觀點直擊 | 華僑城四年虧了400億 新帥吳秉琪面對一場“硬仗”

觀點網 2025年5月，網上曾流傳出“華僑城将被合並到華潤”的消息，這則合並傳聞逐漸發酵“破圈”，引起了廣大網友讨論，個中緣由很大一部分與華僑城新任董事長的履歷有關。

2025年9月，吳秉琪獲委任為深圳華僑城股份有限公司（簡稱“華僑城”）新任董事長，同時代行總裁職責。

公開資料顯示，今年55歲的吳秉琪曾在華潤體繫内任職了30年，歷任華潤物業有限公司董事、副總經理，華潤營造（控股）有限公司董事、副總經理，華潤置地有限公司副總裁、戰略總監、成都大區總經理、高級副總裁，華潤置地有限公司黨委副書記、總裁等職位。

在4月2日召開的2025年度業績發布會上，華僑城新任董事長占據了C位，伴其左右的是副總裁關山、獨立董事宋丁、副總會計師劉宇、黨委宣傳部部長李洋。

業績持續虧損

吳秉琪加入華僑城時間只有七個月，迎接他的是一份並不好看的業績報告。

報告顯示，華僑城2025年實現營業收入313.81億元，同比減少42.32%；全年淨利潤為-190.19億元，其中歸屬母公司淨利潤-144.96億元，虧損同比擴大67.35%。

這已是華僑城連續第四年出現業績虧損，前三年分别錄得歸母淨虧損109.05億元、64.92億元、86.62億元、144.96億元，近四年間累計虧損金額近405億元。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

報告稱，2025年增虧的主要原因是公司根據年度經營策略，主動适應市場環境變化，通過資産轉讓等方式全力推動存量業務銷售去化與現金流改善，相關交易形成虧損；與此同時，公司地産業務收入結轉收入金額和毛利率出現同比下降。

從公司發布的公告來看，華僑城140億虧損最大的原因是計提減值。

年内，華僑城計提的主要資産減值準備事項合計減少約99.77億元的淨利潤規模，對應減少歸母淨利潤達71.16億元，占全年虧損比例近半。

圖片來源：企業公告截圖

地産銷售方面，2025年，華僑城累計實現簽約銷售面積120.6萬平方米，同比減少30.29%；對應簽約銷售金額177.3億元，同比減少32.6%。導致公司房地産業務收入同比減少63.41%至98.48億元。

土地市場方面，華僑城于2025年3月份以4.57億元價格競得重慶沙坪壩小龍坎項目用地，這是全年唯一一個新增項目，用途為住宅，土地面積1.8萬平方米，計容建築面積5.28萬平方米，權益占比100%。

該項目已于9月入市，項目名為“熙宸”，是華僑城首個四代宅産品，全年已取證總可售面積約4.36萬平方米，年内銷售面積2.4萬平方米，據此計算項目去化率約55.2%，對應銷售金額4.24億元。

截至年末，華僑城主要儲備項目共35個，總占地面積1390.12萬平方米，計容建築面積2294.11萬平方米，剩余可開發計容建築面積1000.62萬平方米。

在如今這個存量時代，房企過去依靠囤地模式拿下的許多地塊均偏離了企業最初安排，同時在資金流壓力之下，這些地塊往往都難以完成開發。在這種情況下，由政府出面對地塊進行收儲成為了最好的資産盤活方式之一。

新任董事長吳秉琪表示，華僑城2025年始終緊緊圍繞盤活存量、做優增量的工作主線，積極搶抓各項政策機遇，多措並舉推進存量資産盤活，並将其作為重點工作。

他指出，公司年内持續跟蹤專項債、土地收儲等相關政策，主動對接地方政府，緊跟政策導向，積極推動符合條件的土地納入政府收儲清單；同時密切關注國家關于商品房納入保障性住房體繫等相關收儲政策。

此外，結合城市規劃調整，加強與地方政府的溝通協調，推動優化原有規劃指標與用地條件，提升存量資産價值。穩步推進相關資産盤活與退出工作，推動公司資産結構實現平衡與優化。

據不完全統計，華僑城自2025年至今已實現12宗地塊的退出，並回籠近30.9億資金。盡管這筆補償價較47.79億拿地成本之間存在35.3%折價率，但對華僑城而言，這已是最好的選擇。

文旅業務為重

雖然經營利潤持續承壓，但華僑城在現金流管理方面的表現顯還算穩健。

年報顯示，期内錄得經營活動淨現金流125.01億元，較2024年增加71.39億元，同比增長133.13%，連續三年為正。公司表示，這得益于統籌資金收支、加強現金流管控，推動銷售回款和降本增效。

截至年末，賬上貨币資金規模約231.95億，較上年末減少77億元；與此同時，一年内到期的非流動負債規模達353.88億，短期償還壓力較大。

值得慶幸的是，華僑城公開債規模並不大。根據年報，旗下僅剩4只公開債，規模合計37億元，2026年到期規模為25億元，公司資金足以覆蓋。

管理層介紹，控股股東華僑城集團為公司提供了400億元委貸額度，並将根據公司需求提供支持。同時，華僑城集團正充分利用“總對總”合作機制，積極為公司争取銀行授信資源。

截至2025年末，華僑城有息負債總額為1185億元，其中中長期借款占比69%，債務結構趨于穩健。平均融資成本為3.25%，呈逐年下降趨勢。

另一方面，管理層對未來的經營展望表示，長期以來公司始終深耕文旅與房地産兩大核心業務，經過多年積累與發展，已形成顯著的差異化競争優勢。

吳秉琪亦表示，華僑城並非傳統意義上的單一房地産企業，若持續提升文旅業務運營能力與效率，加快現有文旅資源優化布局，将為公司帶來穩定的現金流支撐；同時，文旅闆塊優勢也能持續賦能地産業務發展。

“接下來，文旅業務一定是公司打造核心差異化能力的關鍵方向。”

據介紹，截至2025年末，華僑城累計完成61個存量項目的專業化整合工作，並将分散的存量項目按業務屬性歸集到各專業平台。

此外，積極推進各專業闆塊專業能力穩步提升，各專業公司聚焦核心主業，深耕各自的細分領域。

具體來看，旗下歡樂谷公司聚焦主題公園業務，明确城市IP娛樂主場運營思路，年内曾引入超級飛俠、王者荣耀、英雄聯盟、葫蘆兄弟等10余個IP，豐富主題内容供給。

酒店公司緊跟市場變化趨勢，創新酒店産品提升自營項目的一個效益，報告期内首個有限服務酒店樣闆創意園“嘉途”開業運營；旅發公司深耕自然人文景區業務，積極拓展外部項目，實現簽約市場化項目7個。

數據顯示，2025年華僑城旗下文旅項目共計接待遊客7970萬人次，與上年基本持平。但從業績來看，文旅業務收入213.72億元，同比下降21.71%。

“我們要做更好的自己，文旅是需要創新的，客戶需求的變化可能會超出想象，公司歡樂谷的定位與市場需求可以做到更匹配，只是需要時間創造成果。”

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