行業營收保持增長，但頭部品牌物企利潤下滑明顯

觀點指數 3月24日觀點指數研究院發布的《利潤承壓分化 | 2026年2-3月物業服務發展報告》指出，多家物企公布2025業績預告或年報，從中可以看到行業整體營收保持增長态勢，但利潤承壓分化明顯。其中，頭部品牌物企的利潤大幅下滑，與部分中小型或區域性物企實現扭虧為盈或利潤大幅增長，形成鮮明對比。

臨近年報期，多家物企公布了2025年業績預告或公告，整體呈現出營收保持增長，但利潤承壓分化的情況。其中，頭部品牌物企的利潤大幅下滑，與部分中小型或區域性物企實現扭虧為盈或利潤大幅增長形成鮮明對比。

一定程度上，企業規模大小與調整周期以及業務調整難度呈現相關性，規模越大，歷史包袱重，減值計提、業務結構調整難度越高，利潤修復更慢；部分中小物企包袱輕、調整靈活，盈利反彈更快。

觀點指數觀察到，物業服務品質提升的投入加大；因附屬公司業績未達標進行商譽減值；應收賬款減值計提；部分高毛利增值業務收縮等是造成物企利潤大幅下滑或虧損擴大的主要因素。

以具體企業而言，碧桂園服務基于謹慎性原則對全資子公司滿國環境的剩余商譽賬面余額全額計提減值約9.689億元；主要由于滿國環境客戶回款周期持續增加，經營現金流未見明顯改善，集團已主動調整經營策略，戰略性收縮有關業務。

據初步評估，碧桂園服務預期2025年未經審核綜合收入約482億元-485億元，同比增長9.6%至10.2%；未經審核淨利潤約4.5億元-6.5億元（2024年為18.745億元），歸屬公司股東淨利潤約5億元-7億元（2024年為18.084億元），均同比顯著下滑。

主要是因為主動清理長賬齡的貿易應收款，導致貿易應收款項的信用減值損失增加；以及過往並購業績承諾相關的或有對價公允價值變動收益，較2024年減少所致。

弘陽服務則由于受地産行業市場環境影響，關聯開發商客戶面臨流動性困境，導致對關聯方應收款項計提的減值準備大幅增加；同時，其收購的子公司商譽發生減值，從而造成虧損。

其預計，2025年度将錄得虧損淨額約3200萬元至3600萬元，而2024年則錄得淨利潤1500萬元。

同樣地，由于受房地産行業、政策等影響，越秀服務高毛利增值業務收縮、硬裝業務結算完畢、服務品質投入與運營支出增加、人工成本上漲，致使其2025年預期權益持有人應占盈利同比降20%-25%，核心淨利潤（剔除商譽減值）同比下降45%-50%。

2026年，越秀服務計劃聚焦非住業務擴規模、調整增值業務，培育新的利潤點，向智慧城市服務商轉型。

期内，招商積余成為首家發布2025業績的物企。數據顯示，其全年營收同比增長12.23%至192.73億元，主要繫原有物業管理項目業務增長和新拓展物業管理項目增加所致。截至2025年末，該公司在管項目為2473個，在管面積3.77億平方米，同比增長3.37%；年内新簽合同額44.80億元，同比增長11.19%。

具體業務方面，基礎物業管理實現營業收入142.79億元，同比增長6.56%；平台增值服務實現營業收入5.37億元，同比增長0.18%；專業增值服務實現營業收入37.86億元，同比增長48.46%。資産管理業務實現營業收入6.66億元，同比下降0.67%。

值得注意的是，招商積余物業管理業務營收排名前五的區域（深圳、廣東-不含深圳、江蘇、上海、浙江）2025年合計營收為108.96億元，貢獻總營收的56.53%，這一比例較過去兩年的54.2%及55.82%均有提升，這反映出其資源向核心區域集中、經營聚焦度增強的特征。

年内，由于處置衡陽中航項目一次性減少歸母淨利潤2.56億元，致使招商積余歸母淨利潤同比下降22.12%至6.55億元。剔除此影響因素後，該公司歸母淨利潤同比增長8.30%。

從在手現金情況來看，盡管部分頭部物企持有的現金總額有所下降，但仍具備充足流動性，是未來發展的“護城河”。

數據顯示，碧桂園服務預估2025年末未經審核的銀行存款（現金及現金等價物、定期存款、受限制銀行存款）及結構性存款總額為177億元，同比下降2.63%。招商積余年底貨币資金56.23億元，同比增長20.39%。卓越商企服務稱現金流狀況将較去年同期有所改善，流動性儲備相對充裕，預估未經審核現金結余及理财産品及其他投資産品的總額不低于13億元，同比約增長20%。

本文節選自《利潤承壓分化 | 2026年2-3月物業暨城市服務發展報告》
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