“亞洲REITs之王”換帥 領展想要的“輕資産”等待兌現

觀點網 一場醞釀一年有余的管理層更叠，正将“亞洲REITs之王”推向新的戰略關口。

7月6日，領展房産基金宣布，委任連成德為新任行政總裁，任期自2027年3月1日起生效。這位49歲的資管老将，将接替掌舵16年的王國龍，成為這家房托基金新掌門。

從本土運營派出身的王國龍，到全球跨境資管背景的連成德，領展此番換帥，被市場普遍解讀為從“自持型零售物業運營商”向“亞太不動産資管平台”戰略轉型的標志性動作。花旗、里昂、瑞銀等多家機構對此持看多立場，認為長期戰略方向清晰。

但市場也在觀察，連成德在歐洲零售地産的資管經驗，能否适配亞太本土市場？LREP第三方基金平台落地成效幾何？領展能否借此突破增長瓶頸？仍有待時間檢驗。

換帥邏輯

這場人事變動的序幕，早在一年前便已拉開。

2025年7月21日，在任16年的王國龍宣布将于2026年6月退休。此後，集團首席投資總裁宋俊彥與首席财務總裁黃國祥組成臨時領導團隊，共同承擔行政總裁職責。

直至2026年7月，接棒人選正式落定。最新公告顯示，領展房産基金将委任連成德為新任行政總裁，而其任期要到2027年3月才正式生效。

從王國龍退休到連成德上任，橫跨近一年半的超長過渡期，在大型企業換帥中並不多見，這種緩着陸式的安排，顯然意在最大程度對沖管理層更叠帶來的不确定性，确保戰略連續性不因人事變動而斷層。

公告顯示，連成德現年49歲，職業生涯起點于Man Group，負責債務投資組合管理，涉及跨境衍生工具及另類資産基金業務，在全球機構資本架構搭建方面積累深厚。

此後，他轉戰Aberdeen Investments，主導産品架構設計、稅務、法律及跨資産債務融資事務，並建立及管理SLI房地産投資業務，出任全球實質資産主管兼全球房地産主管。

真正奠定其行業地位的，是2023年起執掌歐洲最大零售房地産運營商Redevco的經歷。

任期内，他主導收購德國漢堡redos公司多數股權，整合出歐洲最大零售倉儲公園平台之一。同時推動倫敦、巴黎、漢堡、阿姆斯特丹等多個混合用途及住宅開發項目。

2026年，他延攬前abrdn高管Veronica Gallo-Alvarez出任投資主管，並成立專注房地産特殊機會的Redevco Capital Partners，持續拓展資本合作版圖。

領展主席歐敦勤在公告中表示，連成德的委任“經過全面、國際化及競争激烈的物色及甄選程序”，其在房地産運營及投資方面的出色成績，以及多年上市公司高級管理經驗，是最終勝出的關鍵。

連成德為何成為領展鎖定的目標？答案藏在領展近年推出的“3.0戰略”之中。

資料顯示，領展“3.0戰略”于2022年落地，旨在通過資産、運營、基金管理三大闆塊協作，加速拓展步伐，将管理規模的增長作為業務核心。

王國龍此前在接受觀點新媒體采訪時透露，“3.0戰略”在實施手段上，主要是通過多元化投資優化旗下投資組合、嘗試輕資産運營管理、透過資本伙伴合作擴大資産管理規模是着眼點。

其核心目的是逐步推進領展從“房托”到“房托+”的轉型。

而2025年5月推出的基金管理業務——領展房地産投資（LREP），正是這一戰略的關鍵載體。

LREP的獨特之處在于，它完全獨立于上市REIT主體，财務與資産負債表均與房托隔離，不占用REIT杠杆額度。

更重要的是，領展引入了跟投綁定機制，自身作為LP與其他投資者共同出資，利益深度綁定。此前，王國龍便強調，與大部分基金經理不同，領展會投放大量資金與其他投資者共同投資，利益一致有助于增加投資者對領展的信心。

通過這一架構，領展既可獲取穩定的基礎管理費，也有望從項目退出中分享超額收益分成，從而構建第二增長曲線。

事實上，基金管理業務的誕生，是領展對自身發展瓶頸的清醒認知。

商業客查閱發現，在香港，REITs的負債（直接或通過SPV）比率不能超過總資産價值的45%。而截至2026年3月31日止年度，領展的淨負債比率為23.9%，雖仍處于安全邊界，但如果領展繼續沿用過往的重資産收並購模式，其舉債空間将會迅速被消耗。

此外，單純重資産借貸擴張存在規模天花闆，過去市場長期将領展視為傳統收租REIT，若轉型為亞太零售不動産資管平台，則有望獲得資管業務的估值溢價，弱化周期波動帶來的估值壓制。

而從收入結構的角度來看，單一自持資産收入波動較大，近年來，香港社區商場續租持續負調整、内地商業租金降幅更大，導致領展整體經營性租金收入剛性下行。

對比國際成熟的不動産資管平台，無論是Redevco，還是凱德，大多采用“自持租金+第三方管理費”雙輪收入結構，前者提供基礎現金流，後者基于第三方管理資産規模收取費用，不受單項目租金漲跌影響，屬于跨周期穩定收入。

要從零售物業運營商向資管平台轉變，領展缺乏的正是穩定的持續性收入增長來源。

在此背景下，一位具備全球資管視野、熟悉跨境資本運作、有零售平台運營實績的領導者，成為領展3.0戰略最後一塊“拼圖”。

新總裁的挑戰

設想是美好的，但是新總裁的到來，也面臨着諸多挑戰。

财報顯示，截至2026年3月31日止年度，領展的物業組合包括140項零售物業、停車場及相關資産、9幢辦公大樓及6項物流資産，遍布香港、中國内地、澳洲、新加坡及英國，總估值2164.89億港元。

規模雖仍穩居“亞洲REIT之王”寶座，但增長壓力已清晰可見。

先來看香港市場，作為領展基本盤，香港物業組合包括130項資産，以民生商場為主，還包括約5.7萬個泊車位。這類資産貼近居民日常消費，過去被視為最具抗風險能力的組合。但“港人北上”的消費趨勢與電商滲透的雙重沖擊，正逐步侵蝕這一護城河。

期内，香港物業組合總收益及物業收入淨額分别按年下降3.0%及4.6%，零售物業收益同比下滑3.9%。雖然出租率仍維持在97.8%，但全年續租租金調整率錄得負8.2%，較上一财年的負2.2%顯著惡化；平均每月每平方呎租金從63.3港元降至60.1港元。

内地市場壓力更為突出。領展在内地持有6個零售項目、1處辦公樓及5個物流倉儲項目，布局于四大超一線城市及環上海衛星城市。以人民币計算，期内收益及物業收入淨額分别減少5.1%及5.8%，主因是續租租金調整率錄得雙位數下滑，降幅較香港市場更為顯著。

如何穩定租金水平、平滑估值波動，是連成德上任後的首道考題。

除此之外，在今年業績會上，管理層重申領展的定位是“亞洲商場運營者”，並明确約5%-10%的物業組合被視為非核心資産，正審慎考慮适時出售，並将部分出售所得資金用于投資核心零售資産組合。

哪些是非核心資産？領展首席投資總裁宋俊彥解釋稱，非核心資産主要指辦公樓等非商場物業，香港資産和商場資産是核心資産。

出售非核心資産的同時，領展明确無意将業務拓展至歐洲，海外重心将聚焦新加坡及澳洲等主要市場。

這意味着，新總裁面臨的第二項挑戰，是在收縮與擴張之間找到最優解，如何優化亞太多元布局，對沖單一市場周期風險，同時避免因海外標的稀缺而陷入資産配置僵局。

新總裁的第三個挑戰，則是資管平台從0到1的突破，這也正是本次換帥的核心訴求。

LREP已于2025年初正式設立獨立私募基金平台，由宋俊彥兼任CEO，並搭建了來自貝萊德、安本、德意志銀行等機構的國際化專業團隊。但目前平台仍處于初期階段，連成德正式履職後，如何對接全球成熟LP資源、打造完整的基金産品設計及募資投管體系，将是最大挑戰。

綜合來看，領展當下最迫切的三件事情，一是穩定基本盤；二是處置低效資産、加碼海外優質零售，優化重資産包；三是落地LREP輕資産私募基金，打造第二增長曲線。

而連成德的全球資管視野、零售平台運營經驗及跨境資本架構搭建能力，精準對應領展當前的需求。

但硬币的另一面同樣不容忽視。

一方面，連成德的職業生涯集中于歐美市場，缺乏香港民生商場的運營實踐，而領展核心資産的改造調租邏輯，與歐美標準化商業地産運營存在顯著差異，同時，内地市場的政策環境、城市更新節奏、消費生态及跨境資金流動等方面，亦需要較長時間的磨合與适應。

另一方面，領展明确不進入歐洲市場，但澳洲核心區域優質購物中心高度稀缺、新加坡市場體量有限，難以充分承接非核心資産出售後回籠的大規模資金，資産組合調整的實際操作空間可能小于預期。

第三方面，由于連成德2027年3月才正式上任，LREP資管業務的大規模落地至少延後半年，短期内難以提供可見的業績增量。

從王國龍到連成德，領展完成了一次基因的切換，可以預見，接下來，這家房托基金将從重資産擴張轉向輕資産運營。戰略方向雖已明确，但本土化落地的摩擦力、時間表的不确定性，以及亞太市場結構性調整的復雜性，都意味着這場轉型不會容易。

領展能否依托資管型CEO撬動新一輪增長周期，市場正在等待答案。

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