《卓越指數 • 2026數字化發展卓越表現報告》：數實融合

數字經濟浪潮席卷全球，大數據、人工智能、物聯網、數字孿生等前沿技術正以前所未有的速度與不動産行業深度融合，深刻重塑着住宅開發、商業運營、物流地産及産業地産等各領域的底層邏輯與價值鏈條。與此同時，中國不動産行業正處于從增量擴張全面轉向存量提質增效的關鍵轉型階段。

放眼未來，數字化與智能化發展将繼續向縱深演進，不動産行業的發展模式正從傳統的“地段×容積率”轉向以“數據×算法×體驗”為核心的新範式。企業唯有在技術創新、數據治理、人才儲備與組織變革等方面持續發力，方能在復雜多變的市場環境中構築核心競争力，實現高質量與可持續發展。

基于上述背景，觀點指數長期深耕不動産全産業鏈的數字化研究，涵蓋住宅開發、商業地産、物流及産業地産、物業及城市服務等多元業态，繫統追蹤科技在行業各環節的應用進展與價值創造，發布《卓越指數 · 2026數字化發展卓越表現報告》，對不動産及相關行業的數字化轉型戰略、技術實踐與價值成效進行深入梳理與繫統呈現。

以下為報告節選：

政策關注科技落地效率，不動産行業積極實踐數智轉型

2026年，以Open Claw為代表的AI智能體技術迅速引爆全球科技與産業領域，将人工智能（AI）從通用大模型階段推動至可自主執行、跨繫統協同、深度參與業務流程的智能體新階段。這一變革打破了之前AI僅能處理信息、響應指令的局限，讓智能技術具備了自主規劃、協同聯動、閉環落地的能力，成為推動各行業智能化升級的核心驅動力，也為科技與實體産業的深度融合奠定了新的技術基礎。

2026年政府工作報告明确提出，要推動科技創新與産業創新深度融合，加快高水平科技自立自強，深化拓展“人工智能+”，促進新一代智能終端、智能體與具身智能等前沿技術加快推廣，推動重點行業領域人工智能商業化、規模化應用，打造智能經濟新形态。

這一頂層部署為前沿技術落地實體經濟指明了方向，也為不動産行業數字化轉型提供了清晰的政策支撐與發展導向。

受現金流趨緊等情況制約，期内不動産企業在數字化轉型方面的投入呈現總體下行的趨勢。

觀點指數統計發現，樣本不動産企業中，2024年僅有兩成左右（22.73%）企業的研發投入有所增長，近八成企業研發投入下滑。從絕對金額來看，業内研發投入占年度營業收入的比例普遍在1%左右，且不同企業的投入差别較大，頭部企業顯著領先于中小型企業。

企業數字化投入變化的核心主要受到發展理念與業務方向的雙重影響。一方面，企業不再進行盲目無效的投入，而是聚焦數字化建設的實際效益，價值導向性愈發明顯。另一方面，企業重心轉向資産精細化運營、輕資産代建、項目管理與服務等維度，數字化投入亦随之調整，不再追求全方位布局，而是集中資源适配業務場景，實現投入與業務轉型的同頻。

總體上，盡管研發投入在下行，但随着行業發展模式轉變以及市場競争加劇，不動産企業對數字化轉型仍保持着較高的積極性。

智慧建造賦能代建業務發展，“好房子”帶動全屋智能産品探索

智慧建造是響應房地産行業“好房子”訴求、推動建築産業數字化、智能化、綠色化轉型以及滿足代建企業高效管控需求的核心引擎。

當前，這一技術體繫已涵蓋了建築信息模型（BIM）、物聯網（IoT）、機器人以及基于人工智能（AI）的專業決策支持繫統等豐富的科技成果。不僅有助于實現從設計到運維的全生命周期數據貫通與精準決策，顯著提升項目的品質和性能，也賦能了代建類企業以標準化、模塊化和可視化的手段優化資源配置、嚴控成本工期並降低安全風險，從而構建起以科技驅動的高質量發展新範式。

當“安全、舒适、綠色、智慧”成為定義“好房子”的標準，房企從單純提供居住空間轉向打造高品質生活場景，全屋智能正是順應居住需求升級、匹配現代人居理念的核心載體，也是房企提升産品競争力、實現住宅品質差異化的重要方向。

目前，全屋智能仍處于探索時期，以往的單品智能正逐步向場景化、繫統化智能體轉變。AI與IoT技術的成熟、居住需求升級等起到了推動作用，但各品牌智能設備協議不統一、跨品牌互聯難、整體成本偏高、主動智能不足、隐私與穩定性待完善等問題，成為全屋智能進入全面普及的巨大阻力。

房地産企業中，保利發展控股2025年宣布攜手UIOT超級智慧家，以“雲端智腦+本地算力”雙引擎架構，完成全屋智能繫統叠代升級，解碼智慧未來家。

觀點指數認為，類似的強強合作，為房地産行業提供了“科技+地産”深度融合的標杆，推動行業從物理空間開發向智慧人居體驗升級。

商業地産關注流量沉澱及價值挖掘，以高效運營構建生态體繫

在傳統營銷模式成本高、觸達弱、轉化不可量化，已難以支撐客流增長與商戶經營需求的情況下，新興科技的介入成為打破行業困境、重構競争格局的關鍵變量，更是頭部商業地産企業鞏固優勢、中小企業突圍求生的核心抓手。

當前，消費者行為全面線上化，公域平台、本地生活、短視頻與直播成為主流獲客場景，商業地産企業必須通過數字化實現全域引流、私域沉澱、精準觸達與效果可追溯，從而穩定客流、提升商戶銷售額、增強項目吸引力與租金可持續性。

營銷數字化已是應對流量枯竭、适配消費趨勢、保障收入基本面的必然選擇。

從核心舉措來看，商業地産企業可通過全域線上獲客模式精準引流，具體依托抖音、小紅書、視頻号、本地生活平台等主流渠道，采用短視頻種草、直播帶券、達人探店、團購套餐推送、線下活動造勢等多元化形式，精準觸達周邊客群及年輕消費群體，打破傳統線下宣傳的地域局限與時效壁壘，推動線上流量高效轉化為到店客流。

另外，商業地産企業普遍通過打造統一會員體繫實現流量長效沉澱與價值深挖。此舉主要是實現對會員的精細化管理和精準營銷，利用大數據分析技術，深入了解會員的消費習慣和偏好，為其提供個性化的産品推薦和服務，提高會員的忠誠度和消費頻次。

據悉，華潤萬象生活深耕會員運營，帶動流量轉化，已是國内商業運營領域的領軍品牌。2025年，其圍繞積分、權益、數據，跑通積分運營業務模式，做大做優異業聯盟，上線數字化交易平台，持續釋放生态協同價值，激活數據資産潛力。年末，會員總量突破8,300萬，同比增長36.0%，活躍會員量同比增長30.0%。年内，萬象星發分總額人民币13.1億元，同比增長27.2%。

目前，科技工具正在重塑商業地産的運營邏輯，一方面是對招商租賃、物業服務、設施運維、能耗管理、客戶服務等全流程進行數字化改造升級，打通各環節數據壁壘、提升管理效率；另一方面，是精準對接商戶需求，為商戶提供流量共享、數據支撐、營銷聯動等賦能服務，助力商戶提升經營效能。二者協同推進，以構建起高效、標準的一體化運營模式。

作為實現精細化與專業化運營的核心驅動力，新興科技不僅會賦能新城控股在存量競争時代，從“空間運營者”向“價值共創者”的戰略進階，還會助力數據驅動的高效資源匹配與精準服務，有效支撐“質量共生”的新戰略落地，構築業務的護城河。

數字化工具助力智慧園區建設，物流倉儲領域智能設備普及

數字化轉型作為核心驅動力，可助力企業構建産業數據圖譜實現精準招商、利用智能平台優化全生命周期服務、並将園區經營數據轉化為金融信用資産，從而打破物理空間局限，有效破解同質化競争難題，支撐園區實現從“收租金”到“育産業、建生态”的價值躍遷。

目前，園區類地産企業普遍以打造智慧園區運維平台推動運營升級，通常該體繫會集成資産管理、招商推廣、資産租賃、物業服務、财務收費、服務門戶、能耗計費、巡查巡檢、工單報修等多個功能模塊，深度融合物聯網（IoT）、數字孿生、人工智能（AI）及大數據等新興科技，使園區運營從簡單的流程信息化躍升為具備自感知、自診斷、自優化能力的智能化生态。

在“數字中國”與“新質生産力”的雙重戰略驅動下，産業園區正從傳統的物理載體，被重新定義為國家戰略落地的微觀節點。

将傳統産園升級為智慧園區，成為新技術孵化、數據要素流通及産業範式重構的“核心試驗田”，不僅是落實數實深度融合的必由之路，更是通過數字化手段激活存量資産、培育未來産業，從而在微觀層面構建起支撐宏觀經濟高質量發展的新引擎。

物流倉儲基礎設施方面，倉儲機器人、自動化無人車、智能分揀和無人機等智能設備正加速普及，成為降低運營成本、提升作業效率的核心力量。

這些設備不僅替代了繁重的人工搬運，更實現了人、車、貨、倉之間的實時互聯互通與高效協同；而人工智能（AI）的加入，則進一步推動了從需求預測、庫存優化到倉庫全自動管理的質的飛躍，讓園區真正具備了“會思考、能自動”的智慧運營能力。

近年來，為響應國家“雙碳”戰略、規避政策合規風險並重塑資産核心價值，不動産行業正經歷一場綠色變革。

無論是住宅、商業、辦公，還是産業及物流園區，打造綠色低碳資産已成為越來越多企業的選擇。但不同細分業态的驅動力與積極性還是有顯著差異。産業物流園區因供應鏈碳足迹要求及運營降本需求而表現出高度的積極性。

2025年10月末，普洛斯與西門子達成戰略合作，探索智慧物流園區創新試點項目，打造可規模化復制的智能零碳解決方案，助力物流園區企業客戶提升運營競争力，實現供應鏈運營的提質增效與可持續發展。

2026年3月，京東産發與TCL實業簽署戰略合作協議。雙方計劃依托各自在物流基礎設施網絡、智慧能源管理與新經濟産業生态等方面的核心優勢，圍繞高標倉儲協同、園區光伏開發及海外市場拓展等多領域展開合作，打造“供應鏈+新能源”融合發展的行業新範式。

TCL實業将以光伏科技業務助力京東産發園區的智慧能源管理繫統發展。首批合作覆蓋華北、華南等重點區域，規劃建設的分布式光伏項目涉及北京、天津、廣東等地。此外，雙方還将借助京東超級供應鏈體繫與智能化調度能力，探索供應鏈低碳運營的協同優化，推動行業綠色發展。

物企探索人機協同作業，強化數字科技賦能主業

目前，物業行業普遍面臨人工成本不斷上升，業主及客戶需求升級，利潤空間收窄、物業費收繳阻力增大的挑戰，企業亟需突破高成本、低效率、弱決策的發展模式，重構運營邏輯，以實現内部管理決策優化及降低人力、能耗、物料等剛性運營成本。

這助推了物企加快數字化轉型的步伐，2025年以來，多家物企進一步明确以科技創新為核心驅動力、全面深化數智化轉型的發展方向，並加大了新興技術與物業場景融合落地的探索力度。

在技術層面，AI大模型、服務機器人、低空無人機等前沿工具成為行業重點布局的方向，業内對技術應用的關注度顯著提升；在實踐層面，機器人承擔基礎作業、人工聚焦高價值服務的人機協同作業模式，已逐步成為物業企業數智化轉型的主流路徑。

除了降本增效，賦能服務，數字化工具亦在重塑企業核心競争力。一方面，物企通過構建標準化、線上化、一體化的數字底座，打破跨項目、多業态與異地管理的壁壘，可以為規模化擴張提供穩健支撐。另一方面，依托具體場景數據沉澱與線上流量入口，深度挖掘業主的潛在需求，可激活社區零售、居家服務及資産運營等增值賽道。

作為業内數字化發展的佼佼者，萬物雲錨定“資産、智慧、低碳”構建科技能力，在2024年底發布第一代邊緣服務器——“靈石”。

“靈石”的初代産品主要通過AI算法實現工單智能調度，核心是完成從“人找事”到“事找人”的轉變。2024年末已有657個住宅項目搭載靈石邊緣服務器，實現99.7%的設備在線率與15分鐘級故障響應；並已從住宅向多元業态延伸，部署到了商寫、醫院等場景，開啟了空間服務新紀元。

過往，物業行業中的科技領頭羊将内部沉澱的成熟數字化能力進行産品化、服務化升級，通過對外輸出智慧物業平台、整體解決方案、核心技術模塊或標準化管理體繫，開辟科技服務與增值服務新收入曲線。

但近年來，受外部環境承壓、科技服務行業競争加劇的影響，物企的科技服務相關業務優勢逐漸弱化，創收能力大幅下滑。

對此，不少物企開始理性調整布局，摒棄此前盲目擴張的思路，回歸“服務自身、賦能主業” 的核心定位，或不再将科技服務作為獨立創收闆塊，轉而聚焦核心業務，緩解經營壓力。

例如，綠城服務2024年末将科技服務闆塊歸類至咨詢服務闆塊，不再将其作為獨立創收業務。世茂服務2025年智慧場景解決方案收入840萬元，同比下滑了89.7%，主要受到國内經濟形勢變化以及客戶的消費意願趨于謹慎等因素影響。

科技服務商成為新興技術變現橋梁，成熟解決方案破局數智化轉型

科技服務商作為各個行業數智化轉型的重要引擎，主要通過整合前沿技術與深度理解客戶業務需求，将技術紅利轉化為客戶可感知的商業價值，憑借在降本增效與業務創新上的實際表現，去獲得市場廣泛認可，成為企業數智化發展中不可或缺的戰略合作伙伴。

從這個意義來說，科技服務商本身也是新興技術在實體經濟領域實現商業化、規模化變現的關鍵橋梁。

不動産全産業鏈中，數智化轉型不再是簡單的辦公自動化，而是涉及AI、物聯網、大數據及全鏈路運營的高技術門檻，技術復雜度指數級上升。對絕大多數缺乏相關算法人才和技術積累的企業來說，通過使用第三方提供的技術方案，縮短試錯周期，是最具性價比的破局之道，能夠讓企業快速補齊在智慧建造、精準營銷、資産運營及管理服務等業務環節中的技術短闆。

當前，科技服務商正經歷由單純提供技術工具向構建完整業務場景、提供成熟解決方案的方向轉變，即從“技術提供者”升級為“業務數智化賦能者”。

樣本科技企業中，華為在政企領域的“能力賦能”與“生态協同”戰略，在不動産行業得到了具體和深入的實踐。其不僅提供網絡設備，還将數字化和智能化能力深度融入到不動産的“投、融、建、管、營”全生命周期中，與合作伙伴共同重塑行業價值。

憑借自身在ICT（信息與通信技術）領域的優勢，華為面向不動産企業提供“智慧建築地産解決方案”，主要通過構建全場景數字化賦能體繫，全面激活商業綜合體、智慧主題産業園、智慧場館及智慧社區等多元化場景價值。通過全生命周期數據驅動管理，打造高效運營體繫與綠色低碳可持續發展的路徑，實現科技賦能、效率革新、體驗升級、生态共赢的智慧空間發展新範式。

與此同時，華為也與衆多頭部房地産開發商進行深度戰略合作，将智能化從“附加項”變為住宅産品的“核心内涵”，共同打造符合“綠色、低碳、智慧、安全”標準的“好房子”。

數據顯示，2025年華為政企業務銷售額首次突破1000億元人民币，政企合作伙伴業績也超過800億元人民币。在NA（價值客戶）、商業、分銷三大市場領域，華為政企業務均實現了雙位數的增長。

在科技服務領域，傳統的硬件銷售或單一軟件授權模式已難以為繼。這推動科技服務商向平台化與生态化模式轉型。

具體而言，平台化意味着服務商将自身核心技術能力封裝為開放的“能力底座”，讓客戶與合作伙伴能便捷調用，聚焦業務創新；生态化則是聯合産業鏈各方，明确分工、協同作戰，共同為客戶提供覆蓋全場景的服務方案，實現從“單打獨鬥”到“價值共創”的根本性轉變。

另外，科技服務商正通過深度合作，突破行業邊界，将各自的技術能力、客戶資源與場景經驗進行整合，構建起覆蓋多領域的商業生态網絡，以更低的獲客成本觸達更廣泛的客戶群體。

期内，阿里巴巴與SAP宣布達成戰略合作，将SAP行業領先的企業級軟件與阿里雲基礎設施及AI能力結合，加速企業客戶的創新和數字化轉型。

伴随着科技服務商将更多新興技術與實體場景相融合，未來的空間将進化為具備感知與思考能力的智慧生命體，不僅能主動預判並滿足人們的需求，更能讓生活回歸本真，在科技與人文的交織中，實現真正的自在與豐盈。

本文節選自《卓越指數 · 2026數字化發展卓越表現報告》
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