觀點直擊 | 中海2025：賣了最多的樓，買了最多的地

觀點網 根據國家統計局數據，2025年新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%；其中住宅銷售額下降13.0%。

在3月31日召開的業績發布會上，中海集團董事會主席顔建國表示，過去五年，國内房地産經歷了滄海桑田，並進入了房地産下半場。我們相信，“十五五”時期房地産将進入高質量發展的新階段，未來每年仍将是數萬億的大市場。

顔建國指出：“盡管房地産市場仍在調整，但展望未來，我們對房地産止跌回穩，對中國海外實現可持續高質量發展均充滿信心。”

賣了最多的樓，買了最多的地

顔建國在概括中海集團2025年度的經營業績時是這樣表示的：“賣了最多的樓，買了最多的地，保持最穩健的财務狀況與行業領先的盈利能力。”

數據顯示，中海集團2025年合約物業銷售額為2512.3億元，相應銷售面積為1056萬平方米，分别同比下降19.14%、8.06%。假若剔除中海宏洋及合聯營公司的部分，中海2025年實現的銷售額為1772.4億元，對應面積666.6萬平方米，分别同比下降27.75%、6.55%。

圖片來源：企業年報截圖

按區域劃分，北區大區是為中海集團貢獻銷售額最多的區域，之後依次是南部大區、東部大區、中西部大區、港澳及海外大區。

中海集團及其合聯營公司（不含中海宏洋）在北京、深圳、天津、濟南等15個城市的銷售額位居當地市場第一，其中在北京實現合約銷售額502.6億元，在香港實現合約銷售額222.3億元，銷售額首次上升至香港市場第五名。

公開資料顯示，在北京，推出中海·萬吉玖序、中海時光之境、中海朝陽ONE等項目，其中萬吉玖序首開當天實現銷售63.7億元。

在深圳，中海與華潤合作項目深圳灣澐玺于11月30日入市，首批推出建面約209-1150平方米348套平層項目，單價最高27萬元/平方米，最終去化238套，去化率約70%，當天實現銷售金額130億元，刷新2025年全國單盤首開銷售紀錄。該項目後于今年3月22日二開，最終實現累計銷售金額突破239億元。

在上海，中海·雲邸玖章4月28日首次入市，推出187套房源，認購率突破200%。該項目年内共實現四批次入市，累計銷售額約58.27億。

得益于上述項目“多點開花”，中海集團及合聯營公司（不含中海宏洋）在香港及北上廣深五個城市實現的合約銷售額1254.4億元，占總銷售額比例57.3%。

不過值得注意的是，盡管中海·雲邸玖章取得了不錯的銷售業績，但中海在上海的銷售還是踩了一腳刹車。

2024年，中海憑借新天地順昌玖里、恒昌玖里、徐匯濱江領邸玖序三大項目集中入市，沖上了當年銷售榜首。2025年雖保持在前五強，但相較往年遜色不少。

觀點新媒體在早前報道中提到，随着順昌玖里、領邸玖序等項目入市，中海在上海區域的土地儲量被急速消耗，截至2024年末上海區域土儲僅有不到200萬平方米，将會對2025年銷售業績造成一定影響。

中海方面似乎也注意到了上述問題，2025年加大了土地市場的投資強度，尤其是在上海區域，投資金額從2024年68.6億元增至390億元，成為年内砸下最多資源的區域。

2025年，中海集團（不含中海宏洋）在中國内地15個城市和香港新增35幅地塊（2024年：22幅），新增土地儲備總建築面積為499萬平方米（2024年：416萬平方米），權益建築面積為445萬平方米（2024年：389萬平方米）。

總地價為1186.9億元，較2024年806.1億元增加47.2%；權益地價為924.2億元，較2024年696.35億元增長32.7%。

圖片來源：企業公告、觀點指數整理

從集團土儲規模來看，盡管中海年内砸下更多資金擴儲，但總規模還是止不住收縮。

一方面是因為始終保持一定去化速率，另一方面則是投資策略改變，強聚焦于安全性、确定性更高的一線城市，對于其他重點城市則是尋求結構性機會。

年内，中海在香港及北上廣深五個城市所投入的權益購地金額占比約73.9%，但相對應的權益總建面占比只有41.2%。

截至年末，中海集團土地儲備總建築面積為2528萬平方米，權益面積為2286萬平方米。另外，中海宏洋年内新增土地儲備面積293萬平方米，年末總土儲1199萬平方米，權益建築面積1026萬平方米。

兩者總土儲合計3727萬平方米，權益面積3312萬平方米。

“逐步築底企穩”

2025年，中海集團實現銷售回款1704.9億元，同比下降23.2%；其他經營回款為151.2億元，同比增長2.8%；總經營回款1856.1億元，同比下降21.5%。

回款的減少，也對公司業績造成了全方位影響。

圖片來源：企業公告、觀點指數整理

2025年業績數據顯示，中海報告期内收入為1680.9億元，同比下降9.2%；毛利為260.6億，同比下降20.4%，毛利率15.5%；淨利潤為134.3億元，同比下降24.5%；歸母淨利潤錄得同比下降18.8%至126.9億元，公司股東應占核心溢利為130.1億元。

從業務端來看，2025年中海旗下房地産開發業務收入約1567.7億，同比下降10.3%。對于今年的行業形勢，行政總裁張智超判斷，上半年房地産市場還處于一個微跌盤整、降幅收窄階段，總體呈現逐步築底企穩态勢。

張智超指出，今年上半年公司的銷售較去年同期大概率會有所下降，理由有二：一是在今年上半年可售貨量較去年同期減少640億；二是去年同期公司在幾個一線城市有超過400億高貨值暢銷型項目集中銷售，基本是開盤售罄。

“但總的來說，我們今年上半年整體銷售質量、去化率要略優于去年同期水平，對完成全年銷售指引目標充滿信心。”

另一方面，商業資産管理被中海視為“面向明天的成長型業務”，2025年商業物業運營收入為72億元，與上年同期基本持平，占總營收比例不到5%。其中，寫字樓收入為34.7億元，購物中心收入為23.9億元，長租公寓收入為3.5億元，酒店及其他商業物業收入為9.9億元。

盡管這個“明天”業務的規模仍比較小，尚處于起步階段，但年内中海還是取得了一些突破。

10月31日，華夏中海商業REIT在深交所挂牌上市，成為内地首單以“收購-改造-提升-盤活”模式落地的消費REIT。

華夏中海商業REIT底層資産是位于佛山南海區的映月湖環宇城，由中海在2020年收購而來，商業總建築面積15.35萬平方米，主要通過場地租賃、物業管理費、推廣費、停車場收入等獲取經營收益。

截至2025年底時出租面積為6.92萬平方米，出租率99.27%；平均租金單價161.63元/平方米/月，租金收繳率99.85%；租戶總數230家，零售、餐飲、體驗、服務業态占比分别為49.77%、21.50%、22.97%、4.78%。

數據顯示，自2025年10月20日至12月31日期間，華夏中海商業REIT實現收入3125.42萬元，淨利潤368.39萬元，經營活動現金流量淨額1374.47萬元。

圖片來源：企業公告

2025年，中海實現六個商業項目新投入運營，商業物業運營總建築面積增加近28萬平方米。

張智超表示，在兩條主賽道之外，公司将構建全産業鏈、全業态的生态型業務，包括比較突出的供應鏈業務，還做強代建、建築規劃設計以及數字科技等業務。這些業務會充分跟主業相結合，支撐公司産品力、運營力以及創建新的商業模式，輕重並舉，充分發揮綜合實力。

“相信在‘十五五’以及未來的地産行業場景下，中海會走得更遠、走得更好。”

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