年報觀察 | 國貿地産未能回應期待

觀點網 自誕生以來，廈門國貿地産集團有限公司（簡稱“國貿地産”）便備受期待。

進入2021年之後，其控股股東國貿控股相繼将下屬子公司廈門國貿房地産有限公司47.74%股權、廈門國貿建設開發有限公司75%股權、廈門國貿發展有限公司100%股權、廈門國貿城市服務集團股份有限公司99%股權等資産包無償劃轉至國貿地産。

國貿地産的業務範圍得以涵蓋房地産開發、城市更新與代建、物業服務、資産運營。

在接收大規模資産後，國貿地産承載了多方期望，然而在房地産行業深度調整階段，該企業未能滿足預期。

近期，國貿地産發布2025年年度報告。

報告期内，公司實現營業收入327.67億元，同比下降19.01%；全年淨利潤約4.14億元，同比下降70.96%；其中歸屬于母公司股東的淨利潤約為1.26億元，同比增長224.20%。

收縮的銷售與擴儲

2021至2024年，國貿地産全口徑銷售金額為312.05億元、356.45億元、516.39億元、366.90億元，權益銷售金額分别為219.6億元、189.03億元、274.79億元、243.49億元。

從近年數據來看，該公司銷售呈現下滑趨勢。

國貿地産並未在2025年報中披露全年銷售數據，外界也因此難以清楚地了解其銷售是否有所好轉，不過結合其上半年銷售以及營收表現或許可窺見一二。

2025上半年，該公司實現全口徑銷售金額約為193.35億元，同比增長23.24%；權益銷售金額約123.95億元，同比14.82%。得益于銷售的增長，其房地産業務營收在上半年出現77.84%的同比增幅。

來源：企業公告截圖

但從全年營收來看，房地産開發業務出現了19.63%的同比降幅。由此推測，公司全年銷售金額或許亦出現了一定程度的下降。

區域分布方面，其簽約銷售貢獻以福建省及上海、北京、成都等核心一二線城市為主，根據2024年數據顯示，廈門、福州和上海的全口徑銷售金額占比分别為29.85%、18.53%和12.41%。

截至2025年6月末，公司土地儲備總建築面積為382.92萬平方米，權益土地儲備總建築面積為287.01萬平方米。從城市能級來看，儲備項目主要布局在一線及二線省會城市，一、二線城市的項目未售面積合計占比為87.54%。

據不完全統計，國貿地産2025全年在上海、廈門、成都、福州、廣州五個城市新增10個項目，與2024年數量持平；土地總價款約為135.57億元，與上年的187.37億元相比明顯減少；新增土地儲備計容建築面積約47.99萬平方米，上年為70.59萬平方米。

除了自己下場拿地，國貿地産以合作者的身份加入了一些項目的開發中，比如與綠城共同開發打造的廣州合作項目雲樾和鳴。

該項目地塊由綠城于10月10日以12.33億元總價摘得，位于白雲區蕭崗城中村改造項目齊富路北側。項目占地面積約1.3萬平方米，規劃了三棟31-32層高住宅，共354戶，體量相對比較小。不過綠城與國貿在廣州均屬于“外來者”，因此聯手開發風險更小。

截止目前，國貿地産房地産開發業務已進入全國6大區域、20個重點城市，累計開發近150個項目，開發面積近2000萬平方米。

來源：企業公告截圖

進入2026年，國貿地産仍在保持一定的拿地節奏，前4個月在上海、廈門、廣州三地新增4個項目，土地總價款為61.93億元。

房地産業務以外，2025年末，該公司旗下代建更新業務已累計代建項目超200個、代建面積超1500萬平方米；城市運營闆塊運營上海、廈門四店近1000間公寓；物業服務在管項目近300個，管理面積近4000萬平方米。

地産進與退

2025年内，國貿地産曾處置了幾家子公司，包括江西東帆房地産開發有限公司（下稱“江西東帆”）、廈門文旅園博苑運營有限公司、投洽（廈門）會展有限公司、展服智慧（廈門）物業服務有限公司。

其中，江西東帆為南昌市經開區東投海棠之戀項目的開發商，目前已經正式動工。據了解，該項目總建築面積約為15.62萬平方米，總投資額約為14.75億元（含土地款），包含9棟18-27層住宅（含商業裙樓），3棟2層商業樓等。

項目住宅面積89332平方米，約782戶；住宅毛坯限價為8886元/平方米，未來加上裝修最高為13386元/平方米，目前周邊二手房均價在12000元/平方米左右。

通過股權轉讓，國貿地産宣告徹底退出南昌東投海棠之戀項目。

實際上，國貿地産早在2023年5月就曾将江西東帆40%股權挂牌拟拍賣，然而卻遭到了海棠之戀項目全體業主的集體反對。最終經過南昌市經開區城建局協調，該項目被納入政府共管，國貿地産退出一事也因此被拖延。

另一方面，該公司2025年内發行了三只中票，分别為“25國貿地産MTN001”、“25國貿地産TN002”、“25國貿地産MTN003”，合計15億元，其中的7億元投向了兩個項目：成都國貿·人居海上蓉嶼、聯發國貿悅上鹭鳴。

據了解，成都國貿·人居海上蓉嶼由國貿地産和興城人居聯合開發，位于龍泉驿東大街沿線梵谷中央公園旁，2024年10月首開售出套數超100套。2025年，該項目實現預售房款收款金額約12.22億元。

聯發國貿·悅上鹭鳴是由國貿地産與2023年6月拿地，後引入聯發集團聯合開發。項目位于南昌市青山湖西闆塊，2024年1月首開，2025年實現預售房款收款金額約10.65億元。

在大本營廈門，國貿地産年内涌現了不少紅盤。資料顯示，9月14日，位于翔安南部新城核心的國貿樾雲墅首開推出院墅産品，實現去化9成；11月1日，該項目加推約129-139平方米的四代小高層，再度熱銷85%。

9月12日，同樣位于翔安南部新城的國貿學府錦樾首開推出156套房源，最終去化超八成。

進入2026年，國貿地産也在加速推盤。

3月，廣州白雲新城國貿綠城雲樾和鳴首開推出116套房源，官宣去化七成；同月，位于廣州芳村白鵝潭的國貿保利海上印首開銷售4.2億元；4月，上海奉賢天譽原墅項目首批次推出188套房源，折後單價低至4.5萬元/平方米起，最終實現首開銷售金額6.8億元。

不過，銷售方面的得利似乎尚未傳遞至财報層面。根據2026年一季度報告，國貿地産實現營收約10.27億元，同比下降80.53%；期内淨利潤為-1.25億元，2025年同期為1.74億元；歸母淨利潤為-0.86億，上年同期為0.34億元。

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