年報觀察 | 國泰海通城投寬庭保租房REIT業績“溫吞”的背後

觀點網 4月9日，國泰海通城投寬庭保租房REIT召開2025年度業績說明會。從财務數據來看，基金在2025年維持了“優等生”的體面，現金流依然穩健，分紅如約而至，但增長的鈍感也無法忽視。

2025年，基金實現營業收入1.84億元，同比增長2.48%，淨利潤8443萬元，同比增長4.9%，基本保持了保租房REIT的穩健特性。

本期現金流分派率為3.29%，較2024年的3.61%有所下降。據管理層介紹，基金先後于2024年9月、2025年4月以及2025年9月完成3次收益分配，累計分派金額超1.9億元，占基準日可供分配金額超99.99%。

基金投資的底層資産包括江灣社區、光華社區兩個保障性租賃住房項目，均位于上海市楊浦區新江灣城闆塊，其中租賃住房部分可租賃面積約12.20萬平方米。

期末不動産項目整體出租率為92.37%，對比上年同期92.49%減少0.12個百分點，租賃住房部分在租租約租金單價按照面積計為131.86元/平方米/月，同比下降0.66%。整體租金收繳率接近100%。

穩态增長下的結構性分化

年報數據顯示，2025年，國泰海通城投寬庭保租房REIT基金層面實現營業收入1.84億元，同比增長2.48%，淨利潤8443萬元，同比增長4.9%。

當期基金淨利潤率達‌45.67%‌，為全市場8只保租房REITs中最高，遠超同類産品，基金在成本控制與運營效率表現突出。

基金的現金流主要來源于通過自有保障性租賃住房及配套商業租賃、停車場經營等獲取經營收入，每年收益分配比例不低于基金合並口徑年度可供分配金額的90%。

項目公司層面，期内不動産項目整體經營層面業績符合預期。2025年不動産項目合計實現營業收入1.83億元，較2024年度同比增長3.18%，EBITDA為1.43億元，同比增長2.7%，整體運營持續保持穩定态勢。

從盈利質量看，城馳房地産有限公司年内毛利率維持在60.55%，上海城業房地産有限公司維持在62.17%，兩者均保持較高水平，對比上年同期均有輕微增長。

來源：基金業績公告

經營活動現金流量淨額1.29億元，本期及年化現金流分派率從2024年的3.61%下滑至3.29%。

報告期内，基金實現可供分配金額約1.28億元，單位可供分配金額0.1280元，對比2024年均有所下滑。2025年内實施收益分配2次，含2024年度第二次分紅及2025年度第一次分紅，實際分配金額約1.31億元，分配比例占可供分配金額超99%，單位實際分配金額0.1306元。

期末基金資産總額31.91億元，淨資産約30.21億元。結合年報核心數據計算，2025年攤薄ROE約為2.80%，2024年攤薄ROE約為2.62%，同比提升約0.18個百分點。期末基金份額淨值為3.0206元，較上年末的3.0667元出現回落，這並非資産質量惡化，而是分紅兌現的信号‌。

值得一提的是，成本端的壓力正在顯現。2025年基金計提運營管理費2825.24萬元，同比增長4.4%，高于營收增速，壓縮了可分配利潤空間。在資産規模未擴募的情況下，這種固定收費模式進一步攤薄了收益空間，單位管理成本的上升成為拖累業績的重要因素。

據商業客了解，基金正急于通過擴募打破增長天花闆。管理層在業績說明會上回應投資者關注的擴募問題時表示，擴募可有效分散基金資産組合風險，拓展租賃住房資産布局，讓基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。據年報披露，2025年8月7日基金已發布擴募公告，目前正按照規定對拟購入的不動産項目進行全面盡職調查。

本次擴募拟購入基礎設施項目包括浦江社區和九星社區，均位于上海市闵行區。其中前者總建築面積約15.37萬平方米，可提供2362套保障性租賃住房，後者總建築面積約8.18萬平方米，可提供保障性租賃住房1230套。

擴募若能成功實施，将為基金帶來新的增長點，也是其後續突破增長瓶頸的關鍵看點。

但需注意的是，擴募的核心在于新資産的質量與收購價格。如果新注入的資産估值過高，或者租金回報率不及現有資産，現有持有人将面臨每股收益被攤薄的風險。這也對管理人的資産篩選、估值定價能力提出了更高要求，成為後續擴募落地的核心考驗。

租金增長的壓力

據管理層介紹，截至2025年底，城投寬庭在上海布局九大區域共計19個項目，總房源超27000套，累計服務超5萬人次。

國泰海通城投寬庭保租房REIT首批次投資的底層資産包括江灣社區、光華社區兩個保障性租賃住房項目，均位于上海市楊浦區新江灣城闆塊，其中租賃住房部分可租賃面積約12.20萬平方米。

從整體運營指標看，期末不動産項目整體出租率為92.37%，對比上年同期92.49%減少0.12個百分點，租賃住房部分在租租約租金單價按照面積計為131.86元/平方米/月，同比下降0.66%。整體租金收繳率接近100%。

分項目來看，江灣社區租賃住房出租率92.07%，全年平均租金單價130.95元/平方米/月，同比下滑0.47%。配套底商出租率98.76%，平均簽約租金單價100.42元/平方米/月。

光華社區租賃住房出租率92.94%，同比下滑2.73個百分點，全年平均租金單價133.53元/平方米/月，同比下滑1.02%，且該社區企業租戶占比高達99.29%，客戶集中度風險顯著。

從底層資産運營細節來看，兩大社區租金單價均出現同比下滑，本質上是上海保租房市場資産端内卷加劇下，項目被動采取以價換量策略的體現。降價舉措雖短期保住了出租率的穩健，卻進一步壓縮了項目的收益空間，與前文提及的運營管理費增速高于營收增速形成疊加效應，加劇了收益攤薄壓力。

同時，資産端内卷的加劇可能引發惡性競争，随着上海保租房項目供給持續增加，未來不排除更多項目加入降價行列，導致租金單價進一步承壓，進而影響基金的現金流穩定性和可供分配金額。

此外，底層項目的精細化運營仍存在短闆。兩個社區剩余租期同比均有所縮短，客戶粘性在流失。截至2025年末，江灣社區剩余租期約289天，光華社區約248天，這意味着兩個項目均将在2026年迎來大面積租約重簽期。

疊加年内底層資産周邊新增436套競品房源的沖擊，盡管競品體量有限，但在租金增長乏力的背景下，後續能否守住90%以上的出租率，仍存在較大不确定性。

總體而言，作為租賃住房REIT領域的“優等生”，國泰海通城投寬庭保租房REIT在2025年交出了一份運營穩健、财務健康的答卷，資産現金流産生能力穩定，分派率具備一定吸引力。但運營層面的表現，也折射出當前住房租賃市場普遍面臨的挑戰，包括租金增長乏力、出租率波動等。

在認可其穩定現金分派特征的同時，市場更關注其資産端的運營細節和增長潛力。如何應對市場競争、穩定項目經營，以及擴募計劃的實質性推進，将是基金後續實現突破、擺脫“溫吞”态勢的關鍵。

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