GDIRI觀察 | 從81.5%到2.7% 太古Q1内地零售全面正增長但有分化

觀點指數(GDIRI） 5月8日，太古地産有限公司公布了2026年第一季度營運數據。

在國内消費市場溫和復蘇、同期全國社零總額同比增速2.4%的行業大背景下，太古地産内地6座在營零售項目全線實現銷售額正增長。

但亮眼業績之下，項目内部增長分化态勢顯著。

資料顯示，上海興業太古匯以同比81.5%的銷售額增幅領跑内地項目，北京三里屯太古里緊随其後大漲56.2%；而北京頤堤港僅小幅增長2.7%，首尾增速差距懸殊，折射出當下商業項目運營的分層格局。

零售額全線飄紅

出租率方面，2026年Q1，太古地産内地核心零售物業整體租賃基本面保持穩健，所有項目出租率均維持在97%以上，平均出租率達到98%。

數據來源：企業公告，觀點指數、商業客整理

其中廣州太古匯表現最為突出，作為廣州重奢商業代表，該項目已連續5個季度保持100% 滿租，背後主要得益于其在一線城市核心商圈頭部標杆項目的稀缺價值，以及高端品牌租戶的長期入駐粘性。

成都太古里、上海興業太古匯出租率同比均提升1個百分點，成都太古里由97%升至98%，上海興業太古匯由96%回升至97%，出租率穩步提升。

這一方面體現消費復蘇周期下，奢侈品牌、高端零售對核心優質商業項目的信心回暖。另一方面也凸顯太古地産在項目招商叠代、業态調改及資産運營上的長期積累。

北京頤堤港出租率則從2025Q1的99%下滑至2026Q1的97%，同比下降2個百分點，是期内唯一出租率下滑的項目。

商業客認為，不同項目間的出租率變化差異，與所處項目運營階段有關。上海興業太古匯已完成品牌層級升級與整體業态煥新，進入業績釋放期。相比之下，北京頤堤港正處于整體擴建改造周期，短期受工程施工、動線調整影響，招商吸納與客流穩定均承壓，商場去化相對乏力。

至于零售銷售額， 2026 年 Q1太古地産内地6大零售項目銷售額全部實現同比正增長，但項目間增速拉開明顯梯隊差距。

數據來源：企業公告，觀點指數、商業客整理

上海興業太古匯、北京三里屯太古匯分别以 81.5%、56.2% 的同比增幅，穩居第一梯隊，兩者都通過大規模品牌煥新+首店效應形成增量引擎，進而實現了客流與客單價的雙重提升，拉動零售銷售額大幅增長。

雖然太古地産提及，上海興業太古匯當期業績受場内改造工程施工擾動，報表口徑未剔除臨時閉店、客流分流帶來的銷售損耗，剔除工程影響後的可比實際增速或低于81.5%，但依然難以掩蓋項目當期的亮眼表現。

從租戶結構來看，截至2025年末，太古地産内地零售項目形成時裝服飾為核心、餐飲業态為配套、體驗業态為補充的典型高端購物中心格局。

數據來源：企業公告，觀點指數、商業客整理

占比近45%的時裝服飾業态，集中了LV、愛馬仕、迪奧、香奈兒、Gucci、Prada等幾乎所有頂奢品牌，以及大量潮奢與設計師品牌，是項目調性與客流的核心支撐。

3.9%占比的珠寶及鐘表，入駐了卡地亞、梵克雅寶、勞力士等頂奢腕表珠寶品牌，具備高客單價、強抗周期和較高品牌溢價等特征。

上述兩大核心業态構成太古零售項目高端定位下的業績壓艙石，而品牌背後全球奢侈品集團在大中華區業績的溫和復蘇态勢，也成為太古旗下高端商場業績增長的重要支撐力。

以頭部奢侈品集團為例，2026年Q1 LVMH 集團亞洲除日本市場有機收入同比增長7%，創下近年同期較好表現；中國内地市場告别去年四季度負增長态勢，整體回歸平穩運行，疊加春節旺季消費拉動，LV、迪奧等核心品牌門店銷售走勢穩健。

愛馬仕方面，亞洲除日本市場有機收入小幅上漲2%，大中華區延續2025年态勢，保持低速正增長，皮革制品及全品類發展均衡；依托高淨值客群剛性消費需求，品牌整體呈現極強的抗周期屬性，進一步利好高端標杆商場運營。

項目增長分化邏輯

從增速來看，上海興業太古匯無疑是期内表現最亮眼的項目。此前項目雖曾面臨品牌老化、客流增長見頂等瓶頸，但近年不斷通過品牌層級升級、業态結構優化、空間動線重構等進行改進升級，全面提升高端消費者購物體驗，為業績爆發奠定基礎。

2025年起，項目加速引入頂奢與高化品牌，其中包括菲拉格慕等重奢旗艦店，以及BEYONDTHEVINES、FACTOR等多個國際首店或旗艦店，品牌矩陣全面向頂奢+高端設計師品牌傾斜。

2025年中至今，LV全球最大地標“路易号”進駐興業太古匯，成為現象級營銷事件。該地標集展覽、零售、體驗于一體，憑借超強品牌号召力與話題度，持續吸引全國高端消費客群打卡，直接帶動商場客流同比增長超60%，高端客群轉化率提升40%以上，時至今日仍有大量消費者進行打卡消費。

憑借長期調改升級，疊加路易号帶來的頂奢稀缺體驗，上海興業太古匯實現了從區域高端商場升級為全國性頂奢消費目的地的轉變，業績增長空間大幅提升。

三里屯太古里以56.2%的增速穩居第二，增長核心邏輯在于北區改造的全面落地，疊加潮流標杆地位強化。

據了解，2025年12月，三里屯太古里北區核心重奢旗艦店集中開業，如北京迪奧之家、路易威登之家、愛馬仕北京三里屯專賣店等重量級門店，改造煥新進入收官釋放期。

改造後的北區，品牌組合從輕奢為主升級為“重奢+輕奢+設計師品牌”的多元矩陣，與南區潮流屬性形成互補，客流覆蓋範圍較此前更廣。

2026年Q1，疊加春節消費高峰與北區新店開業紅利，項目客流與銷售額同步提升，在鞏固潮流標杆地位的同時，通過新近重奢品牌客單價有所提升，實現流量與銷量雙豐收。

與兩大標杆項目形成鮮明對比的是北京頤堤港，2026年Q1僅錄得2.7%的銷售額增長，在太古内地項目中墊底。

與其他項目相比，北京頤堤港地處北京朝陽區酒仙橋闆塊，周邊以成熟居民區、産業園區為主，核心客群以區域家庭居民、年輕上班族為主，消費層級與核心商圈高淨值客群存在天然差距。

定位層面，對比上海興業太古匯、北京三里屯太古里的頂奢矩陣與首店稀缺優勢，頤堤港以大衆時尚品牌、連鎖常規業态為主，獨家城市首店、頂奢流量品牌及現象級體驗内容有所欠缺，在消費分化愈發明顯的當下較難構建差異化核心競争力。

不過，為破局長期發展瓶頸，太古地産此前官宣啟動頤堤港二期擴建工程。項目整體将于二期落成後正式更名為北京太古坊，打造集購物中心、甲級辦公、高端酒店、濱水休閑于一體的綜合體，屆時将成為北京五環内體量領先的商業綜合體。

但目前，頤堤港受自身“太古坊”項目建設影響，施工噪音、動線調整、空間割裂等問題持續影響消費體驗，部分品牌調整期空鋪率上升，客流分流明顯，業績增長動力不如其他項目。

當前頤堤港的低速增長，本質是資産升級前的戰略蓄勢。如何平穩跨越改造陣痛期，在短期經營業績壓力與長期資産價值升級之間實現平衡，是太古地産後續需要持續破解的運營課題。

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