深圳昆山雙項目入池 招商闖關商業不動産REITs賽道

觀點網 5月19日晚間，招商蛇口發布公告，為響應政策号召，拟以全資子公司招商理财、控股子公司招商積余作為原始權益人，開展商業不動産REITs申報發行工作。

根據公告内容，本次REITs涉及兩個項目，分别是深圳太子廣場項目和昆山招商花園城項目。其中，深圳太子廣場為辦公業态，地上辦公面積約63738.27平方米；昆山招商花園城為商業零售業态，商業面積約118459.18平方米。

本次REITs産品為契約型公開募集封閉式基金，計劃在深圳證券交易所上市。根據公告内容，原始權益人及關聯方戰略配售比例不低于20%，且基金需将年度可供分配金額的 90% 以上以現金形式分配給投資者。

此舉標志着招商蛇口REITs版圖再添關鍵拼圖，若成功發行，其将成為境内公募REITs中少數覆蓋産業園、租賃住房、商業不動産全業态的房企。

全業态REITs布局

當前，國内商業不動産公募REITs賽道正處在政策強力護航、市場擴容提速、行業集中入局的黃金發展窗口期。

據觀點指數了解，自商業不動産REITs試點正式落地以來，截至招商此次計劃申報前，市場上已有20單商業不動産REITs申報，拟發行規模超600億元。

申報主體涵蓋央企、國企、民企，其中房企背景項目占比近半，保利發展、新城控股、首開股份、華潤置地等頭部企業紛紛發力，資産類型涵蓋購物中心、寫字樓、綜合體等，城市能級也從一線向強二線下沉。

而作為第21單商業不動産REITs的計劃申報方，招商蛇口的核心優勢在于其豐富的REITs申報與運營經驗，此前已在産業園、保障性租賃住房兩大領域實現REITs落地並推進擴募。

産業園領域，2021年6月，博時蛇口産園REIT成功上市，並于2023年完成首次擴募，2026年4月計劃二次擴募；保障性租賃住房領域，2024年10月，招商基金蛇口租賃住房REIT順利上市，獲超額認購，並于2026年4月計劃推進首次擴募。

此次商業不動産REITs如若成功發行，其将補齊公募REITs品類空白，形成三大主流持有業态"産業園+租賃住房+商業不動産"REITs矩陣，進而構建起資産運營與資本運作閉環。

這一布局背後，是招商蛇口從傳統房地産開發商向城市綜合運營服務商轉型的戰略考量，其核心目標是構建"投融建管退"的全閉環資管發展模式。

從行業大環境來看，在地産開發主業利潤持續收窄、行業市場波動加劇的大背景下，重資産長期沉澱已成為制約房企現金流周轉與規模化發展的關鍵瓶頸。大量優質商業、辦公持有物業長期占用大量資金，導致資産周轉效率偏低，潛在資産價值也難以得到充分釋放。

而商業不動産REITs的推出，為持有方搭建了標準化的資産退出通道，成為房企布局該賽道的核心動力。

回到招商蛇口本身，底層資産的充足儲備，為其REITs布局提供了堅實支撐。2025年，招商蛇口管理範圍内持有物業全口徑收入達76.3億元，同比增長2.2%；年内新入市29個項目，總建築面積177萬平方米，涵蓋12個公寓、8個商業項目、3個産業園。

聚焦商業不動産領域，目前招商蛇口在營集中商業項目54個，在營面積約340萬平方米，在建項目面積約185萬平方米，開業三年以上項目的出租率穩定在93%。2025年，上述集中商業實現運營收入19.6億元，同比增長10.7%，成為持有業态中增速最快的闆塊。

寫字樓闆塊雖面臨市場去化壓力，2025年運營收入同比下滑9.6%至12.2億元，但全年租賃成交面積超33萬平方米，淨吸納量達8萬余平方米，展現出較強的抗市場波動能力。

産品矩陣方面，招商蛇口已形成差異化布局優勢。零售商業端，海上世界主打城市級濱水文旅商業，打造特色商業地標；招商花園城定位城市主流購物中心，聚焦家庭親子消費場景；招商花園里則以社區便民商業為主，貼近居民日常消費需求。

寫字樓端，三大産品線覆蓋不同層級需求：招商局中心作為頂級超高層地標寫字樓，落位一二線城市核心CBD，吸引大型企業總部入駐；招商局廣場定位區域標杆甲級寫字樓，布局産業集聚片區，兼顧生态辦公與産業協同；招商局大廈坐落于城市成熟商務核心，主打高效實用辦公空間，适配各類商務企業需求。

商業資産成色突出

從國内已申報的商業不動産REITs産品來看，“區位條件、運營表現”是監管層與投資者關注的兩大核心維度。

目前獲通過的4單商業不動産REITs，均滿足“建成並穩定運營滿三年以上”的硬性條件，且均坐落于一二線城市核心優質地段，背後均有業内龍頭企業作為原始權益人，整體出租率普遍達到95%以上，運營成熟度較高。

招商蛇口此次申報選取的兩大底層資産，較為契合上述核心要求，且資産成色突出。深圳太子廣場（辦公業态）與昆山招商花園城（商業零售業态）分别位于珠三角、長三角兩大核心經濟圈且業态互補，具備優質REITs資産的核心特質。

其中，深圳太子廣場于2020年正式投入運營，項目包含地上6至29層、31至41層的辦公區域（合計建築面積63738.27平方米），以及地下1至3層的472個地下車位。

作為招商蛇口在珠三角核心城市的核心寫字樓資産，該項目具備區位稀缺、運營成熟、配置價值突出等優勢，地處雙地鐵樞紐上蓋，無縫銜接匯港購物中心，屬于招商蛇口寫字樓資産中的優質核心標的。

市場數據顯示，2026年深圳太子廣場市場租賃價格約145-176元/㎡/月，處于南山蛇口片區高端甲級寫字樓租金區間，與周邊招商局廣場120-180元/㎡/月水平基本持平。

在2025年深圳甲級寫字樓市場整體空置率接近30%的背景下，深圳太子廣場憑借優越的區位與優質運營品質，出租率穩定在85%以上。

昆山招商花園城則于2015年正式開業，項目包含地下1至地上5層的商業區域（合計建築面積118459.18平方米）、地下1至2層的地下車庫（合計建築面積60066.35平方米），以及地下1至2層的地下設備用房（合計建築面積5154.24平方米）。

該項目是招商商管體系内業績表現突出的花園城標杆項目，2024年完成調改面積超2.6萬平方米，新增 75 家入駐品牌，全年客流量突破1300萬人次，銷售額逾13億元，出租率穩居95%以上，家庭客群占比超50%，客群粘性強，現金流穩定性突出。

值得一提的是，該項目擁有區域市場内頗具競争力的快時尚和零售品牌矩陣，是目前昆山為數不多同時引入UR、H&M、優衣庫和MUJI四大主流快消品牌的商業項目。此外，餐飲業态品類也較為齊全，親子業态品牌數量在昆山商業市場中處于領先地位。

商業客認為，招商蛇口以這兩個現金流穩定、資産質量優良的項目作為申報切入點，有望赢得投資者信心，為REITs成功發行鋪平道路。

而若後續進展順利成功發行，招商蛇口旗下其他優質商業闆塊項目也有望納入REITs擴募儲備資産池，持續釋放存量資産價值，進一步鞏固其在REITs領域的綜合優勢。

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