化工“地主”盤活存量 密爾克衛申報倉儲物流REITs

觀點網 化工倉儲的資産盤活動作開始密集起來。

在宏川智慧之後，國内危化品供應鏈企業密爾克衛也開始啟動公募REITs盤活資産。

2026年4月末，密爾克衛發布公告稱，為響應政策号召，進一步盤活公司存量倉儲物流資産，優化資本結構，增強公司核心競争力和可持續發展能力，拟以持有的6個倉儲物流基礎設施項目作為底層資産，開展基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）申報發行工作。

該基金将于上海證券交易所交易，期限為40年，拟發售基金總額為12.92億元，原始權益人或其同一控制下的關聯方拟持有20%的基金份額。

六個項目入池

公告顯示，此次入池標的資産涵蓋上海振義項目、甯波慎則項目、天津東旭項目及張家港地區的巴士物流、大正信、化工物流項目，全部資産位于長三角與環渤海核心物流節點，由6家全資子公司分别持有。

密爾克衛表示，發行基礎設施REITs是公司積極響應國家盤活存量資産、創新投融資機制的重要舉措，打通倉儲物流全生命周期發展模式與投融資機制，形成投資良性循環，有利于公司拓寬融資渠道，優化資産負債結構，提升資産運營效率，進一步增強公司在化工供應鏈領域的核心競争力，推動公司可持續發展。

如若發行成功，将有利于企業降負債及現金流補充。密爾克衛披露的2025年年報顯示，去年末該公司總負債為154.73億元，資産負債率為74.47%，持有貨币資金14.3億元。

目前，這一基礎設施REITs處于申報階段，尚需獲得國家發展和改革委員會、上海證券交易所、中國證券監督管理委員會審核與批準，申報工作存在不确定性風險。

從REITs整體市場來看，一季度，物流倉儲市場表現並不如人意。受“以價換量”策略以及年初續換租影響，物流倉儲闆塊于2026年一季度營業收入同環比降幅較上一季度有所擴大，可比口徑下闆塊營業收入環比下滑4.7%，同比下滑9.2%（對比2025年四季度環比提升2.7%，同比下滑5.9%），闆塊依舊承壓。

中金于報告中指，關聯方整租項目出租率保持韌性。關聯方整租項目（如京東、順豐及中外運等）出租率保持高位；市場化招租且面臨較大區域供給壓力的項目出現明顯下滑，部分項目通過積極招商策略已初見成效，出租率環比有所修復（如鹽田港、寶灣嘉興項目以及ESR項目）。

租金走勢則呈現分化。存續租約租金仍延續溫和上漲，而新簽租約租金則普遍下滑。具體來看，部分關聯方整租項目或已完成主要續租工作的資産，租金水平環比略有提升；而仍處于續租或換租階段的項目，受當前市場環境影響，新簽租金進一步下行，拖累整體表現。

中金維持闆塊短期陣痛，但風險逐步出清觀點：整體來看，整租類項目在經歷一次性租金調整後，經營确定性有所提升；而市場化招租項目仍需觀察區域租金水平是否企穩。待估值充分消化當前壓力後，年内或迎來逢低布局的窗口期。

70萬平米倉庫儲備

受宏觀環境影響，大部分項目底層資産估值或有所下修。在闆塊低迷期，新REITs的上市熱度也将有所消散。

産業科技連線了解到，密爾克衛是國内領先的專業智能供應鏈綜合服務商，提供以貨運代理、倉儲和運輸為核心的一站式綜合物流服務，並基于綜合物流服務向化工品分銷服務延伸，逐步形成化工品及新能源行業物貿一體化服務。

該公司創立于1997年，前身為上海密爾克衛國際集裝箱貨運有限公司。1998年曾獲得一級貨運代理資質，1999年投資建設首個自主運營的符合特殊品存儲標準的庫區，奠定了危化品倉儲的重要資産基礎。

2000年後，密爾克衛組建專業物流部門，業務重心向國内市場及全鏈條第三方物流服務拓展；相繼開拓了境内特種運輸、航空貨運等高附加值業務，完成從單一環節承運商向具備多式聯運與倉儲配送集成能力的綜合服務商的轉型。

目前，該公司主營業務包含一站式綜合物流服務以及化工品交易服務。2025年，密爾克衛營業收入133.35億元，同比增長10.04%；歸屬于母公司股東的淨利潤6.27億元，同比增長10.86%。一季度，密爾克衛營業總收入為37.44 億元，同比增長12.02%；歸屬于母公司所有者的淨利潤 1.84 億元，同比增長7.07%。

全球合同物流業務（MCL）中，區域倉儲業務（MRW）主要依托自管倉庫。根據最新披露的年報，截至2025年末，密爾克衛積累了自建及管理逾70萬平米專業化學品倉庫，為客戶提供各類化工品存儲保管、庫存管理和操作，以及提供貨物分揀、分裝、換包裝、貼標、打托等增值服務。

這部分業務主要包括兩個部分：提供貨物儲存、分銷以及廠内物流的分銷中心；以及與貨運代理配套的出口裝箱相關的外貿倉儲。

2025年，該業務收入增長但毛利承壓。近期，該公司在交流中表示，倉儲業務毛利承壓主要是由于四季度新增倉庫開始計提折舊，以及銀行新增倉儲設施為2026年一季度的新業務做準備，導致固定成本增加，而收入尚未完全體現，産生時間性差異，但這種壓力屬于階段性的。

“亞太區倉庫的滿倉率保持穩定，且亞太區倉配一體化基地的增長速度較快。我們計劃增加亞太區外資倉庫來拓展市場，並已在香港、越南、泰國、韓國等地建立了新的網點，客戶群體已覆蓋新能源、化工、半導體醫藥等多個領域。”

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