年報觀察 | 信達地産遲來的“出清包袱”

觀點網 2024年，信達地産實現營業收入80.28億元，是該公司自2016年營收破百億後，首次跌落至雙位數。同時跌入虧損，實現淨利潤-8.09億元，同比下降234.41%；實現歸屬母公司淨利潤-7.84億元，同比下降255.12%。

但這並不是信達地産的谷底，近日再次交出一份虧損的2025年度業績。

4月1日，信達地産發布的2025年度報告顯示，期内實現營業收入45.84億元，同比減少42.9%；淨利潤在2024年虧損8.09億元的基礎上，進一步擴大至虧損87.23億元；實現歸屬母公司淨利潤-78.75億元，較上年同期的-7.84億元減少70.91億元。

年報披露同日，信達地産宣布拟對2025年度計提資産減值損失62.25億元。

該項計提直接減少信達地産當期利潤總額62.25億元，同時導致2025年度歸屬于上市公司股東的淨利潤減少約55.49億元。

即便忽略這項計提，信達地産在2025年仍實現利潤虧損，並較2024年有明顯擴大。

巨額的計提減值成為信達地産2025年業績巨虧的主要推手，但市場更關注的是，在出清歷史包袱之後，公司能否成功實現輕裝上陣，于下一階段修復盈利能力與财務報表。

遲來的“出清包袱”

信達地産的業績表現此前已有預告。

今年一月發布的業績預告中，對于虧損預期，信達地産解釋稱有兩點原因。

一方面是期内房地産開發項目集中交付規模減少，營業收入和毛利率同比下降，另一方面則是部分房地産開發項目及對外财務性投資存在減值迹象，結合市場情況，根據謹慎性原則計提相應減值準備。

過去一年，市場表現雖時有回暖，但整體而言仍處于調整階段，企業也面臨經營壓力。

國家統計局數據顯示，2025年，新建商品房銷售面積88101萬平方米，同比下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%；其中住宅銷售額下降13.0%。

受市場環境等影響，信達地産的業務表現也繼續在此前基礎上波動。

據悉，信達地産2025年房地産業務實現收入33.44億元，較上年減少47.85%，成為公司全年營收減少的主要原因；業務毛利率為4.13%，較上年減少了11.49個百分比。

實際上，信達地産近年來已接連下調全年經營計劃。

2024年，該公司預計全年實現簽約銷售額150億元，回款額140億元；最終實現銷售金額82.69億元，回款金額82.09億元，完成情況均不足60%。

對于2025年，信達地産此前計劃實現銷售額105億元，回款額100億元。根據這份最新發布的業績報告，最終實現銷售金額98.27億元，回款金額107.08億元。以此計算，2025年完成銷售金額目標的93.6%，並超額完成回款目標。

過往數據顯示，信達地産在2021年、2022年、2023年分别實現銷售金額325.18億元、224.18億元、195.05億元，對應回款金額312億元、225.41億元、207.28億元。

銷售及回款表現在2024年雙雙跌破百億後，終于又在2025年重回百億規模，只是銷售表現仍有提升空間。

面向2026年，信達地産保持謹慎，進一步下調了目標：計劃銷售額80億元，回款額70億元。

2025年全年業績發布的同一天，信達地産還披露了一份“關于計提資産減值準備的公告”。相較于房企此前慣用的“出清包袱”，信達地産的真實财務情況似乎在此時才真正浮出水面。

公告顯示，信達地産對截至2025年12月31日相關資産出現的減值迹象進行了全面清查和分析，對可能發生資産減值損失的資産計提資産減值準備，2025年度拟計提資産減值損失62.25億元。

其中包括，應收賬款和其他應收款根據賬齡和單項重大等共計提壞賬準備約1.06億元；債權投資計提信用減值14.79億元；存貨計提跌價準備42.8億元；投資性房地産2.74億元；商譽564.91萬元；長期股權投資8018.12萬元。

公告指出，本次計提資産減值準備，預計減少信達地産2025年度利潤總額62.25億元，預計減少公司2025年度歸屬于上市公司股東的淨利潤約55.49億元。

這也成為信達地産2025年大幅虧損的主要原因。

波谷中的“代建”抓手

這份最新發布的年度報告中，信達地産還對公司的發展戰略做出了調整。由此前的“地産開發、協同並購、管理服務三大業務輕重並舉的發展格局”明确為“大力發展困境不動産投資和輕資産業務，逐步提高輕資産業務規模，構建輕重並舉的業務組合”。

信達地産發展輕資産業務的重要抓手之一正是代建。

體現在項目儲備上，2025年信達地産新獲取項目計容建築面積約161.83萬平方米，其中，合作項目權益面積約22.28萬平方米，代建項目面積約118.54萬平方米，代建項目面積占比高達73.2%。

目前來看，代建對于業績的改善還十分有限。

數據顯示，信達地産2025年累計約55.97萬平方米房地産銷售面積中，合作項目權益銷售面積約18.12萬平方米，代建項目銷售面積約9.68萬平方米。

全年累計98.27億元銷售金額之中，合作項目權益銷售金額約30.77億元，代建項目銷售金額約17.24億元，代建項目銷售金額占比約17.54%。

而在2021年至2023年，信達地産代建項目銷售金額分别為6.7億元、57.8億元、68.1億元，逐年上升，占總銷售金額的比重由2.06%逐步增加至34.91%。

于2024年，信達地産代建項目銷售金額大幅減少，僅為11.62億元，同比減少了82.9%，占總銷售金額的比重也腰斬至14.05%。

盡管代建項目銷售表現在2025年有了明顯回升，但對信達地産的貢獻仍保持在較低水平。

目前，信達地産儲備項目計容建築面積375.56萬平方米，其中合作項目權益面積25.18萬平方米，代建項目面積193.26萬平方米。長期而言，代建項目仍将為信達地産貢獻更多銷售金額。

在此前召開的2025年第三季度業績說明會上，信達地産總經理宗衛國曾明确指出：“随着我國房地産市場供求關繫發生重大變化，有待盤活優化和更新改造的存量資産規模龐大，需要纾困救助和修復價值的項目資源增多，廣大金融機構涉房業務對于不動産專業服務的需求不斷提高。”

“新形勢下，公司加強集團協同，通過協同拓展、行業並購、項目投資、操盤代建、聯合建設、受托管理等多種方式獲取項目，業務來源更加多元，轉型發展步伐将加快。”

發展之路已然明确，信達地産又能否更健康持續的走下去？

截至2025年末，信達地産資産總額765.99億元，較年初764.34億元增加1.65億元；負債總額575.65億元，較年初504.98億元增加70.67億元；歸屬于母公司的所有者權益為159.64億元，較年初238.39億元減少78.75億元；資産負債率為75.15%，較上年度末66.07%增加9.08個百分點。

顯而易見的是，信達地産在利潤轉正的壓力之中，也正在承受負債規模增加的風險。二者之間如何平衡，成為信達地産能否真正走出困境的關鍵。

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