觀點直擊丨行業變局中的貝殼，要對AI堅持紀律性投入

觀點網 今年3月，貝殼宣布啟動新一輪戰略和組織變革，這場調整“以消費者為中心”。由董事長彭永東牽頭成立變革管理委員會，推動公司從交易平台向社區居住服務平台轉型。

這場大動作基于一項基本判斷。在5月19日，貝殼2026年第一季度未經審計财務業績發布會的電話會上，彭永東對此展開介紹。他指出，居住服務行業正在經歷底層變化。

“過去很長時間，行業最稀缺的是房源……後來進入平台化階段，真房源和平台規則本質上是把分散房源組織成可驗證、可協作、可治理的網絡，讓非標服務在可信規則下協作起來。但今天行業底層的稀缺資源變了，過去稀缺的是房源，今天更稀缺的是判斷力。”

這種情況下，消費者真正缺的不是房源信息，而是在低頻、高金額、高風險、不可逆的決策里，如何理解選項、判斷選項，提升決策質量，降低後悔度。

“AI會加速這種升級，會壓平單純信息整理和淺層撮合的價值，但會放大有判斷力的服務者的價值，也可以把優秀經紀人的經驗沉澱為平台能力。對于貝殼來說，真實場景、服務網絡、交易閉環和數據持續反饋與AI結合起來，有機會構建更深的護城河。”

在行業的變革之中，貝殼要從組織交易的平台，升級為支持更高質量居住決策的平台，本質是在時代變量下重新定義價值，創造範式。

而伴随這一戰略演進，公司在過去一段時間的經營成效與财務表現也備受關注。

波動市場下的經營挑戰

數據顯示，在今年一季度，貝殼實現總交易額（GTV）7117億元，同比下降15.6%；淨收入189億元，同比下降19%；淨利潤為12.55億元，同比增加46.7%；經調整淨利潤為16.11億元，同比增加15.7%。

在晚間的電話會上，彭永東對一季度市場表現進行總結。在他看來，一季度房地産市場出現一些積極的邊際變化，尤其二手房小陽春相對明顯，成交活躍度、帶看轉化、客戶決策意願和業主預期都有改善。部分核心城市價格預期逐步趨于理性，前期觀望的改善型和置換型需求開始有序釋放。”

不過，城市和闆塊分化依然明顯，市場仍處在信心修復和結構優化過程中。

體現在業務表現上，在一季度，貝殼存量房業務GTV達到5344億元，同比下降7.9%，淨收入同比下降10.7%至61億元；新房業務GTV達到1459億元，同比下降37.2%，淨收入同比下降37%至51億元。

相較而言，新房業務在今年一季度取得較大幅度的下降。在當晚召開的電話會上，貝殼指出，這主要因為新房業務在市場高基數影響下規模同比有所回落，但盈利能力同比改善。

據介紹，即使在規模顯著波動的情況下，今年一季度新房貢獻利潤率為25.7%，同比提升了2.3個百分點。這得益于新房業務精細化運營帶來的成本結構優化，環比下降2.6個百分點。

值得注意的是，受新房市場影響，貝殼的家裝業務在一季度同樣出現波動。公告顯示，期内，貝殼家裝家居業務的淨收入為23億元，同比下降20.6%。這主要由于公司主動優化獲客渠道組合，並适當放緩部分非經紀渠道的業務節奏。

不過，在業績電話會上，管理層補充表示主要有三個原因。“首先是公司主動調整，關停了傳統電銷等低質量渠道；第二是做了主動聚焦，收縮了缺乏一賽道協同，規模小，並且虧損的一些城市；第三确實也有一些外部的因素。”

據透露，“去年以來新房市場持續下行，影響新房交付的新房後市場相關的家裝需求，二手房市場的修復也需要一些時間逐步傳導到整個家裝市場。”對于家裝業務的表現，貝殼認為更多是業務質量優化的階段性影響。

“我們今年家裝業務的核心不是追求短期的收入規模，而是把業務模型優化到健康可持續的盈利能力、有邊界的個性化産品能力、更高品質的履約交付，給下一步的增長打好基礎。我們也切實看到業務的交付能力和盈利能力的改善。後續會通過加強一賽道的協同融合，提升轉化，來改善收入端的表現。”

整體而言，今年在家裝業務上，會持續圍繞産品能力的提升、交付標準化和設計工具提效這三個方向去沉澱更穩定更可復制的運營能力。“相信随着一賽道協同的進一步深化，優質城市和優質渠道占比的持續提升，以及交付和盈利能力的持續改善，家裝業務的收入有望逐步企穩，並在更健康的業務模型基礎上恢復有質量的增長。”

房屋租賃服務的淨收入為50億元，同比下降1.5%。主要由于省心租業務下新服務模式占比增加的影響。據悉，在此新模式下，收入是根據來自兩個來源的淨服務費來确認，一部分為促成業主和租戶之間的租賃協議簽署而賺取的傭金，另一部分是在整個租賃期内提供租賃期管理服務的費用。該下降部分被省心租模式下的租賃房源數目增加所抵銷。

據悉，一季度末貝殼在管房源量達74萬套，同比增長47%，貢獻利潤率由去年同期的6.7%提升到14.8%。彭永東表示，這背後是産品結構優化、優異管理、AI賦能運營人員提效和組織流程重構。

“租賃業務看似分散、非標、重運營，也可以通過AI流程和組織機制重構提升效率，改善優異，並逐步形成規模優勢。但長期看，我們希望以社區為中心，重構長期經營能力，未來門店會逐步升級為社區居住服務節點，經紀人也會從單一交易角色走向能夠調用二手、新房、租賃、家裝、資管、設計、交付等平台能力的客戶經理。”

彭永東表示，行業正在從找房源進入做判斷的階段。貝殼要做的是把平台能力從組織交易升級為支持更高質量的居住決策。Q1的意義不只是利潤率改善，而是驗證了組織效率、人效提升、服務者結構優化和平台增長之間可以形成正循環。

“未來我們會繼續把資源機制AI和産品能力投入到真正創造客戶價值的地方，推動貝殼形成更穩定、更高質量、更可持續的長期價值。”

盈利能力再受市場檢驗

事實上，正如數據顯示，盡管一季度營收出現波動，貝殼的盈利能力同比仍有明顯改善。在2026年第一季度，貝殼毛利率由2025年同期的20.7%增加至24.1%，創七個季度新高。經調整經營利潤率8.8%，同比提升3.9個百分點，經調整淨利潤率為8.5%，同比提升2.6個百分點。

貝殼表示，這一表現並非單一業務或一次性因素帶來的，而是公司一直以來圍繞經營質量、資源配置效率、成本結構和單位經濟模型所做的一系列主動優化共同帶來的結果。

具體到各項業務，一季度主營業務貢獻利潤率均實現了同比改善。除了上述新房貢獻利潤率同比提升了2.3個百分點之外，存量房業務貢獻利潤率同比增長了3.2個百分點。貝殼表示，主要由于來自于固定人工成本的下降和鏈家能效的提升。一季度存量房固定人工成本同比下降了24%，這是貢獻利潤率同比提升的重要原因。

“這背後是我們去年以來圍繞鏈家業務推進的精細化人店規模管理、組織結構優化和資源配置效率的提升。長期看，未來空間來自于業務變革帶來的鏈家人效、店效資源轉換效率的持續提升。”

對于新房業務，管理層透露，“未來将創造新的服務模式，基于數據和營銷等多元能力，為開發商伙伴提供項目的全生命周期的解決方案。推動收入結構的多元化，為穩定的盈利能力提供支撐。”

此外，家裝家居業務、房屋租賃服務業務貢獻利潤率分别同比增長3.6個百分點、8.1個百分點。

據介紹，家裝家居業務貢獻利潤率的同比改善，主要得益于材料成本下降和人效提升。未來，随着供應鏈規模效應的逐步釋放和服務者人效的持續提升，家裝業務的單均盈利模型仍有繼續優化的空間。

房屋租賃服務業務貢獻利潤率的提升，主要得益于省心租單房優異的改善，以及毛利率更高淨額法記賬的房源占比提升。管理層判斷，後續租賃業務季度間的利潤率可能會存在一定波動，但收入結構向高毛利轉移，産品和運營能力持續改善，租賃業務的優異模型還有持續得到進一步改善的空間。

當晚的業績說明會上，管理層再次談及對AI的投入。

徐濤表示，我們堅持紀律性投入。一方面持續加大對核心業務場景和底層AI能力的投入，另一方面對ROI較低的項目主動復盤和優化。通過将ROI較低的項目資源調配到高長期價值創造的領域，保證公司可以在穩健的财務管理基礎上，持續投入長期能力建設，支持業務的長期價值創造，助力公司持續打開更新、更高效的增長空間。

“對于2026年，一賽道也建立了更大的彈性空間，二賽道業務盈利模型仍會得到進一步的優化，成本費用的管控紀律非常穩固。雖然季度間的利潤率可能會出現一些季節性的波動，但我們對全年利潤率同比改善抱有信心。”

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