GDIRI觀察 | 告别“老本行”後南國置業的造血管道在哪？

觀點指數(GDIRI) 4月27日，南國置業股份有限公司發布2025年年度報告。

年報顯示，公司全年營業收入約11.19億元，同比減少62.33%；歸母淨利潤虧損約18.04億元，同比實現減虧；歸屬于上市公司股東的淨資産由負轉正，達2.35億元；經營活動産生的現金流量淨額達5.93億元，較2024年增長161.07%，現金流狀況顯著改善。

公司表示，董事會已審議通過相關議案，並向深交所提交了撤銷退市風險警示及其他風險警示的申請。

短期來看，南國置業需聚焦主業，拓展增量，穩步提升盈利能力；長期而言，其能否突破區域和品牌瓶頸，實現全國化擴張和高質量發展，仍存在不确定性。

業務轉型成色

回顧企業的發展歷程，2014年電建地産取得南國置業控股權，公司借此逐步走出武漢、開啟全國化布局，並從“開發為主”轉向“開發與運營並舉”的業務模式。

但随着房地産行業進入深度調整期，重資産模式顯露短闆。2021-2024 年，南國置業連續四年錄得虧損，累計超50億元，傳統開發模式難以為繼。

2025年于南國置業而言，無疑是發展的關鍵一年。10 月，其完成重大資産出售暨關聯交易，以1元對價向控股股東中國電建地産全資子公司上海瀧臨置業，轉讓17項房地産開發、租賃業務相關股權資産及負債，徹底告别深耕多年的房地産開發、銷售業務。

重組後，南國置業主營業務全面調整為商業運營、産業運營、長租公寓三大輕資産闆塊，定位為電建集團運營類資産保值增值平台、城市運營業務主要承載平台，正式開啟輕資産運營的轉型之路。

從最新的2025年業績來看，其整體經營表現承壓，但輕資産業務占比提升，業務結構完成重塑，處于轉型初期根基尚未穩固的階段。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

具體來看，各業務闆塊表現明顯分化。其中，物業銷售闆塊營業收入6.44億元，同比大幅下滑73.31%，成為業績拖累的核心因素。這一表現與2025年國内商品房市場持續低迷密切相關，全年購房需求疲軟、市場去化難度加大，房企普遍收縮開發銷售業務，行業整體處于調整期。

酒店運營及其他業務營收規模僅0.43億元，同比下滑18.55%，整體體量較小，對公司整體經營影響有限。2025年商旅出行、會展活動復蘇節奏放緩，酒店行業競争加劇，入住率與客房均價承壓，多重因素造成該闆塊收入同比收縮。

轉型後成為核心業務的物業出租及物業管理闆塊，2025年實現營收4.32億元，同比下降14.51%，在三大業務中跌幅最小，是公司當前最為穩固的核心基本盤。

該闆塊依托存量商業項目、産業園區、長租公寓及基礎物業服務形成穩定現金流，具備較強的周期抗風險能力，但受消費復蘇乏力、商戶經營壓力上升等因素影響，商業物業出租率與租金水平承壓，收入小幅回落。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

就輕資産業務規模來看，目前項目規模最大的是商業運營闆塊。截至2025年末，南國置業運營商業項目18個，在管面積115萬平方米，主要聚焦特色街區、生活圈商業，形成了差異化的産品定位。

其余闆塊規模相對較小，合計總規模不及商業運營闆塊。産業運營闆塊依托電建集團資源，聚焦産業園、寫字樓、酒店等業态，2025年在管項目7個，管理面積14.47萬平方米。

長租公寓闆塊運營項目8個，在運營規模2783間，運營面積約11.4萬平方米；物業管理闆塊已拓展物業管理項目4個，管理面積25.5萬平方米。整體來看，公司輕資産業務仍處于培育階段，尚未形成規模化效應。

商業業務掣肘

從最新的業務結構來看，商業運營是南國置業轉型後的核心主業，也是未來營收與現金流的主要來源。

但結合行業數據與企業實際經營情況來看，該闆塊仍面臨多重掣肘。從出租率來看，南國置業旗下18個商業項目整體平均出租率為89.35%，相較于市面上主流商管企業90%以上的出租率，仍有一定差距，反映了公司商業運營能力仍有較大的提升空間。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

值得肯定的是，仍有部分項目表現較為突出。泛悅匯昙華林作為南國置業“文化+商業”差異化戰略的核心項目，位于武漢擁有600年歷史的昙華林街區，涵蓋1.2公里街區及4.5萬平方米商業體。

公開數據顯示，該項目2025年入駐商戶超400家，全年營收突破12億元，客流量達2400萬人次，已成為武漢文旅商業新地標，為其他項目提供了運營借鑒。

長遠來看，轉型為輕資産運營商的南國置業，仍面臨人才短缺與品牌競争力不足等制約因素。

人才團隊方面，南國置業原有團隊以地産開發、工程建設人才為主，而輕資産業務擴張需要大量的商業運營、品牌招商、數字化管理等專業人才，人才缺口會在一定程度上制約業務的發展和項目運營。

品牌與項目拓展方面，當前優質商業項目資源競争日趨白熱化。在南國置業目前主要布局的武漢、成都等城市，競争對手如華潤、龍湖、新城等頭部憑借品牌、資金優勢更易獲取優質的項目資源，給其規模擴張帶來較大壓力。

同時，相比萬達、華潤、龍湖等企業，南國置業“泛悅”繫列品牌知名度偏低，招商時對重量級品牌、首店品牌的吸引力不足，給項目業态檔次與租金水平帶來一定影響。

針對上述挑戰，觀點指數認為，南國置業需立足輕資産運營賽道，一方面，依托控股股東中國電建的資源優勢，重點拓展電建體繫内、地方國資平台的商業項目，以輕資産輸出模式快速擴大規模。

另一方面，加大專業人才引進與培養力度，重點吸納商業運營、品牌招商、數字化管理等領域人才，優化管理團隊結構，彌補轉型後的人才缺口。

此外，其還需強化品牌建設，提升市場競争力。如加大“泛悅”繫列品牌推廣力度，打造差異化品牌標簽，提升品牌全國知名度。同時，優化招商策略，積極引入優質品牌、首店品牌，提升項目的市場競争力。

總體而言，2025年的重大資産重組，幫助南國置業成功擺脫退市危機，實現了淨資産由負轉正的“保殼”目標，其轉向輕資産運營的發展方向，既契合自身債務化解的需求，也順應了當前的行業趨勢。

但轉型之路並非坦途，公司當前仍面臨人才短缺、品牌競争力不足等多重挑戰，輕資産業務規模偏小等問題也未得到根本改善。

未來，南國置業能否依托央企資源，深耕輕資産運營賽道，真正實現從“保殼”到“造血”的跨越，仍待時間檢驗。

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