年報觀察丨中國鐵建地産的進與退

觀點網 中國鐵建地産隸屬于中國鐵建股份有限公司旗下，是經國資委批準的16家以房地産為主業的央企之一，其近年來也不再低調，于2025年在北京、上海、成都等地的土拍市場頻頻出手。

但實際上，這種"活躍"並非是盲目擴張，更像是戰略調整後對城市的精準聚焦。縱觀中國鐵建地産近年來的布局軌迹，其在獲取項目方面的投入力度和規模整體呈收縮态勢，有限的資源正加速向高能級城市集中。

4月30日，中國鐵建房地産集團有限公司發布2025年公司債券年度報告。公司在過去一年的經營表現得以為大衆所知。

住宅銷售承壓

數據顯示，在2025年，中國鐵建地産實現營業收入464.66億元，相較于2024年的466.46億元，同比減少0.39%。

分業務闆塊來看，房屋銷售類是中國鐵建地産的主要營收來源。在2025年，該闆塊業務實現了94.71%的總營收占比，與上年的94.78%相對持平，共計實現營收440.09億元、同比下降0.46%，營業成本408.19億元、同比上升5.5%。

具體而言，房屋銷售闆塊覆蓋了住宅、類住宅、保障房、商業地産、辦公等多個細分類型，其中住宅為房屋銷售業務的主力，年内實現營收423.97億元，同比增長1.06%，占總收入比重達91.24%。

不過，住宅銷售業務的營業成本也明顯提高了6.64%達387.1億元，毛利率由上年的13.47%下降至8.7%。

就此表現而言，在過去一年，中國鐵建地産或許為加速項目去化适度調整了價格策略，"以價換量"以及結轉項目結構變化、單位開發成本上升等綜合影響，直接拉高業務成本，侵蝕了利潤空間。

相較于房屋銷售類闆塊的穩定表現，中國鐵建地産的物業闆塊在2025年取得了明顯進步。數據顯示，該闆塊業務在過去一年實現營業收入19.73億元，同比上升14.31%，占總營收的比重由3.7%提高至4.24%。業務的營業成本為18.07億元，同比上升13.29%。

總體而言，相較于上一年，中國鐵建地産的營收表現相對持平，毛利率卻出現下滑，由2024年的12.78%降至7.18%；全年營業成本431.29億元，同比增加6.01%。

更值得注意的是，中國鐵建地産歸屬于母公司股東的淨利潤出現了虧損。最新發布的數據顯示，該公司2025年實現歸屬于母公司股東的淨利潤為-38.99億元，上年為561.18萬元；全年淨利潤-31.35億元，由上年的12.42億元轉虧。

中國鐵建地産的經營表現，也波及到了其母公司中國鐵建。據中國鐵建發布的2025年年度報告，該公司全年實現營業收入10297.845億元，同比減少3.5%，主要是報告期工程承包、規劃設計咨詢、房地産開發、物資物流業務減少所致。

同時，全年資産減值損失-38.08億元，同比擴大25.35%，中國鐵建認為，主要是報告期對房地産開發産品、合同資産計提損失準備所致。

截至報告期末，中國鐵建地産合並口徑資産負債率為75.98%，較2024年的77.85%略有改善，但仍處于較高水平。

中國鐵建地産對此表示，主要是因為伴随業務的發展，公司融資需求及規模不斷增長。該公司坦言，"近幾年公司加大銀行借款規模，並積極以直接融資的方式發行各類債券增強資金實力，使得公司負債規模有所上升，面臨一定的長期和短期償債壓力，若公司未來的負債水平不能保持在合理的範圍内，償債壓力将持續增加，公司資金流動性将存在或有風險。"

據悉，截至2025年末，中國鐵建地産貨币資金余額約為113.74億元，同比減少33.67%，主要是因報告期内回款金額下降。

期末合並報表範圍内公司有息債務余額為899.3億元，較年初增長0.25%；非發行人合並範圍口徑增長0.36%至624.14億元；一年内到期債務分别為398.02億元、293.61億元。

事實上，中國鐵建地産在資本市場依然保持暢通的融資渠道，于2025年通過發行多期公司債券有效優化了債務期限結構，緩解了短期償債壓力。然而從長遠發展來看，仍需增強内生造血能力。

探尋第二曲線

從最新數據來看，截至2025年，中國鐵建地産已在51個國内城市和莫斯科布局332個項目，總建築面積達9000萬平方米，已開發面積約7700萬平方米。

然而這一廣泛布局主要源于過去幾年行業高峰期的大舉擴張。近年來，中國鐵建地産已顯現出明顯的收縮态勢，該公司大幅縮減了拿地規模，並将資源高度集中于核心城市。

據中國鐵建地産母公司中國鐵建發布的數據，在2021年，新增房地産項目64個，新增土儲總建面共計2115萬平方米，達近年高峰期。

此後，新增項目規模持續下降。2024年，僅在上海、西安、成都、南京、天津等13個城市共計獲取房地産項目22個，權益總計容面積為199.8萬平米，權益合計土地價款為147.32億元，獲取土地平均溢價率為5.16%。在獲取項目中，一二線城市獲取土地19宗，權益土地價款為141.53億元，占比為96%。

2025年，中國鐵建在房地産項目的投資布局方面進一步收斂，重點圍繞高能級、深耕城市拓展項目。全年僅在北京、上海、西安、成都、海口等5個城市共獲取房地産項目7個，權益總計容面積43.88萬平米，權益合計土地價款99.8億元，獲取土地平均溢價率12.51%。

伴随住宅開發業務的進一步收縮，中國鐵建地産将重心轉向産品品質升級與項目加速去化。

在4月27日召開的2026年精細化管理暨項目管理推進會上，中國鐵建地産黨委書記、董事長孫洪軍強調，要把項目作為企業管理與創效的基本單元，以現金流為主線，對存量項目逐一梳理、逐一評價，抓實抓細項目管理，加強項目黨支部參與項目重大事項管理。

他還談到，要高質量做好新獲項目，堅持"單盤主義"，選優配強項目操盤手，保持團隊穩定，嚴抓工程質量。

在這場會上，中國鐵建地産總經理、黨委副書記、副董事長陳建軍也明确談到，當前市場競争已進入品質化階段，各單位要主動轉向"單盤主義"，堅持精耕細作，做好投資、産品、營銷、成本、财稅、質量、物業服務等各項工作，全力打造精品項目。

顯然，在行業深度調整的大背景下，中國鐵建地産也正做出改變。

值得注意的是，中國鐵建地産長期聚焦"一體兩翼、多點支撐"的戰略方向，"一體兩翼"是指，除住宅開發業務外，輔以TOD、片區綜合開發作為賽道性業務，實現業務多元、運營機理互補；"多點支撐"是指以康養、租賃、海外等業務為支撐點，賦能支持主賽道業務的同時，作為戰略儲備性業務培育發展。

據悉，中國鐵建地産在商業、醫養、公寓、酒店等多種業态上協同發力。截至2025年底，旗下城市運營公司在營項目30個。其中，2025年成功簽約7個商業運營項目，新增運營管理面積41.4萬平方米。

外拓項目包含了奧特萊斯、五星級酒店及城市公園三類新業态，顯著豐富了業務矩陣，更開辟了多元化的利潤增長通道。

商業項目方面，中國鐵建地産确立了核心商圈、社區購物中心、鄰里生活中心三類産品線。

截至2025年底，6個在營商業項目的平均招商率提升至95%，租金坪效躍升至53.15元/月/平方米，年度運營收入增長至10149萬元。

就在今年1月22日，中國鐵建地産旗下首家自主高端品牌酒店--禦笙酒店在溫州全面投入試營業，並已于4月26日進入正式開業。

禦笙酒店坐落于溫州市集新未來社區核心區位，是一所集客房、餐飲、康體功能于一體，按五星標準打造的綜合性高端酒店。該酒店的亮相，也是中國鐵建地産盤活自有資産、提升資産運營價值的重要實踐。顯而易見的是，在住宅銷售之外，中國鐵建地産正在構建第二增長曲線。

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