華潤置地三十年軌迹：“三條增長曲線”的轉型樣本

觀點網 剛剛邁入2026年之際，華潤置地公布了一項重要改革：确立“開發銷售類業務、經營不動産收租類業務、輕資産管理收費類業務”為集團未來三大核心業務群。

以史為鏡，可以知興替。華潤置地這一次航道調整並非一蹴而就，而是歷經了三十年歷史經驗沉澱之後的又一次“知興替”之舉，亦是公司業績底色的具象化表達。

3月30日，華潤置地交出了2025年的經營答卷，實現簽約銷售金額2336億元，銷售規模穩居行業前三強，實現簽約面積922萬平方米。全年累計經常性收入為511.5億元，同比增長6.5%；經營性不動産業務租金收入累計329.4億元，同比增長12.8%。

還有一組數據值得關注：非開發業務的利潤占比超過了50%。

這是獨屬于華潤置地的標簽，代表着在行業整體仍在苦尋第二增長曲線、全力推動轉型突圍的當下，已然率先穿越周期，交出了一份經得起市場檢驗的答卷。

2026年，既是“十五五”規劃開局之年，也是華潤置地登陸資本市場三十周年的里程碑時刻。

30年前的1996年，華潤置地敲響港交所的鐘聲，彼時公司市值僅17億港元，2025年已增長115倍至1940億港元；股價從2.5港元的個位數水平，攀升至如今近30港元。股東回報水漲船高，每股股息上升18倍至1.289港元，股息率增長3.2個百分點至4.7%。

三十年征程帶來的變化遠不止這些，對比當年，華潤置地營業額從8億元到2814億元，實現約420倍擴張；歸母淨利潤從3億到254億，翻了94倍；租金收入從當初的百萬級到百億級更是實現4720倍的突破。

種種成績背後，更多是對未來形勢的精準預判，以及那一次次敢于做出改變的勇氣。

華潤置地的軌迹

1994年11月，華潤集團通過華潤創業入股北京華遠，以财務管控方式進軍内地房地産市場。後來為了獲得資本市場的融資支持，華潤集團将地産業務上市計劃提上議事日程，華潤北京置地（華潤置地前稱）于1996年9月向港交所提交了上市申請，並于2個月後正式挂牌。

2001年9月，華遠集團将持有的全部原華遠房地産股份轉讓給中國華潤總公司，不久後，北京華遠正式更名為華潤置地（北京）股份有限公司，業務模式也由投資管理地産公司轉變為自主經營地産業務。

2002年1月，更名為華潤置地有限公司（即如今的華潤置地），同時啟動全國化發展戰略，為日後的破繭蝶變編織了第一根絲線。

從1996年上市初期僅是立足北京的區域住宅開發商，到2002年啟動全國化布局、提出轉型綜合型地産商，再到2018年正式确立“城市投資開發運營商”定位，華潤置地每一次戰略轉身，都踩中了行業發展的節拍。

不同于多數企業的被動轉型，華潤置地始終以“前瞻性布局”搶占先機。

比如在完成改名的2002年就已經開始嘗試進軍商業地産，投資40億港元着手開發第一個購物中心——深圳羅湖萬象城。

20世紀初，購物中心對于大衆而言還是新鮮事物，華潤置地當時還被某電視節目調侃：“用40個億在深圳砸了個大坑”。

2004年12月9日，羅湖萬象城開業當天，超過4萬名市民的人流量打破了一切質疑。萬人空巷的場景證明了購物中心在内地市場的可行性，也堅定了華潤置地布局商業的決心。

于是在2005年11月，華潤置地以31.95億港元向華潤集團收購北京華潤大廈、上海華潤時代廣場及深圳華潤中心項目，正式确立“銷售物業+投資物業”雙輪驅動模式，公司定位由住宅發展商轉變為綜合型地産商。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

最初，由于缺乏足夠的經驗與借鑒對象，華潤置地選擇了穩紮穩打，並沒有盲目擴大購物中心業态規模，直至2016年才開始“踩油門”，並在2021年之後上了“高速路”。

經過初期探索，華潤置地于2014年7月宣布了“中國商業地産領導者”目標，這也是其首次正式向外界發布全國商業戰略布局。

此時，萬象城已成功復制至全國22個城市，但華潤置地並不滿足于此，而是經過積極探索與不斷創新，逐步發展並确立了三條各具特色的商業産品線。

除了主打高端定位的萬象城之外，華潤置地分别于2013年3月、2017年9月推出萬象匯（五彩城）、萬象天地，對應定位為區域商業中心、“街區＋MALL”，覆蓋不同消費全體的需求。

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截止到2025年末，華潤置地在營購物中心達到98座，其中82個項目零售額位列當地市場前三。旗下自持購物中心實現零售額2392億元，占社會消費品零售總額0.5%，同比增長22.4%，增速顯着跑赢全國社零大盤。

若按業态劃分，重奢零售額占比36%，非重奢占比64%；整體經營利潤率63.1%，再創歷史新高；租售比維持在11.5%合理水平。

2025年内，華潤置地新開業購物中心7座，除萬象除深圳灣萬象城（二期）之外，平均出租率達96.9%，零售額及租金占比分别為2.4%及2.3%。

2025年末，華潤置地已在27個城市實現2個及以上購物中心布局，未來将持續聚焦一二線及省會等核心城市，落實“一城多匯”及“多城多匯”的布局策略，提升重點城市的零售市場份額，推動市場地位及業績貢獻穩步提升。

據了解，2026-2030年，華潤置地預計分别新增5座、7座、5座、6座、6座購物中心，2030年末在營購物中心将增至127個。

更多增長點

2016年是“十三五”開局之年，華潤置地彼時在地産開發及不動産經營方面已取得一定規模及市場地位。為了拓寬業務發展模式，推動業務轉型，順勢推出“2＋X”商業模式，在鞏固“銷售物業”和“投資物業”兩大主業的基礎上，更積極地探索“X”多元賽道，打造更多業績增長點。

在此期間，圍繞城市發展與民生需求，華潤置地陸續進軍長租公寓、康養醫療、産業地産、城市更新、文體運營、酒店管理等領域，不僅為後續“3+1”一體化戰略的落地奠定基礎，更為公司打造第二三增長曲線确定了一個正确的前行方向。

2018年6月，華潤置地官宣推出長租公寓業務品牌“有巢”，並預計将在北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等23個城市開設4萬間。

僅經過四年半時間，“有巢公寓”在管項目便已達到56個，房間數5.6萬間。

于是在2022年12月，華潤以上海松江區有巢泗泾項目和有巢東部經開區項目為底層資産，成功發行一只保障性租賃住房REITs——華潤有巢REIT。後于2026年1月成功擴募，成為是國内公募REITs市場首單采用非定向擴募模式的案例。

2024年3月，以青島萬象城為底層資産的華潤商業REIT成功在深交所上市，是當時首批三只消費基礎設施REITs中規模最大的一只。據此，華潤置地得以打通購物中心“投、融、建、管、退”資本循環，持續拓展大資管業務模式。

2025年，華潤有巢REIT實現營業額7895萬元；稅前息前折舊攤銷前獲利（EBITDA）為5205萬元，同比增長4%；年末股價較首次公開發行價上漲50%；華潤商業REIT全年實現營業額7.6億元，EBITDA為4.2億元，年末股價較首次公開發行價上漲52.3%，市值過百億。

此外，華潤置地年内還成功設立首支Pre-REITs策略商業地産私募基金，支持在建商業項目開發，資管體繫日益完善。

截至2025年底，華潤置地資産管理規模5022億元，較上年末增加401億元。

資産管理業務之外，華潤置地最大成就或許是推動華潤萬象生活的上市。

2020年，華潤置地分拆商業運營與物業管理業務，成立華潤萬象生活有限公司並成功在香港聯交所主闆上市，代表着公司已找到第一個房地産發展的新模式並得到市場驗證，成功打造出的又一條增長曲線。

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截至年末，華潤萬象生活旗下在營購物中心數量增至135個，管理面積1489萬平方米，實現零售額2660億元，占全國社會消費品零售總額比重0.53%；寫字樓在管物業服務項目233個，在管面積1815萬平方米。

物管總合約面積4.64億平方米，總在管面積4.26億平方米，同比分别增長2.9%及3.2%；年内新增第三方物管合約面積3530萬平方米。

新的起點

2026年，又一次“五年計劃”啟動——在“十五五”規劃開局之年，華潤置地再次啟動組織變革，落地新的公司戰略。

這一次，華潤置地按照“三條增長曲線”業務模式，對應确立了三大業務航道：開發銷售型業務航道、經營性不動産收租型業務航道、輕資産管理收費型業務航道。

若從細分業務來看，華潤置地此次最主要的調整是将過去的生态圈要素型業務及資産管理業務分部並入到輕資産管理業務闆塊，形成公司第三條增長曲線。

根據2025年業績報告，華潤置地全年實現營業總收入約2814.4億元，毛利597.44億元，全年綜合毛利率為21.2%，年内淨利潤328.19億元，其中歸母淨利潤約254.18億元，核心淨利潤為224.8億元。

值得注意的是，華潤置地在本次業績報告中已将過去的“3+1”業務歸類為“三大增長曲線”，從核心淨利潤角度分析，經常性業務的核心淨利潤的貢獻占比達51.8%，相較往年增長了11.2個百分點，標志着公司已完成向“開發、運營、服務”相關多元多賽道驅動的戰略躍遷。

其中，“第一增長曲線”開發銷售型業務2025年實現營收2381.6億元，占總營業收入約84.6%，是業績貢獻的基本盤；全年實現物業簽約銷售額2336億元，行業排名第三，實現簽約面積922.4萬平方米。

得益于聚焦高能級城市的布局策略，一線城市銷售占比同比提升7個百分點至45%。從具體城市來看，在北京、成都、東莞、溫州的市占率排名第一，在上海、深圳、武漢、重慶、長沙等14個城市市占率排名前三。

年内結算營業額2381.6億元，結算面積968.2萬平方米，結算均價24599元/平方米，同比增長10.5%。

與此同時，鎖定已簽未結算營業額為1645.8億元，預計其中1234.8億元将于2026年結算，為2026年的業績打下來良好的“地基”。

土儲方面，華潤置地2025年獲取項目33個，總地價916.6億元，權益地價673.7億元，投資強度保持行業前三；全年新增土儲計容建築面積339萬平方米，新增權益面積256萬平方米，其中在北京、上海等五大核心城市的投資占比近8成，土儲結構進一步優化。

截至年末，華潤置地總土地儲備約4673萬平方米，其中開發銷售型業務土儲面積3936萬平方米，位于一二線城市占比67%；投資物業土儲面積737萬平方米，位于一二線城市占比77%。

經營性不動産收租型業務作為“第二增長曲線”，被華潤置地視作業績持續增長的強大引擎。2022-2025年間該業務分别貢獻53億元、78.5億元、85.6億元、98.7億元，復合增長率達22.9%，2025年以9.1%營收提供了43.9%核心淨利潤規模，是利潤及現金流的最主要貢獻者。

華潤置地董事會主席李欣指出，經營不動産出租業務将穩步增長，雖然有部分項目将進行資産證券化，但随着在建購物中心的持續開業，還有在營購物中心經營質量的持續提升，以及資管業務的有效循環，預計到“十五五”末，業務營收将穩定在300億左右，規模與質量保持行業第一，營收占比接近15%，利潤占比接近50%。

“第三增長曲線”為輕資産管理收費型業務，華潤置地将其看作是“業績強勁增長極，空間價值的核心創造者”，該業務主要囊括物管、商管、文體以及資管等業務。

其中，資管業務似乎得到了華潤置地特别的青睐。

據了解，華潤置地2026年将設置資産管理公司，定位和特點是業務全價值鏈能力融合發展，既有較強的片區統籌、城市級運營協同下的投資能力，又有持續領先的産品定義和高品質的産品實現能力，也打造了多層次REITs通道下的資産退出和資本循環能力，還有公司旗下華潤萬象生活強大的品牌招商和運營服務能力。

公司管理層表示，“十五五”期間是擴大資産管理規模、做強做大寫字資管業務的重要戰略窗口期，設立資産管理公司正是公司的一項重要戰略舉措。這家資管公司将主要作為承載第二增長曲線、第三增長曲線中資産管理收費型業務的核心管理平台。

關于大資管戰略的整體規劃，圍繞“十五五”發展戰略，華潤置地明确了“創建世界一流資産管理平台”的戰略定位，确立規模大、資産優、盈利強、增長快、品牌好五大核心目標，力争到“十五五”期末資産管理規模達到8000億元。

站在上市三十周年與“十五五”開局雙重節點上，憑借清晰的戰略指引、深厚的優勢積澱，華潤置地希望在城市發展浪潮中續寫更多篇章，引領行業邁向更美好、高質量的未來。

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