢，對後續入市項目構成直接擠壓。

在此前提下，綠城更需從産品端加強投入，與市場現有供給打出差異化。此外，對項目的成本管控也提出更高要求。

回顧本場土拍，盡管與順義府前街地塊的聯系尚未明确，昌平及門頭溝兩宗地塊的競買名單中，綠城均赫然在列，這無疑是其深耕北京戰略意圖的直接表達。

就在兩天前的7月28日，北京朝陽酒仙橋0013-1地塊的競價現場同樣硝煙彌漫。綠城與招商蛇口、越秀地産、建發房産、保利發展、中海新城一衆頭部房企同台角逐。

該地塊起始價37.2億元，折合樓面價6.44萬元/平方米，最終是中海成功奪地，成交總價達46.814億元，溢價率25.84%，成交樓面價攀升至8.11萬元/平方米。

這也是繼2024年中海萬吉玖序落地後，中海再度加碼酒仙橋高端豪宅闆塊。

透過兩場土拍、四宗宅地的争奪軌迹可以看出，可供打造高品質改善型住宅的優質用地仍是北京土拍市場的絕對焦點。即便綜合考量，部分企業在競價環節退出，但參與競買本身，也足以傳遞出企業對核心闆塊、改善賽道的堅定信心。

此次兩家環京地區民企的亮相，也為本場土拍增色，釋放出積極信号。

截至目前，北京年内已出讓22宗住宅用地，總成交金額約347.3億元。接下來的8月第一周，還将迎來朝陽區南磨房鄉廣渠路城中村改造項目0409-10地塊的出讓。

出讓公告顯示，該地塊建設用地面積36847.62平方米，規劃建築面積103173.34平方米，起始價70.5億元。

地塊位于大望路核心區，臨近朝陽合生匯，與廣渠金茂府隔街相望，基于區位禀賦與天然的高端改善基因，有望再度點燃北京土拍市場的熱情。

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