《卓越指數 • 2026物業服務卓越表現報告》：質效並重

過去的一年是物業暨城市服務行業極具標志性意義的一年。房地産市場下行帶來的傳導效應持續顯現，增量空間大幅收縮，行業正式告别過去十余年依托房地産高速增長而實現的規模擴張模式，全面轉入存量市場的激烈競争。

在利潤空間持續收窄的背景下，頭部企業通過加大科技投入降本增效、優化費用管理等方式實現了盈利韌性。部分企業則加速向非住宅業态和城市運營服務賽道轉型，非住賽道已成為衆多物企的第二增長曲線。

2026年，物業服務行業迎來了歷史性的政策窗口。物業服務首次被寫入“十五五”規劃綱要，“實施物業服務質量提升行動”首次被納入政府工作報告，行業分類正式由“物業管理”更名為“物業服務”。這些頂層設計的繫統性變革，標志着行業定位從“房地産配套”向“民生服務商”的根本性躍升，也意味着“質價相符”将從行業共識轉化為硬性約束。

值此行業深度轉型與歷史機遇交匯之際，《卓越指數 ·2026物業服務卓越表現報告》基于對行業發展動态的持續跟蹤，從經營績效、管理規模、服務品質、科技發展、資本市場表現等多個維度，對物業服務行業的整體格局進行繫統梳理與深度剖析，力圖以客觀、專業的研究視角，呈現這場深度調整中企業的差異化路徑與行業的演進方向，為行業的從業者、投資者及相關決策者提供有價值的參考與前瞻。

以下為報告摘錄。

市場綜述

政策聚焦物業服務質量提升，行業邁入強監管時期

2025年以來，政策端持續推動物業行業從“管理”向“服務”深刻重構，核心聚焦三個方面，一是物業服務質量提升，推動行業向高品質生活服務轉型；二是公共收益及專項資金監管加強，強調以透明化治理夯實信任基石；三是部分省市落地空置房物業費打折等政策引導減負，以差異化收費機制回應民生關切，踐行“質價相符”的收費原則。

具體而言，在服務質量提升維度，國家及各地以《十五五規劃》為引領，明确推動物業行業向高品質生活服務領域轉型，強調深化“城市一刻鐘便民生活圈”建設，引導“物業服務+生活服務”融合發展；同時，要推進完整社區與智慧社區建設，通過補齊公共服務設施短闆與數字化賦能，推動服務模式從基礎“四保一服”向主動式現代化社區治理升級。

作為未來五年中國經濟社會發展的宏觀指引，《規劃》将物業服務視為推動房地産高質量發展、保障民生的關鍵力量，也意味着物企的核心價值不再局限于不動産維護，而是轉向社區運營、民生服務與城市治理綜合服務等多個維度。

住宅市場增量持續收縮，存量提效及新質生産力機遇凸顯

統計局數據顯示，2025年房地産開發投資比上年下降17.2%；其中住宅投資下降16.3%；辦公樓下降22.8%；商業營業用房投資下降14.0%。這意味着未來2-3年供應給物業服務行業的新增管理面積會大幅縮水。

但物業行業新的增長機遇也在涌現。

首先是，2025年中央城市工作會議确立了城鎮化“存量提質增效”新導向，為行業打開了從社區走向城市、深挖存量資源運營價值的廣闊空間。物業服務将有機會深度融入基層治理體繫，成為城市更新與老舊小區改造中長效管理的關鍵實施者，承擔硬件更新後的持續運營與維護。住房城鄉建設部數據顯示，2025年全國新開工改造城鎮老舊小區2.71萬個、499萬戶，共完成投資1332億元。

住宅市場增量持續收縮，存量提效及新質生産力機遇凸顯

2026年多地仍在高質量推進城市更新。同時，随着城市精細化管理以及“放管服”改革持續推進，城市服務市場進一步開放並不斷發展。物企正在突破傳統住宅業态藩籬，全面介入市政環衛、公共設施管養、園林綠化、體育場館、會展中心、城市公園及旅遊景區運營等城市及公建服務領域，實現從“住宅管家”向“城市運營商”的角色跨越。

同時，“物業+生活服務”新導向也促使物企依托現有社區場景，将服務鏈條向居家養老、資産運營等高附加值領域縱深拓展，通過挖掘社區存量資源的運營價值，在增量放緩的背景下構建起穿越周期的第二增長曲線。

其次是，近年來新質生産力驅動下，大量高科技、高精尖企業（如生物醫藥、人工智能、高端制造等）迅速崛起，這類企業對生産環境的穩定性、安全性及合規性有着極高要求，又因為聚焦核心研發與制造環節、實現極致降本增效的需求，從而形成了将復雜非核心業務進行專業化外包的現象，也為物企創造了從傳統後勤向高端設施管理（IFM）轉型的巨大機遇。

總結來看，物業服務行業現下處于新舊動能轉化時期，業内普遍調整戰略重心，意圖通過深耕增值服務、布局城市及公建服務、探索B端業務，以及科技賦能等，來構建新的增長極。

運營發展篇

退盤與新拓並行，行業規模增長延續放緩

在項目拓展上，物企不再唯規模論，而是深度踐行“質效並重”的策略，将“坪效”提升與現金流安全置于首位，通過主動優化項目業态結構（如提升非住宅、城市及公建服務占比），摒棄低效項目，全力追求有利潤的增長與可持續的現金回流，以構築長期發展根基。

年報顯示，過去一年，多數物企繼續優化物業管理項目組合，進一步聚焦規模化布局與區域密度提升，資源投放持續向高價值區域及核心城市集中。長三角、大灣區、京津冀、西南核心城市群，以及其它一線、新一線與重點二線城市，成為項目拓展與獲取的主要陣地。

從退出的管理規模來看，中海物業名列前茅，2025年約滿/退盤項目為5560萬平方米，相較于2024年退盤4450萬平方米有所提升。但拓新能力也大幅提高，2025年新增在管面積達9090萬平方米，較2024年新增7410萬平方米同比提升22.67%；最終截至2025年末，在管面積同比增長3530萬平方米至4.78億平方米。

據觀點指數統計，2025年50家上市物企總在管建築面積約為76.60億平方米，相較2024年底的74.2億平方米同比增長了3.23%。其中，在管面積同比下滑的物企數量由上年的9家上升至2025年的13家，占比進一步提升至26%；下滑幅度最大的三家物企分别為和泓服務（-12.20%）、弘陽服務（-11.30%）以及融創服務（-10.65%）。相比之下，經發物業、蘇新服務以及泓盈城市服務的在管面積增速較快，分别同比增長84.39%、62.1%以及36.9%，至3188萬平方米、2760萬平方米以及1670萬平方米。

合約面積是物企未來營收的蓄水池，截至目前有39家物企披露這一數據，相較上年，有四家（恒大物業、雅生活服務、金茂服務、建業新生活）不再披露。剔除這四家物企後，39家上市物企2025年末合約面積總計約為51.45億平方米，較上年末的50.54億平方米同比僅增長1.8%。合約面積同比下滑的物企數量增至18家，占比由2024年的35%進一步提升至46%。

其中，綠城服務截至2025年末儲備面積為3.31億平方米，與2024年末3.57億相比下降了7.4%，主動是退出了部分非核心城市及存在交付風險的儲備項目，以盡力減少後續可能出現的項目交付風險。

以品質煥新鞏固住宅基本盤，多維度創新保障收繳率

住宅物業仍是絕大多數物企的創收基本盤，近年來随着業主需求升級、業内競争壓力加大，物企普遍增加了對項目的硬件改造或服務升級投入。同時，也在積極創新運營和收費模式，以實現服務和價格的匹配，化解物業費收繳難題。

據觀點指數統計，32家上市物企2025年上半年住宅物業服務收入占比約為57.23%，較2024年同期的56.91%略有回升；2025年全年該占比基本穩定在57.15%，是物企深耕服務的主要領域。

另外，萬科物業于2024年提出的“彈性定價”模式收獲較高關注，過去一年該公司将“彈性定價”的508項服務標準開源，涵蓋158項基礎必選項，350項可選服務内容，分類歸屬到設備(EQ)、設施(FA)、清潔(CL)、客戶服務(CS)、安全(SA)、綠化(LA)六大類中，業主可清晰了解到每項服務的質量要求、驗收標準、服務頻次、操作流程和人員配置等。

觀點指數認為，“彈性定價”不僅增強了定價的合理性與公正性，讓業主有明确監督方向；而且帶來了住宅物業市場革新，有利于服務優質、管理規範、性價比高的物企擴大市場份額；再者，還将促使物企對服務進行精細化梳理和分類，明确各項服務的標準和規範，為行業建立更科學的服務體繫提供了參考和借鑒。

商寫賽道服務向深，物企強化IFM業務能力

數據顯示，2025年末八城辦公租金均值較年初下跌22.82%至2.3元/平方米/天。年内随着以價換量的力度持續加大，直接降租、延長免租期等方式吸引租戶變得更為普遍，尤其是非核心區域的項目競争更為激烈，進一步拉低了整體的租金水平。

相較傳統住宅而言，商業及寫字樓物業服務具有高專業度、強定制化與結果導向的顯著特征：一方面，物企服務過程會涉及復雜的機電繫統運維與高端商務禮儀，且不同項目需求差異巨大，需提供“一樓一策”的定制化方案；另一方面，最終服務效果也會與項目的出租率、租金溢價能力及資産流動性等挂鈎，呈現出鮮明的“資産價值共生”特征。

這就要求物企能深度洞察客戶非核心業務的外包需求，通過升級服務體繫與融合智能化技術，提供覆蓋全生命周期的綜合設施管理（IFM）解決方案；以此提升項目的運營效率與客戶的服務體驗，進而構築企業在高端及綜合性設施服務市場的核心競争力與品牌影響力。

聚焦新質生産力客戶，探索綠色低碳物業服務

産業園區作為培育新質生産力、推動科技創新的核心載體，具備強勁的發展勢能與政策紅利。這也吸引了物企加大這一業态的布局力度，深度綁定數字基建、雲計算等龍頭企業，切入高附加值、強專業化壁壘的業務領域，分享科技賽道快速發展帶來的市場紅利，實現自身業務的高質量升級與長期增長。

2026年初，融創服務宣布與科創型數字新基建領域企業世紀互聯簽訂戰略合作協議，依托自身物業與設施管理能力，為後者提供“全周期、場景化”的配套服務，實現高價值業态拓展，正式打響築基産業、辦公業态的“号令槍”。

觀點指數觀察到，物企在産業園區賽道的客戶選擇上，偏重于互聯網高科技、高端制造、新能源、生物醫藥等新質生産力領域頭部企業，原因在于這類客戶對服務穩定性、專業性與配套支撐要求更高，能夠為物企帶來持續穩定的收入與業務增長空間，是物企優化業務結構、提升盈利質量的關鍵舉措。

此外，為響應國家“雙碳”戰略以及智慧低碳園區建設，幫助客戶實現項目低碳轉型與碳減排目標，物企亦在強化綠色物業服務與專業化能耗管理能力，通過搭建智慧能源監測平台、推廣節能技術應用、優化設施運行策略，有效降低項目綜合能耗與運營成本，提升資産全生命周期運營效率。

城市公建賽道持續擴容，環衛服務物企“敗退”

城市公建物業涵蓋政府辦公場所、學校、醫院、公共場館、交通樞紐、景區等各類細分業态，因其需求穩定、現金流安全、政策支持力度大、市場空間廣闊，且能有效對沖住宅與商辦市場波動，同時便于物企輸出綜合服務能力、塑造品牌公信力、積累大型項目運營經驗，因此成為近年來物企重點布局和拓展的重要賽道之一。

與商辦和産業園等類似，城市公建業态服務場景多元復雜，不同細分業态的功能屬性與管理規範差異顯著；服務過程中，需要執行嚴格的政策標準與合規要求，對物業企業的專業服務能力、快速響應能力和常态化應急保障能力提出了較高的剛性要求。

同時，政策對公共空間服務市場化改革的持續推進，以及城市公建物業市場需求持續釋放等因素，也吸引越來越多的物企加速布局，行業整體競争愈發激烈。

環衛服務賽道，過往物企主要通過收並購的方式實現項目的快速儲備和收入的快速增長。但近年來，由于地方政府财政預算收緊，市場主體競争激烈，導致諸多項目中標價格下降，回款情況不佳，使得該業務盈利能力承壓。物企也被迫優化和調整項目布局，向經濟發達地區和優質項目集中資源，淘汰對業績造成不良影響的項目。

觀點指數統計，樣本物企環衛服務類業務2025年平均增長率約為-5.0%，其中世茂服務、永升服務、碧桂園服務三家下滑幅度較大，分别同比下降42.8%、18.63%以及17.0%；相較之下，浦江中國、荣萬家以及蘇新服務該類業務分别同比上升19.65%、15.20%以及10.90%。

觀點指數認為，部分物企在環衛賽道折戟，源于行業基因與運營邏輯的錯配。環衛行業薄利、重資産、強成本管控的特征，與物企輕資産的服務模式略有不同。疊加政府端回款周期長、現金流壓力大，以及專業環衛企業憑借本地化資源與極致成本優勢築起壁壘，物企跨界並購整合效果不佳、戰略投入産出失衡，最終致使收縮或退出。

财務表現篇

營收增速連續下滑，淨利潤企穩回升

随着近年來業内持續對低效項目出清，管理規模增長壓力加大，物業行業整體營收雖保持增長，但增速進一步放緩；同時，營收下滑的物企占比有所提升，頭部物企與小型物企間的差距也在進一步擴大。

據觀點指數統計，58家樣本上市物企2025年共計營收2932.14億元，平均同比增長率僅為1.76%，較2024年度的增長率均值下降2.9個百分點，呈現連續下滑态勢。其中，錄得營收下滑的物企共28家，占比48.3%，較2024年占比35.5%提升12.8個百分點。營收超過百億的上市物企共有9家，與去年數量一致。

從營收規模來看，碧桂園服務、萬物雲及招商積余分别以483.54億元、272.72億元及192.73億元位列前三；相比之下，末端的宋都服務營收僅有2.31億元，與碧桂園服務相差約109倍，差距較2024年度進一步拉大。

2025年，受益于關聯方風險出清帶來的減值壓力緩解，以及物企内部運營效率的顯著提升，行業淨利潤得以修復並出現反彈。

據觀點指數統計，58家樣本上市物企2025年共計錄得規模淨利潤總額約132億元，較2024年度歸母淨利潤約111.07億元同比上升18.84%。毛利率均值較2024年的21.82%整體保持平穩，錄得21.36%；淨利率均值較2024年的3.64%同比上升了1.05個百分點。

總體來看，物業服務品質提升的投入加大、並購標的業績未達標引發的商譽減值、應收賬款減值計提，以及部分高毛利增值業務的收縮，仍是制約物業企業盈利水平提升的主要挑戰。

關聯方應收賬款風險收縮，現金流支撐進一步減弱

年内，不少物企管理層視回款為首要經營任務，為此建立了更具執行力的責任及激勵機制；亦有物企建立了數字化的回款管理繫統，助力現金流管理提質增效。例如，碧桂園服務曾成立追讨欠款委員會等。

從效果來看，截至2025年末58家樣本上市物企應收賬款及票據總額約為977.5億元，較2024年末增長約1.45%，增收與回款的“剪刀差”縮小，意味着行業正進入經營質量築底階段。

除了落實回款責任，2025年多家物企還選擇與關聯方進行以資抵債，或者退出低質低效項目等更多舉措來改善回款狀況。

觀點指數認為，随着物企加速回收存量賬款、壓降關聯交易規模，持續收縮關聯方應收賬款風險敞口，歷史包袱将加速出清。

資本市場與收並購篇

IPO市場降至冰點，物企退市聚焦經營

資本市場上，物業闆塊近年來IPO熱度迎來斷崖式降溫，2025年更是一度降至冰點。全年僅奧聯服務、國信服務兩家小型物企向港交所遞表，且均未成功登陸資本市場。

招股書顯示，奧聯服務是一家總部位于廣州的獨立第三方物業公司，自2010年起向住宅社區提供社區生活服務，2014年将服務擴展至商企和城市空間領域。截至2025年7月31日，該公司在管項目達269個，總在管建築面積為2452.1萬平方米；其中，商企和城市空間服務項目占總在管面積的22.5%，社區生活服務項目占總在管面積的77.5%。

觀點指數認為，資本市場的熱情已抽離物管股，行業也尚未完全走出寒冬期，在此背景下，中小型物企普遍面臨上市受阻、融資困難的局面，並且難以在短期内扭轉。

期内收並購市場理性回溫，物企注重協同與戰略升級

2025年以來，物業行業收並購市場理性回溫，較此前一年的低谷期有所反彈，年内完成了多宗大額交易，但並未重演過往“跑馬圈地”式的規模狂熱，而是呈現出鮮明的“補短闆、強業态、重協同”的特征。

4月30日，金茂服務全資附屬公司金茂物管向上海金茂收購了金茂綠建重慶全部股權，現金代價為2.58億元，主要目的是加速其在科技住宅、非住業态、能源管理服務等領域的市場拓展。

2026年1月，新大正公告表示計劃通過發行股份及支付現金的方式購買嘉信立恒75.1521%的股權，交易總對價為9.17億元。目前，這筆交易已經通過了深交所受理以及反壟斷審查，正在推進階段。從收購理由來看，新大正意圖借助此次收購将業務範圍從傳統的物業管理拓展到綜合設施管理（IFM）領域，實現業務轉型和戰略升級。

數字科技篇

物企加速探索數智化轉型，AI、機器人獲得規模化應用

數智化發展方面，近年來物企加快探索的步伐。一方面是受到人工成本不斷上漲，業主及客戶需求升級，利潤空間收窄等挑戰，企業亟需以科技賦能實現提質增效，創新業務模式。

另一方面，則是源于政策對“智慧社區”、“智慧城市”等建設的要求，疊加物聯網、AI等技術的成熟普及，正倒逼物企将數智科技從“可選項”變為“必選項”，以通過數據互聯實現管理標準化與服務精細化。

從年報來看，物業行業對新興科技的應用已在多個重點業務領域及運營管理層面取得實質性進展。

2025年以來，AI大模型在物業服務行業正式跨越“概念驗證”階段，進入深度規模化應用期。其應用場景已從單一的智能客服，全面滲透至“管理、服務、運營”的全鏈條核心環節。

觀點指數認為，随着機器人等智能設備在人機協同體繫與全域智能運營中的核心作用日益凸顯。未來，住宅社區、辦公樓、産業園區、城市公共空間等場景，将如同現在標配監控、電梯一樣，把智能保潔、安防、巡檢機器人納入基礎的配置。

本文節選自《卓越指數 · 2026物業服務卓越表現報告》
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