年報觀察 | 王文懷在任聯發集團董事長的這一年

觀點網 林偉國扛起聯發擔子後，路又該往何處走？

近日，聯發集團披露了2025年公司債券年度報告，疼痛感持續加劇。報告顯示，公司2025年實現營業收入165.53億元，較上年同期的361.34億元下降54.2%；歸母淨虧損107.47億元，同比擴大434.76%。

從業務闆塊來看，作為業務貢獻主力軍，房地産開發業務闆塊期内收入152.83億元，占比高達92.32%，但毛利率卻首次錄得負數，為-2.14%。對此，報告中指出，該業務收入與毛利率的變動，主要是房地産項目竣工交樓結轉金額同比減少導致。

反饋到母公司層面，據建發股份2025年财報顯示，期内，聯發存貨計提減值71.18億元，綜合股權比例因素後，貢獻的歸母淨利潤為-89.07億元，同比減少了71.35億元。

如此看來，早年間的高價拿地行為，如今還在深刻地影響着聯發的生存現狀。

掌舵人的更替

2025年，聯發變革的第一刀，精準砍向了核心管理層。

債券年度報告明确提及，報告期内公司董事、監事及高級管理人員發生較大變動，離任（含變更）人數達6人，占期初總人數的50%，而上一年度該人數為0。在市場看來，這場罕見的人事震蕩，本質上是建發集團對聯發發展路徑的重新定位與掌舵人選擇。

行業有句經典語錄--“沒有英雄的時代，只有時代的英雄”，這句話放在聯發身上再貼切不過。2025年2月17日，聯發集團發布公告，王文懷接替趙勝華出任董事長，原董事長趙勝華轉任總經理，原總經理莊學謙升任副董事長。

趙勝華是聯發集團的資深老将，2016年便出任董事長，在任期間帶領聯發實現全國30城布局，奠定了企業規模化發展的基礎，但随着房地産行業進入深度調整期，其過往“保守”的風格已難以扭轉聯發當前的虧損頹勢。

如今的聯發，明顯更需要一位能“算賬”的掌舵人。新任董事長的王文懷便是典型的投資型幹将，其執掌君龍人壽期間，通過改革帶領公司實現從年虧損到扭虧為盈。

在王文懷繼任的這一年里，聯發确實也讓市場看到了它堅定“變革”的決心。

在組織架構上，王文懷一上任便立馬撤銷了所有的“城市公司”，将強區域的城市公司合並新立四大事業部，同時将6家城市公司直接調整為事業部。

而聯發2025年最明顯的改變，則是在土地決策上--一改過往“深耕三四線、謹慎進一線”的保守作風，開始向一線及強二線城市傾斜，且更偏向于獨立開發。

從觀點新媒體不完全統計的地塊獲取情況來看，2025年聯發正試圖通過新一批的優質地塊進行土儲換血，調整資産質量。

2025年，聯發全年新增貨值259.1億元，較2024年的205.6億元同比增長了26%，重點發力在大本營廈門、南京、深圳，尤其是上海。期内，權益拿地金額為126.33億元，同比增漲75.33%。

過往，面對核心城市核心地塊，聯發往往會因為“穩健”從而選擇與其它房企共同合作開發。以上海為例，2024年7月，其以23.63億元摘得上海浦東新區曹路，合作方是象嶼；同年11月1日，又與新加坡豐隆集團聯合斥資近90億拿下核心地段的黃浦新天地宅地。

但2025年，聯發集團更傾向于“獨立操盤”。 同樣是位于上海曹路科教園區，6月19日其一改反常，選擇獨自以21.95億元拿下該地塊，這也是聯發在上海落地的首個獨立項目。

然而，改變的不僅僅是投資決策，在過去的一年王文懷也重新錨定了聯發産品賽道方向。

現實與理想

在紅海中，王文懷找到了聯發的産品賽道，但現實似乎仍舊骨感。

2025年9月16日，聯發集團在南京發布了“新青年好房子”戰略及“新澍”産品品牌，即在一二線核心城市産業集群的片區，推出60-80平方米主力戶型，顧名思義讓新青年買得起的好房子。

據觀點新媒體不完全統計，截至目前，聯發已陸續推進7個新青年項目，均以“新澍”為産品標識，包括廈門的時光新澍、南京的雨花新澍、上海的時光新澍、深圳的紅山新澍等。

在此戰略下，2025年聯發權益新開工面積暴漲143.74%至139.93萬平方米；全年錄得合同銷售金額257.79億元，同比減少1.7%，但權益銷售額同比增長了12.96%，錄得175.82億元。

然而，就當市場以為聯發會以此方向繼續調整時，2026年1月，聯發集團再次迎來董事長更替，王文懷卸任，建發房産原董事長林偉國接任，並同時兼任建發房産與聯發集團董事長。

林偉國也是精通“算賬”的好手，近幾年在其帶領下，建發房産的土儲結構持續優化，2022年及之後拿地的土儲占83%，貨齡相對較新，且在持續的大額計提減值之下，毛利率亦在持續修復。

因此，在聯發最新的一份财報中，亦能明顯感受到“林偉國”的作風。2025年，聯發對存貨大幅計提了71.18億元，較2024年同期的20.92億元同比擴大240.25%，這是近幾年聯發最大的一筆計提減值。

不過，在建發股份4月披露的計提減值準備公告中，廈門·環島新澍C6地塊項目的榜上有名卻讓市場格外詫異。

該項目是聯發于2025年4月24日才以底價26.12億元拿下的新地塊，成交樓面價4萬元/平方米，打造首個新澍産品系項目。可如今，該項目自去年9月入市至今不到一年，已計提存貨跌價準備5.61億元。

為此，市場也不禁對聯發“新青年戰略”的可行性提出質疑。

作為戰略發布後首個公開落地項目，南京聯發？雨花新澍的開局确實給了王文懷不少信心。該項目于2025年10月首開，均價2.34萬元/平方米，當日認購129套、網簽112套，刷新南京近兩年來的新盤首開套數記錄。

然而，後期相繼落地的新澍産品系項目，似乎並未能延續南京項目的熱度。

2025年12月，由上海青浦區QPC10004、QPC10005單元住宅地塊轉化而來的“上海聯發？時光新澍”項目首開，均價3.8萬-4.4萬元/平方米，可截至2026年5月5日，項目已加推兩次，215套房源才去化了59套，去化率約27%。

市場觀點指出，該項目去化不及預期，核心原因在于華為入駐青浦帶來的員工多為遷移而非新招聘，且周邊人才公寓供應充足，客戶分流嚴重。

而近期，深圳紅山新澍項目也備受争議。該項目于4月取證，共推出332套房源，戶型涵蓋69平方米的“2+1房”至100平方米的4房，卻未料市場遇冷，未開盤就已先降價，原計劃8.5折，折後均價6.3萬元/平方米，但實際折扣更低，折後單價5.5-6.7萬元/平方米。

據看房者反饋，該項目作為龍華區首個新規項目，雖打着“超高實用率戶型設計”，69平方米可做到三房設置，但戶型飄窗居多，除了房間，廚房、廁所都有飄窗，且官方明令禁止改造。

如此看來，聯發的轉型仍面臨諸多挑戰。

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