年報觀察 | 旭輝控股：從“活下來”到“站起來”

觀點網 3月31日，旭輝控股交出了一份“止血回正、基本面築底”的2025

年度答卷，核心财務與運營指標呈現出積極向好的趨勢。

報告期内，旭輝控股錄得年内利潤約158.95億元，其中歸屬于母公司股東權益的淨利潤約為176.66億元，成功實現扭虧為盈。

這個表現主要得益于報告期内完成了全面境外債務重組，以及境内債券重組方案獲得通過並完成債券購回選項，相關重組分别産生重大一次性收益約404.75億元及9.57億元。

除了發布2025年度業績外，旭輝控股還公布了新一輪高級管理層的變動——周長亮接任汝海林，擔任旭輝控股行政總裁；李揚接任葛明，出任執行董事。

有分析認為，這次交棒是旭輝從“活下來”到“站起來”的承前啟後——兩位功勳老将退居幕後以公司顧問身份繼續支持旭輝發展，“80後”總裁傳承接棒，書寫旭輝“站起來”的新故事。

從2022年因流動性困境出險，到2025年完成債務重組，再到如今功勳老将交棒、年輕化管理層挑起大梁，旭輝已然開啟了由新一代管理層引領的“站起來”新征途。

債務重組完成

受行業深度調整與債務拖累影響，旭輝控股此前三年均出現業績虧損，直至2025年因為債務重組而迎來了轉折。

旭輝控股年度報告顯示，于2025年，集團錄得已确認收入約為254.52億元，毛利約為17.435億元。

2025年，旭輝控股銷售物業已确認收入約為166.888億元，按年減少56.6%，占已确認收入總額65.6%。交付建築面積約194.21萬平方米的物業，按年減少44.4%。

“2025年銷售物業已确認收入減少，主要歸因于已交付建築面積減少。”旭輝控股表示。

據披露，2022年至2025年，旭輝（包括其合營公司及聯營公司）在全國累計完成交付近30萬套物業單位，其中2025年交付超過2.2萬套，整體交付率99%，保交付工作基本完成。

正是高比例的交付履約穩住了市場信心與客戶基礎，也赢得了地方政府和金融機構的信任，為債務重組談判和社會穩定做出了實質性貢獻，是旭輝得以“活下去”的根本保障。

2025年12月29日，旭輝宣布境外債務重組各項條件均已達成，重組方案正式生效。同年9月，百億境内公開市場債券整體重組方案獲債券持有人會議表決通過。

至此，旭輝完成境内外債務整體重組，成為業内首批實現這一成績的民營房企。

業績公告顯示，受益于重組落地帶來的約414億元收益（包含境外債務重組收益約404.75億元、公司債券重組收益約9.568億元），旭輝2025年實現扭虧為盈，實現歸母淨利潤176.7億元。

自2021年債務高峰期以來，旭輝就持續推進“降負債、去杠杆”工作，截至2025年12月31日，未償還債務總額降至約504億元，較2021年高峰期約1141億元減少超過600億元。

與此同時，淨負債與股本比率也從2024年底約145.6%大幅改善至約73.9%，處于行業較低水平。負債資産比率也從33.8%優化至24.8%。債務結構的優化，極大緩解了公司流動性壓力，為後續經營恢復赢得一定空間。

需要指出的是，扣除上述債務重組的一次性收益影響後，旭輝控股股東權益應占核心淨虧損約為88.87億元。主要由于市場持續調整、行業整體承壓，導致公司可供确認收入的物業項目竣工量減少，收入下降，同時毛利率面臨下滑壓力。

市場環境調整，旭輝仍需堅守現金流安全生命線，持續加強銷售回款與運營管控，2025年經營活動所得現金淨額連續第四年錄得正數。

截至報告期末，擁有現金及銀行結余（含受限制存款）約66.26億元。

核心業務調整

随着債務重組完成，旭輝控股最大一塊心頭石顯然已卸下，面對全新征途，最需要聚焦與關注的是具體業務。

林中提出，面向新征程，旭輝将堅定走“低負債、輕資産、高質量”的發展之路，並圍繞這一方向确立了三大轉型路徑：聚焦自營開發業務、做強收租業務、探索資管業務。

開發業務方面，旭輝控股過去一年物業銷售收入承壓，主要歸因于市場低迷及已交付建築面積減少。為改善這一情況，接下來将聚焦核心區域與産品。

數據顯示，2025年，旭輝控股實現合同銷售金額約161億元，合同銷售建築面積約154.79萬平方米，銷售平均售價約為每平方米10402元。銷售貢獻主要來自二線城市（占79.5%）及住宅項目（占86.8%）。

報告期内，來自物業銷售及其他物業相關服務的已确認收入約為170億元，同比下降56.8%，主要歸因于市場低迷及已交付建築面積減少。

對此，旭輝管理層在報告中還表示，展望2026年，房地産行業預計仍将處于調整周期中，全面復蘇尚需時日，但結構性機會與政策托底将是關鍵變量。鑒于二手房市場供需失衡調整需要更長時間，土地市場預計将延續“縮量提質”特征。房企投資将更加理性，聚焦于确定性強的一二線城市核心地塊。

“随着開發業務利潤變薄，經營性不動産業務的重心将顯著增加。成功構建資産管理能力、打通‘投融管退’閉環的企業，将在新的行業生态中占據有利位置。”此處可以看出，旭輝控股“做強收租業務、探索資管業務”的策略。

數據顯示，2025年，旭輝控股投資物業租金及其他相關服務收入約為16.4億元，保持了基本穩定。該部分收入主要來自上海LCM置匯旭輝廣場、上海恒基旭輝天地、北京五棵松體育館等優質資産。

租金收入正逐步成為旭輝重要的穩定現金流來源，未來将通過精細化運營提升資産價值。

對于2026年的重點工作，旭輝明确提出四大核心思路：在銷售端，通過推動多個項目組團新開工復工，補充貨值沖刺百億銷售；在産品端，新開工即新産品，推陳出新擁抱“好房子”趨勢；在項目負債端，一盤一策争取白名單支持，推動降息展期與困境項目處置；在經營資産端，提升客流、銷售與出租率，全力穩定租金收益。

管理團隊換帥

與業績公告同時發布的是公司董事會及核心管理層的重大調整，企業将這一事件稱作旭輝從“活下來”到“站起來”的承前啟後時刻。

公告顯示，自2026年4月1日起，汝海林辭任執行董事、行政總裁及授權代表；葛明辭任執行董事。辭任後，汝海林與葛明将即時獲委任為公司顧問，繼續為集團發展提供策略支持。

同時，周長亮獲委任為執行董事、行政總裁及授權代表。據介紹，周長亮現年46歲，2021年加入旭輝，曾任集團副總裁兼北京區域集團總裁及西北區域總經理，擁有豐富的房地産行業管理經驗。

李揚獲委任為執行董事，現年47歲，現任集團副總裁兼運營中心總經理，曾分管包含工程、采購、成本、客關等職能的運營中心，在“保交付”工作中發揮關鍵作用。

據了解，此次管理層變動是旭輝組織架構優化與人才梯隊建設的延續。

2025年11月，旭輝已完成組織架構調整，将原有十多個公司整合為華東、華南、華西、華北四大區域，並任命了一批“85後”年輕區域總裁。周長亮也在那時調任集團常務副總裁，協助總裁處理集團事務，為升任旭輝控股CEO做好鋪墊。

此次接棒被視作旭輝推動幹部年輕化的關鍵一步，着力構建一個更加年輕、扁平、高效的管理團隊，以應對新階段的挑戰。

董事會主席林中指出，過去的三年是旭輝“活下去”的艱難歷程，未來三年将是公司“站起來”的崎岖堅途。“80後”總裁接棒，接力書寫旭輝“站起來”的新故事。

年度報告“2026展望”部分，林中說：“未來，公司将始終保持戰略定力，以信用修復為發展立足點，以現金流安全為經營生命線，以資産管理與輕資産轉型為核心新方向，堅定踐行‘輕資産、低負債、高質量’的發展模式，聚焦收租、自營開發、房地産資管三大核心賽道，推進‘二次創業’。”

“公司将依托組織架構優化與精細化管理，聚焦核心區域深耕，提升業務競争力，憑藉極致的專業能力與運營效率，重塑企業核心競争力，穩步實現高質量、可持續發展，在行業‘下一個台階’中實現穩健突圍、向上生長。”

走過低谷，接下來的每一步都将向上。

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