股東會見聞錄｜綠城服務：利潤率還将繼續上升

觀點網 6月18日的杭州，烈日當空，走在戶外片刻便是一身汗。綠城服務2025年年度股東大會就安排在這樣的下午，但高溫並未阻擋股東們的參與步伐。

數位投資者奔赴大會現場，座位被陸續填滿。一位從上海坐火車趕來的私募代表額頭還挂着汗珠，入座後便翻開打印好的問題清單。

旁邊，幾位相熟的股東已經低聲聊開了，有持股多年的老面孔，也有第一次來參會、但對物業研究深入的個人投資者。

據參會投資者轉述，現場出席會議的管理層有，綠城服務董事會主席楊掌法、行政總裁金科麗、CFO張玲波，另有多名管理層于線上參會。

利潤率之困

交流伊始，一位多年持股的股東觀察到，盡管綠城服務近期管理費用率有所下降，淨利率開始從低谷回升，但與保利物業等同行9%左右的淨利率相比，眼下綠城服務僅4.9%左右的水平似乎仍有較大提升空間。

對此，楊掌法並不回避。他坦言，與幾家央企同行相比，綠城服務的淨利潤率确實遠低于他們。

他将這種差距主要歸因于業務結構的差異。

“一個是主營業務，物業這塊；另一個是綠城服務近年投入較大在非主營業務，在孵化很多生活服務的體系，這大大拉低了我們的利潤率。”楊掌法概括道：“非主營業務營收'增收不增利'，營收大幅提升了，但利潤率提不上去。”

他進一步判斷，未來綠城服務的利潤率或會呈現上升趨勢，但離頭部央企“還是會有差距”。

對于股東追問的管理費用率下降目標，行政總裁金科麗回應，綠城服務過去三年的方向非常清晰，就是精簡機構、提升人效。

不過，她也審慎指出，随着互聯網和人工智能的快速發展，公司也需要在更長遠的組織能力建設上有所儲備和投入，“所以可能也需要拿出一部分資源進行再投入，因此沒有像前幾年那樣給出具體的量化指標。但提升人效、優化機構配置、實現精準組織，仍是整體基調。”

市場化浪潮

當話題轉向增長動力時，有股東注意到，年報披露綠城服務去年在管面積同比上升11.2%，遠超上市物企披露均值約3.56%。

據悉，增長幾乎完全來自市場化外拓，而非關聯公司的輸送。

“我們是一家完全市場化的公司。”楊掌法表示，“我們的外拓市場化進程，比其他頭部企業早了很多。”

他回顧，當保利、中海、萬科、龍湖等頭部物企在2015年以前還僅服務于自身地産項目時，綠城服務早已在市場化浪潮中深耕，“因此我們培育出了一支具備市場化能力的團隊。使我們在市場拓展中保持領先，這不是偶然現象，而是長期積累的結果。”

值得關注的是，據綠城服務CFO張玲波透露，在新簽的合同儲備面積中，來自綠城中國直接投資的項目僅占6.7%，即便加上代建項目的份額，合計也只在十幾個百分點左右。

換言之，綠城服務絕大多數新項目，是從公開市場通過招投標獲取的。

面對房地産的深度調整，綠城服務正主動收縮住宅項目的拓展量，大幅提升非住宅業态的比例。

據介紹，目前非住宅業态的占比已達35%左右，而在每年新拓展的項目中，非住宅比例已超過一半。業态覆蓋企業總部、辦公樓宇、體育場館、交通樞紐，學校、醫院等。

張玲波補充，住宅與非住宅的利潤率基本持平，其中單一業主的企業總部項目利潤率較好，醫院、學校、公園、交通樞紐等公用事業項目利潤率相對較低，但“現金流較為穩定”。

戰略轉型的另一關鍵落子，在合作伙伴的甄選上。

楊掌法透露，綠城服務“基本不再與第三方民營房企進行緊密合作，而是與國企央企建立全面戰略合作”，目前此類合作伙伴已超200家。

如果說利潤率的提升是未來的曙光，那麼龐大的應收賬款，便是當下最現實的問題。

年報顯示，2025年綠城服務應收減值計提5.32億，這一規模未來是否會持續，賬面上超50億元的應收款何時能夠出清？

張玲波表示，目前公司對整體應收余額的撥備率約為12.4%，略高于同行水平。去年的壞賬計提，很大一部分源于公司主動發起的“春風行動”。

即通過上門拜訪的形式，針對所有不滿意、未繳費的業主，通過服務促回款。在此過程中，也暴露了一些需要通過壞賬核銷或債務重組來解決的“硬骨頭”。

“預計2026年可能會和去年（計提規模）水平相近。”張玲波坦言，原因是公司對歷史應收賬款仍将保持較大力度的清算節奏。預計可在2027至2028年基本将“歷史包袱”出清。

金科麗則為股東提供了一個更長周期的視角。她指出，自綠城服務2016年上市以來十年間，公司累計營收已接近千億元。而當前58.93億元撥備前的累計應收賬款余額，相當于整體營收的約5%。

“拉長周期來看，這樣一個應收賬款比例其實也還好。”她進一步闡釋，物業費收取存在時間周期。

綠城服務内部将每一筆收不回來的款項定義為“過程之外”，要求管理者不找客觀理由，先找自身服務問題。

她透露，公司要求各級管理者對欠費、不滿意的業主進行“全面攻關”，能解決的解決，該回收的回收。

金科麗預計，通過集中攻堅，三年内賬齡的批次基本可收回90%以上。張玲波補充，從長期滾動數據看，最終累計收繳率可達99.2%。

金科麗續指，總體而言，“2025年的壞賬計提力度是比較大的。可以預期，後續會在這個額度範圍以内。”

航向未來

交流臨近尾聲，綠城服務的管理層分享了他們對行業5到10年内更長遠的洞察，以及公司面臨的機遇與挑戰。

“當前行業面臨的核心矛盾，是業主日益增長的服務需求，與我們現有團隊服務能力不足之間的矛盾。”楊掌法将此定義為未來最大的機遇與痛點。

他分析，與國外物業服務内容相對固化不同，中國業主對服務的需求在持續升級且日益多元化。

政府已在引導物業服務向生活服務轉型，提出要“進入家庭、提供托老托幼服務”……“我認為這就是最大的機遇。

“對于中國物業行業而言，能夠為更多人提供更豐富的服務，這正是機遇所在。”凡是圍繞人的服務都可以拓展。

但最大的痛點也恰在于此：物業行業絕大多數的從業人員仍是傳統保潔、保安人員，“並不具備提供這些延伸服務的能力”。

綠城服務已開始招聘具備護理專業、幼師專業背景的人才，但這僅是起步階段。

我認為當前95%的物業從業人員仍以傳統服務為主，需要5%的專業力量去帶動那95%，這需要一個過程。“楊掌法如是說。

在AI與機器人的新浪潮上，綠城服務則展現了更務實的态度。

面對投資者關于是否成立機器人公司或進行研發投入的提問，楊掌法明确表态：“我們是應用方，不做研發單位。”

楊掌法認為，AI進入物業領域是不可阻擋的趨勢，“這並非選擇題”。但目前AI行業對物業場景的研發和應用“還遠遠不夠”。

他透露，在所有物業場景中将機器人測試後，發現有兩類場景具備實際應用價值。

一類是能提升人效的，如割草機、掃地機器人。但受限于價格偏高、叠代過快，公司只租不買，利用規模優勢與廠商談判短租期，“采用時，以成本節約為前提”。

另一類是人難以做到的高風險工作，如用無人機進行建築外立面的排查和清洗。

當話題回到公司未來的發展願景時，楊掌法給出了清晰的中長期指引：營收增速目標不低于10%，核心淨利潤增速目標不低于15%。“目前我們會繼續保持這一節奏，未來五年，這是我們給自己設定的目標。”

在交流中，“深度調整期”與“修煉内功”是管理層反復提及的關鍵詞。

金科麗将當下的陣痛視為行業從不成熟走向成熟的必經階段。“過去房産銷售順暢時，對服務的關注度沒有這麼高。如今地産下行，反而倒逼行業在服務履約能力、服務品質上作出提升。

在管理層面，收入端收緊，成本端承壓，這必然推動企業審視自身，在成本管控、内部控制方面是否存在較大的改善空間。”她直言，在人效提升、人崗匹配的精細化方面，仍有大量的精進余地。

對于調整期何時結束，金科麗坦言無法給出确切的時間表。“這與整體社會形勢、房地産行業的發展都緊密關聯。但物業行業有自身的規律和邏輯。”

“在當前階段，企業只能向内求索，練好内功。苦練内功，才能更好與内外部環境結合，推動下一步發展。”

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