年報觀察 | 押注DT賽道 華聯股份2025年在虧損中加大投入

觀點網 2025年，商業地産行業的波動穿透了華聯股份的業績防線。

4月28日，華聯股份披露了2025年全年業績報告。據财報數據，本年度華聯股份實現收入11.98億元，同比下滑14.31%；歸母淨利潤-2.94億元，較去年同期的2033萬元錄得虧損；扣非淨虧損亦進一步擴大至2.74億元，同比下滑超493%。

而華聯股份業績“跳水”，早有預期。在2025年一季度報告中，公司的歸母淨利潤便已下降75%至306.35萬元，而到了第三季度，歸母淨利潤已同比跌去564.85%至虧損1.37億元，其中僅第三季度單季就虧損1.14億元，占全年預計虧損額的近一半。

在市場看來，從盈利到虧損，這道鴻溝的背後正是華聯股份在存量業務守業與新賽道擴張之間的深層博弈。

主營壓力大

購物中心主業分化失守、資産減值集中計提、影院業務持續低迷等，每一項都成為了華聯股份全年業績利潤的“吞噬口”。

資料顯示，華聯股份的業務主要分為社區商業運營管理和影院運營管理兩大闆塊，而在早前披露的2025年業績預告中，購物中心業務未達預期成為了業績下滑的首條原因，尤其是京外項目“租金水平下降，空置率增加”。

社區商業是華聯股份最核心的收入與利潤來源，2025年租賃及物業管理收入8.42億元，占總營收比重達70.25%。截至報告期末，公司旗下已開業購物中心23家，總建築面積近170萬平方米，其中北京地區15家。

可在消費疲軟、商圈内卷加劇的背景下，華聯股份全國化布局的弊端凸顯，北京大本營項目憑借區位優勢尚能保持穩定出租率，但赤峰、鞍山、成都等外地項目則深陷困境，客流流失、商戶撤租成為常态。

為止損，華聯股份關閉了開業10年的内蒙古赤峰項目（BHG Mall赤峰購物中心）。而回想2016年1月15日開業當天，該項目曾創下一日客流突破25萬人次的記錄，直接刷新當地商業地産開業日客流記錄。

據當地居民回憶，項目新開業那幾年，鼎盛時期租賃戶外LED大屏求婚都需要排期，而如今影院、優衣庫、華聯超市等主力店相繼撤場，只留下空置鋪位。

赤峰項目的閉店僅是開端，目前華聯股份更多京外資産的減值風險仍懸頂，持續侵蝕利潤。

2025年，受合肥、包頭、銀川等多個外埠購物中心經營低迷、調改不及預期影響，公司全年計提資産減值損失1.33億元，直接成為虧損的重要推手。

為了進一步回籠現金，10月30日，華聯股份發布公告，終止募投項目“太原勝利購物中心”和“青島黃島缤紛港購物中心”，並将上述項目尚未使用的募集資金永久補充流動資金，用于支持公司主營業務發展。

據悉，這兩個項目自2017年啟動以來已推進近九年，長期陷入停滞，本以為能復活，卻不料還是擱淺。其中，太原勝利購物中心規劃總體量達8.2萬平方米，計劃投資超4億，曾列入山西省重點工程，卻因規劃調整及市場環境劇變等長期停工且多次延期。

另外，作為公司重要配套業态，受國内電影市場整體低迷的影響，影院經營業務同樣成為業績失速的原因。

截至2025年末，華聯股份旗下擁有13家影城、87塊屏幕，北京區域占7家，收入主要來自電影放映、賣品及廣告。2025年，電影市場呈現“前熱後冷”格局，頭部影片依賴度高、腰部影片供給不足，觀影人次增速放緩，公司影院收入9424.16萬元，同比下降4.05%。

傳統業務增長見頂、存量包袱沉重，對于華聯股份而言，尋找新的業務突破口迫在眉睫。

押注DT業務

如果說購物中心是“守業”，那麼DT業務就是華聯股份押注未來的“擴張”勝負手，也是2025年業績虧損的最核心變量。

在這個市場波動、每家商業地産企業都想甩掉重包袱輕裝上陣的時期，華聯股份卻似乎要反其道而行，以高自營、重投入的模式開拓DT業務。

2024年7月，華聯股份以1.92億元收購北京華聯（SKP）百貨有限公司持有的北京華聯美好生活百貨有限公司100%的股權，後者主要運營北京DT51商場。

資料顯示，DT業務以DT51産品線為核心，其定位社區型高端精品百貨。

其中，最為人熟知的北京DT51商場，就被行業俗稱“小SKP”。項目體現了DT51産品線業務模式的精髓，即采用“全球買手直采+自營+聯營+租賃統一管理”的百貨模式，核心以自營買手制為差異化競争力，疊加聯營為主、租賃為輔的混合運營，但自營買手制的權重比SKP更高，且更下沉、更生活化。

根據2025年财報，華聯股份全年實現營業收入為11.98億元，其中DT51所在的美好生活業務，2025年營業收入為2.70億元，占華聯股份總營收的22.7%，營業利潤為3770.10萬元，淨利潤為3279.05萬元。

由于DT業務增長前景良好，華聯股份集中優勢資源積極擴張此業務闆塊。截至2025年12月31日，公司旗下共有4家DT商業項目，其中已開業項目3家，處于籌備期尚未開業項目1家。

另外，華聯股份也在嘗試推動DT業務發展一些更輕的“新形态”。包括最新在北京凱德MALL·西直門B1層，開出了首家“DT-X”門店。據了解，項目前身為凱德MALL·西直門B1層的華聯BHG。

該項目總面積6000平方米，匯集美妝、時尚名品、運動休閑、家居家用、圖書文創、高端超市、美食市集等自營復合消費業态。

包括Market Place超市、BHG BAKERY烘焙、買手服飾店DT SELECT FASHION、美妝店DT SELECT BEAUTY、家居店DT SELECT HOME、文化藝術空間店RENDEZ-VOUS等。

盡管北京DT51等項目已跑通運營模型，印證了DT業務的長期發展潛力，但高自營、長培育的運營模式，注定華聯股份短期仍要為戰略擴張持續“輸血”。

在2025年度業績預告中，華聯股份直指虧損誘因之一便為：“公司DT業務因短時間内拓展新店，開辦費用同比增加較多。2025年，因美好生活增加新店籌備，管理費用同比增長13.34%至1.43億元。”

一邊是主業失血，另一邊是新業務擴張亟需資金補給，站在轉型十字路口的華聯股份，祭出核心優質資産推動資産證券化——2025年營業收入2.64億元、年末出租率達98.26%的北京龍德廣場。

2026年2月11日，華聯股份發布公告，拟作為劣後級有限合伙人參與設立北京元創聯商業企業管理中心（有限合伙），認繳出資5億元，以推動龍德廣場商業不動産REITs申報發行工作。

目前于4月27日，該REIT已獲中國證監會批復，準予注冊中信建投首農食品集團封閉式商業不動産證券投資基金。該基金類型為契約型封閉式，基金合同期限為20年，募集份額總額為10億份。

目前，華聯股份持有的龍德廣場50%股權，若按照整體估值27.09億元計算，扣除5億元的劣後出資後，華聯股份預計到手8.5億元。按照其說法，該資金主要用于償還債務、補充流動資金及支持DT等創新業務擴張。

總體而言，對這家老牌商業運營商而言，真正的考驗不是熬過虧損期，而是能否在博弈中找到清晰的戰略航向。

放眼2026年，華聯股份的突圍道路仍步履維艱。公告顯示，2026年Q1，公司歸母淨利潤繼續下跌1323.6%至-3748.67萬元。

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