長城物業朋友圈發力 超聚變帶來30城IFM大單

觀點網 在物管公司市場拓展過程中，一切皆有可能。

從依賴地産關聯方輸送面積，到如今家家都争相披露市拓成績，簽約知名企業或是金額較大的項目雖不至于“只道是尋常”，但也不算非常稀有。

見過定價上億的訂單，卻少見物企能從一項訂單里獲得超過30個省市的拓展資源。

近日，長城物業披露市拓動态，公司成功中標“超聚變”全國框招項目，為其全國供應鏈中心提供綜合設施管理（IFM）服務，覆蓋深圳、東莞、杭州、西安、成都、北京、天津等30多個省市。

曾被碧桂園服務入股押寶，也曾以“最大獨立第三方物企”的身份勇闖港交所卻遺憾折戟，再次将目光放到長城物業身上，五年時間里管理規模已經翻了一番。

不再考慮如何“破圈”的長城物業，将所有明顯的規模優勢與毛利短闆徹底隐藏在資本桌外。

一單三十城

長城物業也是第一次接到這樣的大訂單。

超聚變是一家算力基礎設施與算力服務提供商，最早源于華為的x86服務器業務部門，2021年11月開始獨立運營，目前由河南超聚能控股，背後法定監護人為河南省财政廳。

據了解，超聚變2022年至2024年銷售收入分别突破100億元、280億元、435億元，2025年上半年以268億元銷售額躍居國内服務器市場第二，僅次于浪潮，已連續兩年穩居中國標準液冷服務器市場份額第一。

作為科技圈内披着“新貴”皮的“老錢”，超聚變脫離華為後成立不足五年，實際業務落地範圍卻非常廣泛。

根據官網資料，超聚變在全球部署10個研發中心與5個供應中心，設立6個全球技術服務中心與7大地區部，服務全球100多個國家和地區的10000多家客戶。

機遇往往伴随着挑戰，大體量的項目能夠為中標物企帶來可觀的結算金額與管理面積數據，卻也是一次能力考驗。

此次物管服務項目橫跨深圳、東莞、杭州、西安、成都、北京、天津等全國30多個省市代表處，在項目覆蓋範圍的廣度與協調難度上都算得上是業内罕見。

經歷十六天籌備對接，長城物業在規定時間内完成了北京、天津、杭州、成都、西安、東莞六個場地及全國代表處的接管工作，服務内容涵蓋平台運行、環境清潔、設備維保、實驗室管理、安全管理等場景。

IFM賽道早有招商積余、萬物梁行、保利物業、卓越商企服務等老玩家在場，更有新大正9.17億元收購嘉信立恒高調入場，碧桂園服務在2025年也悄悄挖來一名IFM大将。發展尚不成熟的市場里，能夠分到多少蛋糕並不直接與市場占有率挂鈎，同樣是一切皆有可能。

接下超聚變這項超級訂單，是長城物業IFM業務的一次突破，或許也能夠為長城物業帶來地域、客戶資源上的拓展。

截至目前，長城物業IFM業務已覆蓋27個省、215個城市，服務項目包括奧運村、進博會、荣耀園區等。

作為獨立第三方物企，長城物業只能依靠市場拓展，不僅拓展管理規模，也需要拓展業務線。

從2024年開始披露拓展動态，長城物業近些年在高校、醫院等業态均有涉獵，甚至試圖開辟新的賽道。

2025年11月，長城物業宣布進駐國内某新能源龍頭企業的華北區域4S門店，提供保潔、安保、洗車、茶水接待等一體化基礎物業服務，此次合作被雙方定義為“物業+汽車”跨界融合的新嘗試。

根據官網介紹，長城物業目前業務覆蓋31個省市、162個城市，合約項目超1600個，合約面積約2.9億平方米。

獨立物企折戟的上市路

如果從1987年長城房地産（今為中洲控股）管理部的前身開始算起，長城物業已經存在38年了。

1993年進行一繫列增值和公司制改造後，獨立成為長城物業管理公司，随後對外市場發展、1999年進入北京，長城物業業務開始擴展至全國。

比起上市物企們，長城物業遊離在資本市場邊緣，除了官号不定期掉落的拓展好消息之外，幾乎沒有别的動态流露在外，也沒有收獲太多的關注。

事實上，看似低調的長城物業不止一次想過奔赴上市。

早在2017年7月，長城物業便在官微表示正在籌謀A股上市，為公司謀求更大的資本力量，但最終不了了之。

随後，長城物業将上市目標放在港股，期間引入多家戰投，向港交所遞交招股書前一個月還引來碧桂園服務“閃電入股”。

于2021年4月29日，曾持有長城物業約16.34%股份的盛美同赢與碧桂園服務簽訂股份轉讓協議書，以5.4億元的對價将其持有的15.28%股份轉讓給碧桂園服務，較當初盛美同赢4億元入股長城物業溢價1.4億元。

剩余股權則由五個員工持股平台熙城睿家、熙城睿和、熙城睿豐、熙城睿盈、熙城睿安，以及中洲資本分别持有20.7%、18.5%、11.85%、8.95%、6.5%、18.22%。

彼時長城物業還在招股書中表示：“碧桂園服務的入股顯示其對集團運營發展的信心，以及對集團表現及前景的背書。”

截至2021年3月31日，長城物業擁有708個在管項目及855個合約管理項目，在管總建築面積為1.15億平方米，合約管理總建築面積為1.53億平方米，此外還有130個由合營企業管理的項目，總建築面積為5930萬平方米。

沒有關聯地産開發商背書，並且特意強調“不依賴任何地産開發商”，長城物業不論管理規模還是收入水平在當時都算得上是第三方物企第一梯隊。

但規模擴張速度逐漸下降、毛利率長期在低位徘徊……第三方物企的局限性也在長城物業身上體現得淋漓盡致。

招股書數據顯示，長城物業2018年至2020年在管面積分别為0.84億平方米、1億平方米、1.09億平方米，2019年及2020年新增在管面積為1692.7萬平方米、806萬平方米，2020在管面積增速僅為7.95%，而2019年該項指標為20%。

毛利率方面，長城物業2018年至2020年的毛利率水平為16.97%、18.33%、21.01%，毛利率逐年提升，但放眼當時的上市物企，盈利水平並不出衆。

淨利率面臨同樣的狀況，2018年至2020年淨利率為2.95%、4.77%、6.82%，亦處于行業低位。

除了業績上暴露的缺陷，長城物業在上市前兩年還曾由于不正當競争被龍崗市場監督管理局罰款5萬元，還有多起物業服務合同糾紛——通過“打官司”的方式追讨物業費。

頂着“最大獨立第三方物企”的光環，又迎着物企上市潮的風口，長城物業的招股書卻在2021年12月16日失效，至今再未有上市消息傳來。

上市折戟，但長城物業似乎還留戀並停留在2021年5月，官網信披一欄招股文件、業績報告的“測試”字樣旁，還寫着“長城物業股票代碼0123.HK”。

在應收賬款高企、市拓競争激烈、服務質量需求提升等物業行業挑戰更甚的當下，長城物業堅持在第三方物企道路上前行，遇到的風浪並不會比過往更平緩，只是具體情形已無從得知。

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