年報觀察 | 雅生活觸底反彈

觀點網 雅生活在3月最後一日晚間交出成績單，原本業績說明會推遲到4月2月，躊躇之間是公司還處于轉型與整合時期。

截至2025年12月31日，雅生活實現收入128.92億元，同比下降7.5%；毛利總額16.77億元，同比下降19.5%；淨利潤為2.16億元，上年同期為-31.58億元；歸母淨利潤為1.05億元。

通讀業績報告，盡管收入與毛利承壓，雅生活收獲了扭虧為盈，在主動出清低效項目與加緊回款之後，公司現金流也保持在健康水平。

據參會投資者透露，雅生活于4月2日召開2025年度業績投資者推介會，公司執行董事兼首席執行官李大龍、首席财務官黃嘉毅出席會議。

“當行業回歸理性，真正堅持長期主義的企業，終将收獲時間的復利。”管理層會上表示，公司以收定支、以現金流作為生命線，預計2026年在經營上會逐漸穩中向好，開始觸底反彈。

主動出清

地産行業還處于調整期，物業管理行業挑戰升級，疊加業主需求變化以及市場競争愈趨激烈，處在轉型期的雅生活需要接受增速放緩的大趨勢，甚至是收入及盈利端的上下波動。

過去一年，雅生活沒能成功終結收入端的下降趨勢。

截至2025年12月31日，錄得總營收128.92億元，同比下降7.5%，收入下降主要由于公司正在持續推進業務結構優化，注重經營質量。

分業務看，物業管理服務收入106.36億元，同比下降3.1%；業主增值服務收入為10.6億元，同比下降17.9%；城市服務收入為11.06億元，同比下降15.1%；外延增值服務收入8990萬元，同比下降75.5%。

作為最核心的地基，雅生活物業管理服務整體保持穩定，細微波動主要來自占比較大的非住宅物業項目。

據介紹，雅生活在管項目覆蓋住宅、公共建築和商業辦公等細分業态。截至2025年12月31日止，在管面積中住宅類業态占比為48.7%，公共建築類項目的占比約為41.1%，商業及其他項目占比約為10.2%。

年内，來自住宅物業項目的收入為45.11億元，同比持平；來自非住宅物業項目的收入為61.25億元，同比減少4.6%。

針對收入下降問題，管理層表示，主要是部分周期性業務相較往年有所下降，但核心業務收入占比已經達到99%，保持整體規模基本穩健。

“受到房地産市場影響以及嚴控風險，公司主動減少房地産方面的業務規模，因此外延增值服務同比有一定的下降。總體上，2025年收入下降是公司在項目結構優化中的結果。”

據參會投資者透露，雅生活主動對部分低效項目進行了出清，例如回款率比較低、空置率非常高以及地産遺留問題導致項目存在重大安全生産隐患的項目，以釋放資源，優化項目結構以及提升經營效率。

此外，管理層還提到，公司秉持從“大而全”轉向“強而精”的目標，轉型工作從2024年開始，大量出清低效項目也集中在2024年和2025年。預計2026年到未來，公司出清節奏會有所放緩，處于動态微調的狀況。

調整難免帶來波動，但收入波動只是一時的。雅生活在管規模依舊位于行業前列，並不依賴關聯方輸送面積的同時還能保持穩定。

于2025年12月31日，公司總在管面積約為5.03億平方米，在管項目3864個。其中，來自第三方項目的在管面積占比約為81.8%。

據參會投資者轉述，雅生活項目大部分集中在經濟發達地區，因此保證了項目收益，其中73%在管面積位于一二線城市，來自北上廣深在管面積的收入占比接近40%。

通過2025年深度反思與研究，雅生活确定未來要做有質量的發展。

雅生活認為，有質量的發展解題關鍵在密度，要将運營和市場結合起來。未來将布局聚焦在全國不超過60個城市，原則上對于非白名單的城市不進入，同時也會積極探索一些新增的業務，包括醫療、房托、房管等。

“從規模速度型向質量效益型轉變，主要是将市場的發展與最終效益轉換結合起來，集團主動調整了項目結構，年内市拓也收獲了不少優質項目。”

良性運轉

将2025年定義為提質增效的轉型年，雅生活一方面對業務結構進行調整，一方面加強了品質投入，花的錢變多了，毛利端則略微承壓。

年内，雅生活毛利為16.77億元，較2024年同期下降19.5%；毛利率從上年同期15%下降2.0個百分點至13%。其中，作為核心、非周期性業務，物業管理服務、業主增值服務和城市服務毛利總額為16.78億元，同比下降16.7%。

具體來看，物業管理服務、業主增值服務、城市服務及外延增值服務毛利分别為13.61億元、1.98億元、1.2億元及-150萬元，毛利率分别為12.8%、18.7%、10.8%及-1.7%。

除了物業管理服務及城市服務業務因主動調整及出清導致階段性波動外，業主增值服務及外延增值服務也受到主動降低地産相關業務的影響。

管理層會上表示，公司物業管理業務毛利率依舊保持穩定，整體銷售費率和行政費率維持在較低水平，行政開支同比下降近兩成，保持在行業較低水平。

雖然處于轉型期當中，但雅生活還是在2025年收獲了一項好消息——實現扭虧為盈。

年内，由于沒有新增對關聯方貿易應收款項的大額計提減值撥備，雅生活金融資産減值損失由2024年43.29億元大幅下降至5.38億元。

因此，雅生活錄得淨利潤2.17億元，歸母淨利潤為1.05億元，淨利潤率為1.7%。若不含減值攤銷等因素影響，經調整淨利潤為7.84億元，經調整淨利潤率為6.1%。

截至2025年12月31日，雅生活貿易應收款項總額為85.17億元，與上年同期基本持平。其中，來自關聯方的應收款項為35.277億元，同比減少約4600萬元；來自第三方的應收款項為49.99億元，同比微增2.24%。

雅生活表示，貿易應收款微增主要受到市場環境與業主支付能力變化影響，回款周期變長；但公司通過多種渠道積極回籠資金，整體貿易應收款余額基本保持規模平穩。

除了住宅物管，雅生活另一重業務核心放在了回款周期最長的公建及城市服務上，疊加第三方市場拓展需要，以及關聯方回款能力下降，綜合導致過去應收賬款規模迅速膨脹的結果。

對此，管理層表示，2025年内公司主動對城市服務進行經營聚焦，並對項目結構進行了大幅調整，只要回款預期不明朗的項目馬上進行撤場，倒逼回款或及時止損。

“因此，城市服務的現金流在2025年實現了好轉，經營性現金流遠遠超過了公司當期利潤，主要就是通過項目撤場加速回款。所以整體現金流向好，應收賬款規模也有所降低。”

雅生活認為這是比較好的循環信号，疊加公司嚴控項目拓展，在城市服務闆塊沒有投資性的大額支出，因此保持了該闆塊業務的良性運轉。

截至2025年12月31日，雅生活流動資産125.34億元，現金及現金等價物為30.45億元，公司總權益為111.68億元。

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