年報觀察 | 大額計提後 光明地産進入了虧損的第二年

觀點網 在滬摸爬滾打三十多年，光明地産雖沒有跻身上海地産商首列，但由于背後有光明食品集團撐腰，在房地産行業處于高位的早些時候，也風光過一陣子。

2016年，是光明地産的營收“高光”時刻，全年營收突破兩百億，達到207.82億元，淨利潤10.11億元，同比幾乎翻了一倍。

2017年，光明地産迎來了營收、利潤雙“高光”點，在全年營收微增至208.11億元的情況下，實現淨利潤19.47億元，較去年又翻了一番。

2021年，房地産市場規模見頂，房地産行業同步進入深度調整期。這一年，光明地産達成其史上最高營收記錄，以258.8億元的總營收觸碰到業績天花闆；但淨利潤掉出億元隊列，僅有7008.21萬元。

最近幾年，地産行情沒有呈現出逆轉的奇迹，硬撐了三年的光明地産在2024年開始轉入虧損，並延續到了2025年。

先是在1月16日，光明地産公布2025年年度業績預告，内文提到，預計全年實現歸母淨利潤約-37億元到-26億元，扣非歸母淨利潤約-40.5億元到-28.5億元。

4月28日，光明地産2025年年度報告正式出爐，全年實現營業收入44.79億元，歸母淨利潤-36.54億元，與預虧的-37億元上限只有不到5000萬元的距離。

虧損第二年

2025年光明地産出現36.54億元虧損的原因主要有兩個，且與同階段的多數房企情況相似：一是由于行情下行對項目進行計提減值；二是項目結轉規模下降，業績承壓。

報告期内，光明地産共計提信用損失準備合計1.71億元，其中包括應收賬款按單項評估計提壞賬準備4326.18 萬元，按組合計提壞賬準備686.07萬元；其他應收款按單項評估計提壞賬準備9563.67萬元，按組合計提減值準備2515.55萬元。

對于房地産及配套相關存貨項目，光明地産計提資産減值損失共計19.03億元，其中對開發成本計提4.29億元，完工開發産品計提13.06億元，出租開發産品計提3614.72萬元，合同履約成本計提1.32億元。

兩項合計超20億元的資産減值準備，直接影響了光明地産19.61億元的歸母淨利潤，侵蝕了近54%的利潤規模。

同時，光明地産的歸母淨資産減少至61.98億元，降幅達到36.97%；資産負債率也提升了5.26個百分點至87.90%，财務安全墊被嚴重削弱。

出現大額虧損的另一原因，簡單來說，在于房地産項目銷售情況不佳。

年報顯示，光明地産2025年實現簽約面積50.26萬平方米，簽約金額43.93億元。與2024年簽約面積55.89萬平方米、簽約金額54.54億元相比，分别呈現10.08%、19.46%的降幅。

從銷售單價上看，2024年的綜合銷售單價約 9761 元/平方米，而2025年的綜合銷售單價降低至約 8741 元/平方米，可見“以價換量”的銷售策略只是讓回款情況相對體面的權宜之計。

不到1萬元/平方米的銷售單價，也可以明顯發現，有着上海基因的光明地産，打造出來的産品卻沒能緊跟上海樓價高度。

實際上，不光是上海，光明地産在各個區域的營收規模都有不同程度的收縮。

報告期内，光明地産在華東、華中、華南、西南地區的營收分别為40.49億元、1.32億元、2191.94萬元、1.51億元，分别同比減少16.43%、46.25%、11.95%、36.00%。

整體來看，光明地産2025年全年實現營收44.78億元，同比下降19.37%。其中，房地産開發及配套業務收入40.22億元，同比減少1.32%；物業及租賃業務收入3.29億元，同比減少34.67%；其他業務收入209.15萬元，同比驟減99.33%。

從毛利率觀察，創收比例最大的房地産開發及配套業務的毛利率為7.98%，同比微增0.46個百分點；物業及租賃業務的毛利率減少至4.37%；其他業務的毛利率則增加46.05個百分點至58.44%，但由于創收規模極小，對整體的盈利狀況沒有太大改善。

财務“自救”

盡管2025年的大額計提影響了當期利潤，但從長遠的視角來看，這也是實行财務“自救”的辦法之一，未來潛在的虧損風險得到了大幅度的釋放。

除此之外，光明地産也在其他方面積極展開“自救”。

2025年，光明地産經營活動産生的現金流量淨額為5.56億元，與去年同期的-10.52億元相比，實現轉正，增幅達到152.86%；現金及現金等價物淨增加額為2.08億元，增幅為116.01%。

年報解釋，主要是因為當期經營活動流出減少大于流入減少。結合現金流量表來看，盡管銷售狀況不佳，但合作企業回款/借款增加、開工量減少、稅費減少等綜合因素，促成了現金流回正。

數據來源：企業公告                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              

同時，光明地産還對支出費用進行進一步壓降。2025年，光明地産的銷售費用和管理費用分别為2.25億元、3.40億元，分别同比減少36.45%、28.05%。

出售資産股權也是光明地産加快資金回籠的選擇之一。

2025年10月，光明地産将上海錦如置業60%股權及相應債權轉讓予上海欣穎置業，並已全額收到交易價格1.03億元；

同年12月，又将位于上海市寶山區的兩幅地塊交付予上海市寶山區土地儲備中心，交易價格為2.30億元，截至年底，光明地産已收到土地收購補償款2.19億元，尚有1150.05萬元未支付。

在年報中，光明地産還提到，其年内發行了2期中期票據、1期公司債。在11月成功發行的5億元公司債，合規申購金額12.2億元，票面利率2.35%，再創歷年債券發行價格新低。

今年3月23日，光明地産繼續發行新一輪債券“26光明房産MTN001”，發行金額為6億元，發行利率為2.65%，期限為2+1年。

進入一季度，光明地産實現營收11.07億元，同比下降12.89%；歸母淨利潤為-2.34億元，同比下滑17.02%。

不過現金流狀況延續了2025年全年态勢，經營活動産生的現金流量淨額為6300.34萬元，較上年同期的-4704.16萬元大幅增長233.93%，數據轉正的原因也與2025年高度相似，說明抓緊回款、降低開工量等策略或将繼續執行下去。

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