觀點直擊 | 馬場開門紅之後 越秀地産今年保持千億目標

觀點網 2026年，越秀地産母公司越秀集團先開了個好頭。

2月25日，經歷243輪競價，鏖戰9小時，拍出236億元總價，越秀集團從保利、華潤、珠實等七家頭部房企中突圍，将這宗廣州總地價第二的地塊收入囊中。

根據最新消息，馬場地塊兩宗宅地已經分别備案土方開挖和主體工程，預計投資金額超過304億元，大幅打破廣州宅地開發的歷史紀錄。

從占滿版面的SKP官宣簽約，再到華爾道夫首入廣州的消息，越秀地産被集團“帶飛”，決心要在2026年重回廣州巅峰。

截至2025年12月31日，越秀地産營業收入錄得約864.6億元，同比增長0.1%；利潤總額為17.8億元，同比上升21.4%；毛利率為7.8%，核心淨利潤為2.6億元，合同銷售金額則為1062.1億元。

3月31日，越秀地産召開業績發布會，董事長及執行董事林昭遠，副董事長、總經理及執行董事朱輝松，聯席總經理及執行董事江國雄，财務總監曾志钊出席會議。

面對2026年的經營，越秀地産相信行業升級方向會越來越清晰。

求穩

近期樓市熱度有所回升，越秀地産仍然保持“地産行業處于調整周期”判斷。

國家統計局數據顯示，去年新建商品房銷售面積、銷售金額分别同比下降8.7%和12.6%，降幅較2024年明顯收窄。市場告别了高速增長模式，進入一個以“止跌回穩”為核心、推動高質量發展的新階段。

市場分化持續，行業調整期里每一片雪花落在身上，都幾乎有千鈞之重。回望2025年經營情況，行業整體銷售端持續承壓，越秀地産也無法幸免。

2025年内，越秀地産累計合同銷售金額約為1062.1億元，同比下降7.3%。在核心六城實現合同銷售金額約為909億元，約占公司總合同銷售金額85.6%。

回顧2024年度業績會，越秀地産将銷售目標定在了1205億元，2025上半年也已完成615億元銷售計劃，下半年卻遇上了行業調整帶來的波動。

不過，銷售端承壓並非越秀地産一家之難，在千億房企數量不斷減少的情況下，越秀地産後退步幅有限，依舊保持着千億規模，站穩第一梯隊陣營。

按地區劃分，2025年合同銷售金額中，大灣區約占30.6%，華東地區約占26.2%，中西部地區約占11.2%，北方地區約占32%。

同時，公司入賬銷售區域結構持續優化，大灣區、華東、中西部和北方區域分别貢獻了22.2%、40.9%、18.8%和18.1%，全年入賬銷售均價提升至29600元/平方米。

更穩定的核心城市已經成為行業競争共識，越秀地産並不例外，也收獲了可觀成果。

例如，北京和樾望雲、上海翡翠悅府兩大標杆項目，全年分别實現95億元、159億元銷售業績，銷售均價均突破10萬元/平方米。

将範圍稍微擴大，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市為越秀地産貢獻了85.6%的銷售業績。其中一線城市銷售金額超800億元，占比約78%。

董事長林昭遠表示：“2026年房地産行業依舊在持續的調整中尋求探底，並且這個底可能會比去年更厚，總體是市場築底的過程。”

還處在築底過程之中，也就意味着銷售波動還要持續。根據銷售月報，越秀地産今年前兩月累計合同銷售金額約為人民币71.06億元。

管理層透露，3月份銷售明顯優于1月，“小陽春”正反應市場回暖或有所改善的重要信号。不過，公司去年一季度在北京、上海的銷售情況比較理想，今年以持銷項目為主，大概率同比還是有下滑的迹象。

盡管如此，管理層對于2026年的經營還是持有積極态度，将繼續保持千億規模的銷售目標，核心是保持有質量的銷售以及銷售回款率，包括銷售毛利率以及經營性現金流的健康和安全。

“我們有2213億元貨源，其中94%分布在一二線城市，整體資源比較優質，總體按照50%的去化量計劃安排。”林昭遠還表示，定下這個目標，也是給管理層團隊一個努力的方向。

求進

銷售目標保持不變，越秀地産也沒有更改投資預算，全年權益投資目標金額還是300億元。

回顧2025年投資動作，越秀地産分别于北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、鄭州、西安及佛山新增25幅土地，總建築面積約為278萬平方米，全年權益投資總額244億元。

雖然沒有達成2025年300億元的投資目標，但總體還是符合公司當下銷售水平及策略推進節奏，超96%資金投向北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市，其中廣州、北京、上海三地投資額占比超六成。

根據業績報告，越秀地産截至2025年末總土地儲備達1855萬平方米，一二線核心城市占比達94.4%。其中一半位于一線城市，790.34萬平方米位于“大本營”大灣區，面粉儲備還是比較充足的。

管理層表示，2025年實際投資未達預期，主要由于去年上半年土地市場熱度與銷售市場不匹配，公司做了相應調整；下半年搶抓市場回落的增儲窗口、低溢價窗口精準加倉，最終将拿地平均溢價率控制在9.3%以内。

“從行業角度來看，去年投資策略比較精準，大部分投資地塊都位于重點發展城市。2026年，公司将繼續按照既定計劃及節奏，抓住市場機會，以可售貨值及1000億元以上的目標做好鋪排。”

值得注意的是，越秀地産2025年以106.16億元居于廣州房企拿地金額榜首，貢獻全市超五分之一的土地出讓金，2026年春節後集團又成功競得廣州天河馬場地塊。

馬場地塊是珠江新城核心地段最後一塊連片開發的城市更新地塊，對企業綜合操盤能力要求極高，市場關注度也居高不下。

越秀地産表示，将以高標準的規劃、高質量開發以及高能級定力的思路來推進項目。同時，若符合上市公司利益，該項目不排除會被注入上市公司越秀地産，具體以公告為準。

在林昭遠看來，以最快速度和效率引進全球頂尖的高端百貨SKP，這是越秀集團的底氣，因為這個項目的解題就在商業。馬場地塊近期将會開工，計劃3-4年内建成。

除了項目本身意義重大，堅持拿下馬場地塊，是一次資金實力和長期運營能力的綜合體現，更是在條件有限的市場環境中修復毛利率的機會。

截至2025年12月31日，越秀地産實現營業收入864.57億元，同比保持小幅增長；銷售成本為797.08億元，同比上升3.05%；毛利額為67.48億元，毛利率同比下降2.7個百分點至7.8%。

管理層對此表示，毛利率是10多年以來大家都比較關注的一個指標。過去兩三年由于行業調整，越秀地産毛利率也受到一定影響，總體而言還是希望毛利率能夠盡快修復，提升到一個合理水平。

“公司一方面希望行業調整能夠盡快得到更好的修復，同時也通過已投項目，能夠對整個盤子起到更好地帶動作用，因為新投項目毛利率都在15%以上。另一方面，公司通過降本增效，更好地通過産品的溢價能力來提高整體毛利率水平。”

不過，越秀地産整體盈利水平相對穩健，稅後利潤17.8億元，同比增長21.4%；核心淨利潤2.6億元，成為行業中極少數仍保持盈利的房企。

除此之外，經營性現金流延續多年淨流入态勢，期内實現經營性現金淨流入139.4億元，現金及銀行結余、定期存款、定期存款及其他受限存款規模為467.6億元，能夠較好覆蓋接下來的投資活動。

從債務結構來看，越秀地産境内融資占比71%，鎖定長期低成本資金。其中，一年内到期債務占比26%，中長期債務占比74%，期限結構合理可控。

财務方面，越秀地産三道紅線保持綠檔達標，資産負債率、淨借貸比率和現金短債比分别為40.8%、54.9%和1.7倍，資金安全墊厚實；期内加權平均借貸利率為3.05%，同比下降44個基點。

管理層在會上表示，2026年公司将重點落實去庫存、均投資、穩業績和防風險的經營策略，堅持長期主義，持續提升産品力和服務力。

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