新周期：量變到質變 | 2026觀點年度論壇圓滿閉幕

（2026年4月2日 廣州）過去一年，政策底與市場底逐步明朗，“保交房”取得階段性成效，“好房子”已成為行業共識。展望未來，量變不是終點，而是新周期的起點。

2026年恰逢“十五五”規劃的啟航之年，中國經濟結構加速優化升級，房地産行業亦步入深度調整與轉型攻堅的新周期。這既是企業面臨的挑戰，更是重構發展模式、搶占新興賽道的戰略窗口。在此關鍵當口，唯有洞察時局，以全力奔跑的姿态擁抱變革浪潮，方能在激烈的市場競争中重塑核心優勢。

從存量提質、城市更新到輕資産運營、“好房子”建設，政策引導與市場築底並行，如何在政策與市場修復中找準自身坐標？如何在轉型中培育新的增長曲線？如何讓“量”的積累真正轉化為“質”的飛躍？

帶着這些問題，4月2日，以“新周期：量變到質變”為主題的2026觀點年度論壇在廣州花園酒店召開，各路精英們齊聚一堂，探尋房地産行業從量變到質變的發展路徑，在新周期的經緯中，共同勾勒行業高質量發展的全新範式。

歷史拐點：新的周期

廣東省房地産行業協會會長王韶縱觀全局指出，相較于“十四五”，“十五五”房地産核心政策已從增加供給、平穩發展轉向“優化供給、高質量發展、新發展模式”，標志着房地産從規模擴張向質量提升、從“經濟刺激工具”向“民生穩定基石”轉變。

面對新發展階段，房地産也面臨着高質量發展的内涵要求，其核心在于實現"增長的穩定性、發展的均衡性、環境的可持續性和社會的公平性"的多維統一，同時平衡短期穩定與長期健康發展關繫。

他強調，好房子的終極目標是回歸民生屬性，實現人人享有适當住房。“讓城市空間更好服務國民各行各業發展，這與現代化人民城市建設的終極目標高度一致。”

廣東省房地産行業協會會長王韶

房企需同時将“好房子”與“好服務”的價值轉化為經濟增長動力，刺激消費、帶動有效投資；構建高品質的生活生産場所空間和場景，持續釋放“好房子”的長期持有價值，繫統深入推進“好房子、好小區、好社區、好城區”建設，助力房地産回歸民生屬性，成為支撐高質量發展的重要抓手。

中信城市開發運營有限責任公司黨委書記、董事長楊勁除了看到行業轉型的歷史節點外，還看到了房企們轉型所面臨的深層問題。

他一針見血指出，當前房地産行業正處于新舊模式交替的歷史節點，身處前所未有的兩難困境：企業資金大量沉澱在存量土地和房産上，去化困難，若不全力去化，将面臨流動性危機甚至爆雷風險;若降價折價去化回款，又會給企業經營與财報帶來巨大壓力。“進亦憂退亦憂"一一保現金流還是保利潤，成為當前企業必須面對的兩難選擇。

楊勁認為，行業當下的挑戰，本質上是宏觀經濟轉型與城市發展階段叠代的必然結果。過去房地産行業依賴高負債、高杠杆、高增長的粗放式擴張模式，增長動能高度依賴土地紅利與市場溢價;如今這種規模增長模式已失靈，行業重心轉向做優增量、盤活存量。

中信城市開發運營有限責任公司黨委書記、董事長楊勁

他續稱，目前國家政策大力支持的城市更新、城中村改造、保障性住房建設、好房子打造等領域，既是國家重點引導的賽道，也将成為未來房地産行業的價值主戰場。

基于這一預判，中信城開已确立“開發+運營“雙輪驅動格局”，依托中信集團“金融+實業”産融協同優勢，聚焦風險化解、城市更新等核心賽道。同時，主動構築“探索新模式、打造新産品、運用新技術、構建新生态”的四新轉型模式，走出一條具有自身特色的轉型發展之路。

企業策略：品質時代

既已站在“量變到質變”新時代起點，房企們的首要任務是順應時代，順勢而為，探索行業發展新路徑。

招商蛇口正是緊跟時代腳步的一份子。招商局蛇口工業區控股股份有限公司城市研究院院長孟偉透露，招商蛇口正推進“好房子2.0”探索，核心聚焦技術集成與創新，已在深圳總部搭建好房子實驗室，開展新問題發掘、新技術探索及客戶感知印證工作。

實驗室還通過聯合供應鏈共研共創，驗證技術是否滿足客戶需求，例如與照明公司合作提升兒童房、起居室等空間照明，相關指標優于國家標準；在老人房配置新風供氧一體機，並引入微高壓氧艙進行體驗嘗試，效果顯示其對老年病等狀況有較好改善。

招商局蛇口工業區控股股份有限公司城市研究院院長孟偉

他表示，招商蛇口好房子建設體繫的研發推進思路兼顧内外雙向。對内層面，首要解決客訴及客戶需求，同時固化近兩年産品力提升的成果，同步建設示範項目，搭建招商蛇口專屬的好房子體繫。對外層面，将聯合同行積極發聲，強化客戶體驗，持續探索創新引領的好房子建設。

綠城生活科技集團同樣在探索“好房子”的具體打造方式。綠城生活科技集團副總經理、綠城建築科技集團總經理朱快提到，“好房子”已寫入政府工作報告，住建部提出要建設安全、舒适、綠色、智慧的好房子，並明确“6633”標準，綠城以此為方向，依托自研科技、全産業鏈能力與“科技+人文”理念打造好房子。

朱快指出，很多房企之所以陷入經營困境，根源就在于普遍采用的是拼裝拼湊式的開發模式，就像過去組裝電腦一樣，只是簡單把各個部分拼在一起。“未來房地産的競争，本質上是‘科技+人文’的智能人居式競争，這也正是傳統拼裝式開發模式無法适應、也無法打造出好房子的關鍵原因。”

據介紹，目前綠城好房子相關技術體繫已在多個項目落地，未來綠城将持續以科技與人文為核心，讓更多人住進符合“6633”標準的好房子。

綠城生活科技集團副總經理、綠城建築科技集團總經理朱快

作為代建行業的頭部代表之一，金地管理也建立了打造“好房子”的一套獨特模式。

金地集團開發管理公司副總經理王欣介紹，金地在商用代建（即非住領域）已構建全鏈條管理服務體繫。

他指出，經過20年積累，金地代建業務打破傳統僅集中于開發階段的局限，全面覆蓋前期投資決策、産業策劃、開發階段及後期運營等所有環節。針對行業現狀，金地管理推出“代建+”與“代建-”雙模式。

一方面，面對傳統標準化代建競争激烈、客戶需求多元化的情況，金地管理憑借在産業園運營、長租公寓、融資顧問、物業服務、康養體育等領域的能力，提供“代建+”增值服務。

另一方面，鑒于房地産從業人員飽和，城投平台、科技企業易招募專業人才，業主需求轉向局部闆塊或個别服務，金地管理通過模塊化構建業務能力，打造“代建-”模式以适配需求。

與此同時，除傳統項目處置外，鑒于從項目纾困形式入手尋找項目的難度較大，金地管理在相關城市還探索發展了輕資産咨詢模式。

金地集團開發管理公司副總經理王欣

未來展望：築底企穩

作為國内最大房産交易平台貝殼找房旗下品牌，貝好家對市場的感知能力最為敏感與直接。

貝好家C2M創新中心總經理武斌在演講中指出，近些年來，整個市場的結構發生了非常大的變化，二手交易結構在頭部城市的占比已經到了70%以上，而且二手市場市場化程度高，成交價格趨勢能更好地代表市場真實趨勢。

他指出，整個市場的供求關繫也發生了非常大的變化，二手庫存房源量在持續攀升。新增的有效客房比趨勢從2021年開始，正式進入房多客少的時代。同時用戶的選擇變得越來越謹慎。

武斌認為，在這樣的市場環境下，業内“卷産品”的本質，是精準滿足特定客戶的需求。如何針對客戶的訴求，真正達成适銷對路的好房子是關鍵。武斌介紹，貝好家推出的C2M（Customer to Manufacturer，從消費者到制造者）模式的核心其實“一切圍繞C”。随着技術發展，基于海量數據，利用大數據和AI技術以及精準客戶觸達能力，精準找到C的需求，以此開展土地判研、産品定位、設計、營銷等成為可能。兩年多來，貝好家将這種能力打造成了解決方案，為開發商、業主方等合作伙伴提供精準決策的确定性，目前已經在與招商、越秀、濱江等開發商合作的十幾個項目中得到充分驗證。

貝好家C2M創新中心總經理武斌

金蝶中國建築房地産行業事業部總經理顔瓊則圍繞房企數字化轉型困局進行解析，提出從“單品最優”到“架構最優”破局之法。

當前多數房企在數字化轉型、AI轉型過程中陷入“令CEO焦慮、CIO/CTO痛苦”深層窘境。

顔瓊分析指出，CEO的焦慮源于國内外人工智能（AI）技術的迅猛叠代與企業AI應用落地的嚴重脫節，當前多數房企的AI應用仍停留在點狀分布階段，未能深度滲透至企業關鍵核心業務場景，無法充分釋放技術價值。而CIO/CTO的痛苦，則集中體現在AI應用的實操瓶頸上——現有企業數據缺乏標準化規範，難以形成被AI有效識别的高質量數據，導致AI産出數據的準确率偏低，且核心業務場景中的AI植入嚴重不足，僅在客服等知識問答類非核心小場景實現零散的點狀應用，未能形成規模化、體繫化的應用效果，AI價值難以被感知。

進一步追溯問題根源發現，這一困境的産生，與過去房企數字化選型時的固有理念密切相關。此前，行業内普遍追求“單品最優”模式，即通過拼湊選擇客戶關繫管理（CRM）、财務管控、成本管理、招標采購管理、項目管理、人力資源（HR）等各領域的單一最優産品，集成搭建企業IT繫統。随着房企業務的持續發展和戰略升級，原有各類IT繫統需不斷進行改造升級，長期下來導致繫統愈發割裂、數據口徑混亂不一，進而直接影響AI模型的數據投喂質量，制約了數字化轉型的推進步伐。

針對這一行業痛點，顔瓊建議，房企在數字化平台選型時，需打破“單品最優”的傳統認知，轉向新形勢下的“架構最優”理念。具體而言，應優先選擇集“平台、數據、應用、智能體”于一體的綜合數字化平台，此類平台既能滿足企業多模态調用需求，又支持内部個性化智能體的自主開發，還可以進行企業數據治理，並且可直接復用平台自帶的SaaS應用與AI智能體，從而大幅加快AI技術的落地速度，切實提升企業運營效率，助力房企突破數字化轉型瓶頸，穿越周期。

金蝶中國建築房地産行業事業部總經理顔瓊

除了“卷産品”的企業之外，現代資本管理有限公司副總裁邸楠更關注那些跌到谷底的不良資産從業者，如今也逐漸迎來轉機。

她表示，早年不良資産、債務重整只是地産行業邊緣部門，随着行業變化，不良資産從業者走入地産核心，不少地産投資、運營人士也進入不良資産領域。

“2021-2022年房企仍抱有幻想，認為只是流動性困難，等待政策救助，不願違約、抵觸破産重整2023年債權人陷入叢林法則，無序查封、起訴、拍賣，市場混亂；2024年行業以保交樓、保交付為核心，項目進入監管模式；2025年保交樓基本完成，大量項目進入司法程序，行業認清舊模式已無法回歸。”

破而後立，在邸楠看來，2026年房企、債權人、購房人、政府四方認知才首次趨同，迎來真正的重整窗口期。

現代資本管理有限公司副總裁邸楠

房企觸底反彈的同時，市場也出現“築底企穩”的迹象，據中銀證券房地産行業首席分析師、副總裁夏亦豐表示，當前房地産市場呈現核心城市逐步企穩、非核心城市表現較弱的分化态勢。

四大一線城市房價表現各有特征但整體趨穩，北京二手房環比正增長0.2%；上海二手房自去年5月至今年1月連續9個月下跌後，已與北京同步回正。非核心城市市場狀況相較核心城市稍弱。

她表示，由于二手房價格已經連續下跌較長時間，部分地區二手房性價比開始突出，對周圍的新房銷售形成一定擠壓效應，因此開發商需在地段、環境之外，依靠産品力和質量提升競争力。

中銀證券房地産行業首席分析師、副總裁夏亦豐

主題讨論：向上之路

在最後的主題讨論環節，戴德梁行研究院副院長張曉端作為主持嘉賓，開篇則圍繞主題“向上的路”指出，大家比較關心的還是房地産趨勢問題，但不同的數據展現出了市場的復雜性，比如局部的積極信号顯示市場有一些積極的變化，另外從整體上講，市場還是處于信心緩慢修復的過程當中。

為此，她抛出問題：看市場的大勢和拐點，通常會關注哪些關鍵指標？

德思勤集團董事長龍固新表示，預判市場趨勢需關注多類指標，但與傳統預判指標精準為成交價格、租金和結構三類不同，衡量市場真正企穩的核心指標有兩個。一是當前願意投資和創業的人數及公司數量，這是租金、成交等指標好轉的核心驅動力；二是在一二線城市（中國前20位城市）科技人才的生育數量。

龍固新進一步表示，城市發展應更注重引入科技創新資源及新科技人口，這才是市場企穩的關鍵。

合富輝煌廣州公司總經理郭銳則從成交數據出發，認為僅從廣州豪宅市場看，上一年已經進入“小陽春”。從數據上來看，今年“小陽春”集中在3月最後兩周：“來訪以及成交的套數增長了80%，金額漲了1.5倍，貴一點的房子成交明顯好了。”

在他看來，成交見好的根本原因是産品升級帶來的：“今年的産品競争激烈，叠代不是線性的，而是跨越式的……當花一半的錢能買到超過原來品質的房子時，就會紛紛出手。”

郭銳指出，好房子在未來還會激發出更多成交，但好房子不只是産品升級，更多是戰略考慮，通過供應端的提升，刺激整體市場需求和信心的修復。

主題讨論會：向上之路

主持嘉賓：戴德梁行研究院副院長張曉端

讨論嘉賓：招商局蛇口工業區控股股份有限公司城市研究院院長孟偉、IWG中國區總裁胡懋、德思勤集團董事長龍固新、合富輝煌廣州公司總經理郭銳、第一太平戴維斯估值及專業顧問服務廣州主管、董事周志鵬

随着讨論進一步深入，招商局蛇口工業區控股股份有限公司城市研究院院長孟偉提到好房子的行業發展情況，2024年、2025年，好房子主要處于政策引導及各開發商搭建體繫階段；2026年年初，各開發商已全面推進落地實施，好房子實現了從營銷宣傳向供應鏈端轉變的核心突破。

首先是量的變化，他以招商蛇口為例指出，2025年招商蛇口僅打造6個好房子示範項目，2025年底至2026年初已有30多個項目實施，從試點樣闆轉向全面落地。在體驗層面，行業從以往的感性宣傳，轉變為通過展示區、樣闆房讓消費者切身感受好房子的實際效果。

孟偉認為，這些變化均體現出房地産企業正紮實推進好房子落地，更好滿足人民美好生活需求。

在好房子外，IWG中國區總裁胡懋還将目光關注到整個社區與配套上，他說：“好房子要加上好的社區、好的配套，才能形成一個非常有吸引力的社區。”

胡懋指出，大家在考慮怎樣提高居住環境、提高社區的活躍度和吸引力的時候，可能只是想到怎樣把綠化做得更好，把房屋造得更好，或者把社區的商業配套做得更好，可能不太想到，社區里是不是也需要配置一個辦公空間，能夠吸引更多不同行業、不同産業的人進入到社區。

“正是因為看到了社區里面也有靈活辦公的需求，所以我們現在的觸角也深入到這些非主流辦公區域、社區里面，開展靈活辦公中心。這其實和打造好的社區、好的居住環境是相輔相成的，補齊了産業導入、可持續發展的闆塊。”

事實上，這種打破常規的思路既适用于增量市場，也适用于城市更新。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務廣州主管、董事周志鵬認為，城市更新無限復制的開發模式已走到終點，未來能突圍的項目将聚焦打造級差地租。

主要有兩類方向：一是依托所在地文化底蘊打造不可復制的特色，如佛山瑞安新天地呈現清末民國初建築風貌，這難以被競品模仿。二是無獨特區位的項目可通過持續内容植入來構建競争力。例如，部分城市中心項目打造小型劇院，依托明星資源持續更新内容，票房表現可觀，並與周邊餐飲業形成聯動引流。

他提出，差異化、個性化、内容植入是城市更新項目的核心競争力。“城市更新正處于新舊交替階段，傳統拿地開發模式落幕，行業将從粗放式發展邁向精細化發展。”

可以說，市場成交已現“小陽春”，好房子在紮實推進落地，好房子外延配套已被關注，城市更新邁向精細化發展……無論是存量市場還是增量市場，已跑出越來越多優秀項目，帶動市場走向上的路。

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