年報觀察 | 南都物業押寶科技投資

觀點網 4月的進度條走完三分之二，南都物業交出了2025年成績單。

根據年報，南都物業年内實現收入18.62億元，同比增長3.15%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約9924.96萬元，同比大幅增長353.09%；經營活動産生的現金流量淨額約1.05億元，同比下降41.09%。

仔細查看報告，作為其中最突出的數據，南都物業歸母淨利潤大增並非來源于經營基本面好轉，而是投資副業。

隐藏在交易性金融資産公允價值變動之下，收入失去大幅增速的南都物業依然處于科技轉型關口，手中資金也不如2024年充裕。

在二級市場上了岸，南都物業卻需要在實際經營中摸索更長久的增長解法。

“炒”來的利潤

将全年四個季度拉軸對比，南都物業淨利潤能夠收獲同比超350%的增幅，主要歸功于第二季度。

2025年4-6月份，南都物業錄得歸母淨利潤約1億元，而一季度、三季度及四季度數據分别為2948.31萬元、2451.76萬元及-5521.57萬元。

對比二季度2936.84萬元扣非歸母淨利潤，可以發現明顯高出其他季度三倍有余的增收都來自非經常性損益。

僅以扣非淨利潤作為衡量標準，南都物業2025年利潤為4546.96萬元，同比增長11.36%。

那麼二季度南都物業為何能收獲1億淨利潤？

回到2025年中，南都物業上半年錄得歸母淨利潤約1.3億元，同比增長532.87%，彼時給出的理由為：公司投資的安邦護衛股價上漲确認公允價值變動損益。

事實上，對安邦護衛的投資在過去多次影響南都物業利潤表現，只不過這次帶來的是大漲。

2020年，在安邦護衛上市前以戰略投資者身份入場，南都物業出價4717.74萬元拿下其IPO前總股本的5%，在2023年12月20日等來了安邦護衛的上市。

彼時，安邦護衛上市發行價不過19.1元/股，開盤價格為45.5元/股，首日收盤價為46.2元/股，公司市值未及50億元。

但上市高開之後，安邦護衛股價一路走低。2024年最後一天收盤價為29.38元/股，較上市首日跌近40%。

受到股票震蕩影響的南都物業，2024年錄得公允價值變動損益-5306.45萬元，減少淨利潤近4000萬元，歸母淨利潤同比下降88.21%至2190.53萬元。

轉折點出現在2025年5月，安邦護衛股票持續走高，從4月末的28.81元/股漲至6月末的49.07元/股，漲幅達70.32%。

得益于這波漲幅，南都物業2025年上半年确認公允價值變動損益7818.55萬元，增加當期淨利潤5863.91萬元。

不過，“大賺一筆”的南都物業在8月發出公告，計劃将所持有的安邦護衛403.23萬股股份全部減持，占安邦護衛總股本的3.75%。

值得注意的是，安邦護衛在8月錄得上市以來股價最高點62.14元/股，于8月29日收盤價為56.94元/股，整體股價于9月開始再次走低。

而南都物業並沒有在安邦護衛股價最高點完成離場。據企查查最新信息，南都物業截至目前依然持有安邦護衛3.75%股份。

因減持還未實施，南都物業2025年第三季度又因為“公允價值變動收益減少”錄得歸母淨利潤2451.76萬元，同比減少38.38%。

好在二季度的投資收益足夠對沖安邦護衛股價下跌帶來的損失，“炒股”為南都物業額外帶來了相當于一個季度的經營利潤數額。

南都物業于2025年度報告中表示，歸屬于上市公司股東的淨利潤同比上升353.09%，主要繫公司增加物業服務項目及安邦護衛股價上漲所致。

因股價波動，公司對安邦護衛的股權投資确認公允價值變動損益3254.03萬元，直接增加當期淨利潤2440.52萬元。

增長何尋

經歷了來自股市的大起大落，南都物業非常明白股價波動性大帶來的影響，“炒股”始終不是能夠長期護航業績的選擇。

如今安邦護衛股價再次回落，南都物業遲遲等不到合适的脫手時機，如果2026年無法再次從股票投資中獲取更高收益，新一年的業績壓力只會在财報上體現得更加明顯。

從南都物業同比增長3.15%的營收來看，物業行業風浪並沒有減弱。

南都物業的業務線主要分為物業基礎服務、物業增值服務、非業主增值服務及資産管理服務四條，總體以住宅業态為主，同時涉及商寫及城市服務業務。

分産品線看，物業基礎服務年内收入16.56億元，同比上升3.9%；物業增值服務收入1.82億元，同比上升14.52%；非業主增值服務收入305.37萬元，同比下降87.11%；資産管理服務收入1919.51萬元，同比下降28.67%。

主要靠收入基礎更大的物業基礎服務拉動增長，南都物業近年來在受到房地産行業影響較大的非業主增值服務及資産管理服務業務上持續承壓。

圖片來源：企業公告、觀點指數整理

不過，行業撤場潮下，南都物業在物業管理服務業務上的增長壓力並不小，總體增速趨緩。

根據公司2025年主要經營數據，年末累計總簽約項目681個，累計總簽約面積9000.74萬平方米。2025年1-12月，新簽物業服務項目92個，新簽約面積約1141.59萬平方米；顧問咨詢合同的新簽數量為1個。

對比2024年同期數據，新簽項目數量有所減少，同時總簽約項目不進反退，同比減少9個，物業項目大量撤場拖累公司總在管面積僅增加不到400萬平方米。

業态分布上，住宅項目占比60.63%，商寫項目占比28.09%，城市服務項目占比11.28%。

新簽面積中，住宅項目占比10.61%，商寫項目占比60.61%，城市服務項目占比28.78%，其中商寫項目面積占比較上年同期提升22個百分點。從區域布局看，新簽面積中江浙滬區域占比76.15%，較去年下降16個百分點。

比起如今容易引起撤場的住宅項目，南都物業似乎更傾向于在非住業态布局。

但當下房地産行業仍處于調整期，商寫辦公需求同樣恢復緩慢，城市服務業态面臨回款周期拉長等行業普遍挑戰，深入非住業态或許只能算是權宜之策。

業績上進退維谷，南都物業選擇了劍走偏鋒，2025年内在科技領域動态頗多。

報告期内，領投雲象機器人，成為其最大的機構股東；聯合浙大網新、景業智能、浙江賽智伯樂股權投資管理有限公司共同設立“賽智助龍基金”；完成對境智具身智能科技（北京）有限公司的投資。

一年下來，南都物業光是在投資科技公司上便花費了超過5000萬元，相當于将2025年超過一半的淨利潤押寶科技。

就像當初戰投安邦護衛般，股權投資帶來的收益需要時間體現，南都物業将壓縮銷售、管理及财務費用“擠出來”的資金投注在科技布局上，如今面臨的壓力除了業績端，還有資金端。

截至期末，南都物業經營活動産生的現金流量淨額為1.05億元，同比下降41.09%；投資活動産生的現金流量淨額為-2.97億元，同比下降237.68%；期末現金及現金等價物余額4.47億元，同比下降23.58%。

在行業向服務品質轉型的關口，大部分科技還未能走到大量、普遍投入日常使用的階段，南都物業新一輪股權投資又要多久才能帶動業績增長？

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