又一個REIT資産儲備？ 華潤為何轉讓開業14年成都萬象城

觀點網 “大資管”策略指引下，華潤置地繼續梳理旗下成熟的重資産商業物業。

這次的標的是已開業14年的成都萬象城--這座位于成都城東的城市級商業地標，即将迎來其新使命。

近日，據上海聯合産權交易所一則股權轉讓預披露公告，華潤置地拟通過全資子公司超智資源有限公司，轉讓所持華潤置地（成都）發展有限公司100%股權。據悉，後者正是成都萬象城的開發與運營主體。

資料顯示，成都萬象城的故事始于2005年。華潤置地選址成華區雙慶路，邀請商業地産設計領域全球排名前列的Callison建築事務所操刀。項目總投資達25億元，設計總建築面積約32萬平方米。其中，購物中心占24.4萬平方米，另配建7.4萬平方米的超甲級寫字樓。

2012年5月11日，成都萬象城一期正式開業。這是華潤置地繼深圳、杭州、沈陽之後布局的全國第四座萬象城。項目從設計上便體現了受重視程度。

據悉，成都萬象城以建築與園林景觀融合的設計思路，采用當時還不多見的退台式打造手法，搭配庭院水景、屋頂花園、景觀連廊等多元場景，把自然采光、田園綠意與生态氛圍有機融入商業空間。

彼時成都商業市場正處于從傳統百貨向購物中心轉型的初期，成都萬象城的到來被業内人士評價為“開啟了成都商業市場新紀元”。與之對比，成都IFS開業時間為2014年1月，成都太古里則為2015年4月。

一個細節足以佐證其影響力：中國西部地區首家Apple直營店即選址于此。在那個iPhone逐漸成為中國新一代消費者身份符号的年代，蘋果直營店的選址本身就是一座城市商業能級的標尺。

因此一期開業後，成都萬象城便迅速跻身全市購物中心零售額前列。

此後，成都萬象城至少經過兩輪擴充與改造。第一次升級是在2020年。當年12月，成都萬象城二期開業投用，完整的項目形态至此全面落成。

二期新增三棟商業樓，與一期原有的四館圍合而成，将商業體量推至28.7萬平方米，一舉成為成都主城區最大的商業綜合體，並以此體量合計引入品牌數量超過620家。

第二次升級發生在2023年。這是成都萬象城開業11年後，華潤置地斥資數億元，用時195天，對3.2萬平方米的中心廣場進行了徹底改造，設計方請來了紮哈·哈迪德建築師事務所。

改造後，中心廣場以專注引入茶飲、輕餐業态的“里巷”，以及潮流零售定位的“高街”兩條動線串聯起四館及室外空間，引入gaga、tea'stone、Alimentari Mulino、Shake Shack等輕餐品牌和Snow Peak西南首家購物中心店、nice rice買手店等潮流品牌，輔以大量外擺，營造出極具特色的氛圍。

同期，A、B、C、D四館分别被重新賦予“自在·奢享”、“自在·靈感”、“自在·創想”、“自在·活力”的差異化標簽，實現了對不同客群的覆蓋。成都萬象城就此升級為“城市旗艦公園商業”，提出全新slogan“自在生長，大于想象”。

截至2025年，根據公開信息，成都萬象城全年營業額約為78億元，市内僅排在兩個百億項目成都IFS、成都太古里之後。

數據來源：企業公告，商業客整理

據統計，這一年成都萬象城共引入了約50家首店，客流量突破5000萬人次。

包括意大利女裝品牌MARELLA開出全國首家全新形象店、輕奢女裝品牌nexy.co大師旗艦店全國首店、英國鞋靴品牌Rockfish Weatherwear西南首店、Aimer全國首家旗艦店、BAKER PUPPY城市首店、慢攪粥底火鍋黑金店全國首店、OTHER TEA另茶西南首店等。

而據華潤置地2024年全年業績報告顯示，該項目取得租金收入8.31億元，項目評估值69.83億元。同年，成都萬象城項目公司華潤置地（成都）發展有限公司，營業收入約9.57億元，淨利潤達2.46億元。

圖片來源：企業公告，商業客截取

另據摩根士丹利的最新研報估算，這座M2定位的商業綜合體，現時的估值約在70億至80億元區間。

在市場看來，将年租金收入超過8億元、年客流量突破5000萬人次的“現金奶牛”擺上貨架，背後是華潤置地正加速打通一條實現“投、融、建、管、退”資本循環的大資管業務模式。其本質是通過資本運作将不動産的長期價值在更短周期内變現，同時以管理服務延續現金流獲取能力。

在資本循環中，步驟更靠前的股權轉讓層面，近年來華潤置地已通過股權挂牌轉讓方式處置了多個運營成熟的萬象繫商業資産，且均綁定了運營管理權。

例如2022年6月挂牌的杭州蕭山萬象匯、2024年12月挂牌的合肥萬象城、2025年11月挂牌的西安西咸萬象城、貴陽萬象匯等。這些已進入穩定運營期的成熟項目，相信均為華潤置地謀劃商業REITs的潛在儲備，以求成熟一批、證券化一批。

近年以來，據行業統計，華潤置地就曾以成都、深圳、重慶、北京等商業項目為基礎資産，至少發行了260億元CMBS，另外還注冊了超300億元類REITs發行額度。

涉及的重要商業項目包括成都萬象城、上海萬象城、重慶萬象城、沈陽鐵西萬象匯、石家莊萬象城、廈門萬象城、深圳羅湖萬象城二期、杭州蕭山萬象匯等。

其中，作為此次轉讓標的的成都萬象城，就于2020年作為華潤置地首單CMBS項目成功發行，規模25.01億元。

在公募REITs領域，華夏華潤商業REIT已于2024年3月在深交所上市，首發底層資産為青島萬象城，募資規模達69.02億元，是首批3單消費基礎設施REITs中募資規模最大的産品。

2025年，該REIT完成首次擴募，新購入昆山萬象匯；同年又拟申請第二次擴募，拟購入杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯三處資産。

此外，華潤置地年内還成功設立兩支合計規模30億元的Pre-REITs策略商業地産私募基金。

其中，華潤置地與華夏股權設立的潤盈華夏基金，就采取“在營+開發”的混合投資策略，拟投資西安西咸萬象城、貴陽萬象匯和位于大連的在建購物中心。據悉，後續這批項目優先考慮通過公募REITs退出。

而據華潤置地最新的計劃，“十五五”期間該公司将推動公募REITs規模超600億元。作為儲備資源，截至2025年底，華潤置地旗下自有在營購物中心98座，而到2030年末，在營購物中心将增至127個。

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