年報觀察 | 首開股份營收增長、盈利大幅改善 轉型破局 探索第二增長曲線

觀點網 近日，首開股份發布2025年度報告，呈現了一幅在行業下行周期中努力修復資産負債表、提升内部運營效率，並堅定向新發展模式轉型的圖景。

盡管2025年業績仍處虧損狀态，但在經營性現金流顯著回正、毛利率觸底改善、年度虧損幅度收窄等方面顯現積極信号。尤其值得注意的是，2026年2月10日，首開股份正式啟動商業不動産REITs申報，項目名為嘉實首開封閉式商業不動産證券投資基金，並于3月2日獲上交所正式受理。此次申報選取北京華僑村商街、璞瑅商街、宋家莊福茂三項優質商業資産作為底層標的，旨在盤活存量資産、拓寬權益融資渠道並優化資産負債表。

盡管前路依然充滿挑戰，但首開股份通過深化管理改革與業務轉型並舉，已邁出了構築未來發展第二條增長曲線的關鍵步伐。

大幅減虧 現金流改善

2025年度，首開股份實現營業收入300.97億元，同比增長24.30%；歸屬于上市公司股東的淨利潤較2024年的虧損額大幅收窄18.7%，呈現持續減虧的态勢。

這一減虧成果得益于公司在多個層面采取了嚴格的開源節流措施，經營效率得到有效提升。

其中，包括銷售費用與管理費用雙降。報告期内，公司嚴控費用支出，實現銷售費用9.26億元，同比下降7.81%；管理費用9.49億元，同比下降8.56%。主要系公司在控制費用支出、強化項目審核、精簡管理流程方面取得成效，人員費用等均有所降低。

此外，銷售去化逆勢攻堅，公司通過強化“轉簽”回款，積極去化非住宅類産品。公司全年銷售金額178.45億元，銷售面積125.72萬平方米，結轉收入290.22億元，結利面積113.91萬平方米，並在多個核心項目上實現了集中交付，帶動房産銷售收入同比增長25.17%。

毛利率呈現結構性回升，盡管行業整體利潤率承壓，但公司通過優化結算結構，報告期内主營業務毛利率為13.51%，較上年同期增加了8.81個百分點，其中，占大頭的房産銷售業務毛利率為13.60%，同比提升9.04個百分點。

分地區看，北京地區實現收入203.85億元，同比大幅增長172.81%，占總營收的68.06%，毛利率達到19.29%，同比增長超過15個百分點，顯示了公司深耕核心區域帶來的相對優勢。公司明确将繼續實施“深耕北京”戰略，依托對北京市場的深刻理解與國資背景優勢，将其作為戰略支點，拓展城市更新與商業物業經營。

與此同時，公司的現金流管理亦得到加強。2025年經營活動産生的現金流量淨額為78.82億元，同比增長6.77%。公司表示，這主要得益于其控制優化項目支出，為公司平穩運營提供了關鍵的安全墊。

融資層面，公司全年完成271億元債券接續，年末有息負債規模較期初減少103億元，加權平均融資成本下降31個基點，存量融資成本3.54%，處于房地産行業較低水平，這也正是首開股份作為國企的強大信用表現。

此外，首開股份在2025年實施了被稱作“上市以來最大規模的組織架構優化”。

“瘦身健體”重組整合部分，公司對原有的19家二級開發單位進行了戰略性整合，形成了京内（京北、京南）、京外（遼甯、江蘇、浙江等七大區域）共“9個大區+1個商管平台”的二層級管理體系。此舉旨在優化資源配置，強化專業能力，提升運營效率，降低内部損耗。

此外，首開股份還優化資産結構與推進項目盤活。報告期内，公司成功将通州宋莊保障房、海口項目與地方政府簽署土地有償收回協議，實現了存量資産的有效盤活，收回現金，優化了資産質量。

探索“第二賽道”

面對傳統房地産開發業務規模見頂、模式轉換的行業大趨勢，首開股份的戰略重心正從單一“開發銷售”向“開發+運營+服務”的綜合模式延伸。年報清晰地勾勒出了公司布局存量運營、構建新發展動能的核心戰略。

在管理層讨論與分析部分，該公司明确将“探索構建差異化商管細分賽道”，並視公募REITs為打通“投、融、管、退”完整商業閉環的核心資本工具。公司設立了北京首開樂尚住房租賃有限公司作為長租公寓平台，整合旗下近7000套分散租賃資産，此舉被認為是未來可能以REITs形式實現資産證券化、優化資本結構的重要一步。

通過REITs，不僅可以盤活存量資産、回收資金，更重要的是能建立起一個長期、透明的市場化運管體系，通過專業的運營提升資産價值，並引入更廣泛的機構投資者，最終實現從重資産持有向“開發+運營+服務”的輕資産輸出模式的轉變。年報中将其總結為公司“獲取持續穩定現金流、平衡開發周期性風險的重要載體”。

據了解，通過發行公募REITs，能将沉澱在資産負債表上的大量優質商業、辦公、長租公寓等持有型物業轉化為現金，回收資金用于支持新項目開發、降低負債，優化資産結構，實現資産的循環利用和價值重估。

公司還強調，具備資源整合能力的企業将通過深度參與城市更新等國家戰略，實現運營能力沉澱，並通過REITs等工具逐步打通“投融建管退”閉環。這意味着公司不僅要做重資産的“建設者”更要加強作為輕資産的“管理者”和“資管人”的能力，提升專業的資産管理服務能力，實現開發業務及輕資産運營並舉的戰略轉型。

觀點新媒體翻閱年報了解，首開股份目前持有的物業經營業務（涵蓋商場、寫字樓、酒店、長租公寓等），是REITs潛在發行的“底層資産池”，也是公司穩定現金流的重要來源，報告期内結算收入9.28億元。公司正在系統地提升持有資産的運營質量和收益水平。

商業與寫字樓方面，首開股份在全國持已有29個零售商業物業，在營商場建築面積合計約51.8萬平方米，整體出租率達96%。

長租公寓則擁有“首開樂尚”品牌，已開業項目11家，上市房源近7000套，綜合出租率93.7%。2025年，公司設立專業平台北京首開樂尚住房租賃有限公司，旨在對租賃資産進行集中化、專業化與規模化運營管理，這正是為未來可能的資産證券化做組織準備。

除此之外，還覆蓋酒店、養老、文投多個業态，其中養老業務平均出租率高達96%。構成了多元化、抗周期的資産組合。

在存量盤活與城市更新方面，公司長期堅持“城市復興官”定位，並将城市更新作為響應國家戰略、推動轉型發展的主戰場。

報告期内，首開股份在自主投資運營和委托管理運營兩種模式下均有突破，例如報告披露，通州宋莊首開LONG街項目不僅被納入2025年北京市“三個一百”重點工程，更成功入選第二批城市更新示範項目清單。同時，通州缇香郡保障性租賃住房改造試點等輕資産運營項目也在穩步推進。

這表明公司正在積極探索自主投資運營與委托管理運營並行的城市更新模式，試圖将此培育為新的業務增長極。管理層在《致股東信》中進一步指出，“十五五”期間，公司将重點圍繞城市更新，打造可持續的利潤增長點。

城市更新不僅是公司重要的社會責任的體現，更是其将非核心存量用地盤活為優質經營資産、並為後續REITs或類REITs運作提供標的的重要戰場。

挑戰與機遇並存

對于2026年，公司計劃實現銷售面積113.4萬平方米，開復工面積465.8萬平方米，新開工面積19.7萬平方米，竣工面積103.7萬平方米，物業租賃面積213.7萬平方米。

面對房地産市場仍在築底階段，市場分化加劇。公司提出了以“防風險、強管理、謀轉型”為核心的2026年工作主線，公司将繼續優化銷售策略，深耕核心城市，審慎參與土地競拍。繼續鞏固在北京市場的領先優勢，獲取高能級地塊，打造中高端改善型“好房子”産品，以維持開發業務的基本盤和現金流。

此外，将平衡資金與經營風險，公司負債率較高，部分合作項目面臨合作方資金風險。公司将嚴格“收支兩條線”，統籌資金調度，強化對合作方的風險管理。

在具體業務方面，明确向服務與平台轉型，即依托城市更新項目和非經資産資源，拓展中高端物業服務與代建代管業務，作為向輕資産轉型的主要陣地，旨在延伸價值鏈、拓寬收入來源。

同時強化科技與運營賦能，年報提及将利用AI、大數據等技術提升數字化營銷、智能社區管理與施工建造效率，以科技驅動降本增效。

值得一提的是，公司能否成功打通“開發-持有-運營-REITs退出”的新模式，是決定其未來估值能否重塑的關鍵。這需要公司不僅在前期開發、中後期精細化運營管理上具備更強能力，更需要在資本運作、資産定價與市場溝通等方面建立起專業化團隊，實現新賽道破局。

首開股份2025年的年報，描繪了一幅傳統房企在逆風中調整航向的清晰圖景。短期來看，公司通過聚焦核心區域、提升内部運營效率，有效穩住了經營基本盤，現金流和毛利率的改善是财務向好的積極信号。長期來看，公司以“公募REITs”作為戰略突破口，将存量資産經營和城市更新确立為核心發展第二賽道，展示了向“開發+運營+服務”綜合不動産資管平台轉型的決心。

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