南通萬象城、臨沂萬象匯打頭陣 華潤置地商業不動産REIT底層資産初探

觀點網 2025年Q4至2026年春天，注定被標記為中國公募REITs市場資本運作的密集時刻。

積極參與者華潤置地動作頻頻。

4月28日晚間，深交所公募REITs信息平台更新了一條信息：“華夏華潤置地封閉式商業不動産證券投資基金（下稱華潤置地商業不動産REIT）”正式進入申報程序，項目類型為商業不動産REITs，專項計劃定名為“中信證券-華潤置地商業不動産1号資産支持專項計劃”

原始權益人為華潤置地控股有限公司與華潤置地（成都）有限公司，基金管理人仍是華潤的老搭檔華夏基金管理有限公司，專項計劃管理人則為中信證券股份有限公司。

這不是華潤置地第一次站到C-REITs發行的聚光燈下。此前，已成功發行華夏華潤消費REIT和華夏基金華潤有巢REIT，分别覆蓋消費基礎設施與保障性租賃住房兩大賽道。

意味着，撇除住房租賃這一較獨立業态，華潤置地已正式邁入消費REITs+商業不動産REITs的雙平台時代。

華潤構建雙平台

如果把視線從華潤置地單家公司拉遠，将整個中國公募REITs市場的項目圖譜鋪開，便會發現一個正在加速成型的格局：消費基礎設施REITs與商業不動産REITs正在形成兩條清晰的並行賽道。

自2024年首批消費REITs獲批以來，華潤、金茂、大悅城、印力、中海、百聯、凱德等企業先後将旗下購物中心資産送進公募REITs通道，累計融資已逾數百億元。

而商業不動産REITs，于2025年底由中國證監會正式推出試點。

相比消費基礎設施REITs，商業不動産REITs對底層資産、收益率要求、原始權益人主體信用要求、募集資金使用用途、審核流程以及合規适應成本等多方面“門檻”，都進行了優化。

特别在對底層資産要求上，消費基礎設施被嚴格界定為百貨商場、購物中心、農貿市場、社區商業、商旅文體健融合型商業綜合體等，必須具備民生消費與公共服務屬性，混合業态的面積占比也受到嚴格限制。

商業不動産REITs則解除了限制，並主要針對商業地産存量資産進行了範圍擴容，明确納入商業綜合體、商業零售、寫字樓、酒店等具有商業屬性的業态。

同時，也鼓勵持有業态相近、功能互補或具有運營協同性的資産組合申報商業不動産REITs，換句話說，支持混包發行。

可以看出，商業不動産REITs更加側重“促消費、調結構”定位，市場化程度更高，與宏觀經濟周期、消費景氣度聯繫更緊密。

因此，難怪商業不動産REITs一經推出試點就受到市場熱烈歡迎。

統計顯示，截至華潤置地商業不動産REIT和中金開元旅業商業不動産REIT申報的4月28日，獲批和申報中的商業不動産REITs已達19單，拟募資規模超過600億元。

而華潤置地也不是第一個看中契機，推動建立雙REITs平台的玩家。早于華潤，主導杉杉奧萊發展的唯品會已搭建起雙REITs平台脈絡。

截至目前，唯品會已成功發行以甯波杉井奧特萊斯為底層資産的中金唯品會奧萊REIT；以及剛剛獲批的中金唯品會商業不動産REIT，底層資産為鄭州杉杉奧特萊斯和哈爾濱杉杉奧特萊斯。

雖然兩只REITs均以杉杉商業旗下奧萊項目作為首發底層資産，但在戰略定位的未來路徑上存在顯著差異。

據透露，先一步上市的中金唯品會奧萊REIT可擴募資産範圍拟包括倉儲物流資産、奧特萊斯資産及其他符合規則要求的資産。該REIT定位于可搭配其他不動産資産類别的REIT平台，通過奧特萊斯資産與倉儲物流資産的組合，在經濟發展的不同周期下形成互補效應；

中金唯品會商業不動産REIT後續可擴募資産範圍就包括奧特萊斯資産、商業辦公資産及其他符合規則要求的資産，定位于聚集商業不動産賽道的REIT平台，通過商業不動産資産的不斷購入，持續提升資産規模及分散度。

華潤置地後續對于兩個REITs平台，相信也有類似的分類發展規劃。

資産初窺

但就目前來說，華潤置地商業不動産REIT的初步底層資産，依舊是大家熟知的萬象城、萬象匯成熟物業。

根據公告，該REIT目前預計募集金額為54.05億元，底層資産為位于江蘇省南通市及山東省臨沂市的兩個購物商場，項目公司為華潤置地（南通）發展有限公司及華潤置地（臨沂）有限公司。

對應的具體項目，為華潤置地在南通和臨沂分别已開業的唯一購物中心南通萬象城、臨沂萬象匯。

比起上一單華夏華潤消費REIT裝入的青島萬象城，此次申報的南通萬象城與臨沂萬象匯，無論從城市能級還是從項目聲量來看，都顯得“内斂”一些。

不過，南通萬象城所在的南通，經濟總量也已突破萬億，常住人口也多；臨沂則是山東人口大市，目前屬三線城市，經濟總量近7000億。

項目方面，南通萬象城商業體量近20萬平方米，位于南通市港閘區北大街商圈，于2018年9月正式開業，2022年曾發行過類REITs。

項目同城競品包括南通永旺夢樂城、南通CBD大有境、南通圓融廣場購物中心。

作為長三角非省會萬億級城市的中高端商業項目，南通萬象城開業時引入了逾300家品牌，近40%首進南通，並打造了N次方公園和YUMMY集市兩大情景式創新主題區，開了個好頭。

此後幾年，南通萬象城是一道持續走高的斜線。到2024年，據網絡公開披露的信息，項目年内零售額突破24億元，同比增長超15%，客流同比增長20%。

同年，項目引入首店品牌超過50個，包括lululemon、創意韓國料理NEED等。

與青島萬象城類似，南通萬象城同樣也集齊了衆多戶外品牌，除lululemon外，還有DESCENTE、SALOMON、HOKA、KOLON SPORT、The North Face等。另外，南通萬象城在高化、茶飲輕餐等業态方面也有優勢。

現時，南通萬象城仍有策略地引進首店品牌，而且每年營銷活動也下不少功夫。

例如2025年9月開業七周年，南通萬象城就開出了華東首個大型慢閃街區“與巷1.0秋序”，並搭配引進了11家華東、江蘇首店品牌。

最新2026年4月，南通萬象城也開出了多家首店，包括壽司郎南通首店、烤匠麻辣烤魚南通首店、九十葉南通首店等。

據報道，2025年南通萬象城的銷售額已突破30億元。

另一方面，臨沂萬象匯2019年9月開業，商業體量約12萬平方米，標準的一站式家庭型購物中心，定位當地中高端客群。

項目招商也與之配合引入大量服飾鞋履、生活方式、餐飲品牌，尤其服裝品牌非常豐富。

引進的品牌包括大疆、凱樂石KAILAS、hoka、mont-bell、APM、絲芙蘭、PSO brand、chuu、優衣庫、泡泡瑪特等。另外，項目在2025年9月也開出了盒馬鮮生魯南首店。

項目同城競品包括臨沂泰盛廣場、臨沂河東吾悅廣場等。

不過，對于南通萬象城與臨沂萬象匯的具體經營數據，就需要等華潤置地商業不動産REIT申報文件正式上報後，才能了解到了。

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