年報觀察 | 恒大物業艱難的“去恒大化”

觀點網 恒大集團于2025年8月25日正式從港交所退市，但因此而變得更難歸賬的應收賬款還在給恒大物業帶來持續負面影響，“去恒大化”成為避不開的任務之一。

恒大物業3月27日公布的2025年度業績顯示，2025年整體表現呈微增走勢，在母公司“拖後腿”與物業管理行業調整期影響下有此表現已屬不易。

數據顯示，恒大物業2025年實現營業收入約人民币136.78億元，同比增長約7.2%，主要得益于在管面積的提升和基礎物業服務收繳情況的改善。

截至2025年底，2025年在管面積約為6.01億平方米，年内累計新簽約第三方面積約4500萬平方米，合同年飽和收入超11億元，同比增長約7.3%。其中，新項目進場率92.1%，迅速貢獻了現金流和利潤。

盈利承壓 現金改善

營業收入同比增長，但盈利層面承壓。

報告期内，恒大物業毛利約為25.05億元，錄得2.5%同比增幅，毛利率從2024年的19.2%下降至18.3%；淨利潤約為10.09億元，同比下降約2.2%；公司擁有人應占利潤約為9.87億元，同比下降約3.4%。

利潤下滑主要受銷售成本增長、非業主增值服務收入銳減以及剔除關聯方空置物業收入等因素影響。

報告顯示，恒大物業2025年銷售成本111.73億元，同比增加8.3%；非業主增值服務收入由上年的9761.5萬元銳減至2848.3萬元，降幅70.8%。

基于審慎原則，恒大物業年内剔除了與關聯方有關的空置物業管理服務收入約5.1億元，且對信用風險顯著上升的第三方客戶，在款項逾期時未确認相關收入。

該部分，恒大物業在報告“重大損失無法追回的風險”部分如此表述：“監于中國恒大集團正處于清盤程序中，集團管理層預計從中國恒大集團獲得的經濟利益前景不樂觀，且存在高度不确定性……集團預計截至2025年12月31日止年度的服務收入金額約人民币510,060,000元。集團並無就其交付的該等物業管理服務确認收入，同時将根據相關法律及适用協議盡力采取合理的措施向相關方追收應收款項，積極維護集團利益。”

态度已表明，但相關收入能否如願收回仍是未知數。因為從過去披露的數據看，中國恒大負債高達2.4萬億元，淨資産卻為-6442億元?，已處于嚴重?資不抵債?的狀态。

雖然被拖欠大額資金，但恒大物業的現金流仍錄得改善。

報告提及，自2021年起，因關聯方違規挪用巨額資金及其他問題影響，恒大物業遭遇巨大經營壓力。面對挑戰，恒大物業深入推動了一場深刻的經營變革，在管理層帶領下，調整業務結構、強化資金管控及提升運營效率，成功化解風險，公司現金流日趨穩健，經營狀态持續向好。

報告期末，恒大物業現金及現金等價物約為41.9億元，同比大幅增長約55.3%。更為關鍵的是，淨流動資産較2021年末增加約55.38億元，回升至約8.75億元，成功由負轉正。

四大闆塊進與退

恒大物業收入主要來源于四大業務，闆塊的分化表現或許也反映出戰略調整的方向。

首先，在“基本盤”物業管理服務方面，恒大物業2025年實現收入約114.98億元，占總收入84.1%，同比增長7.6%。

其中，基礎物業管理服務收入約114.7億元，增長8.3%，是在管面積增加和以服務促收費策略見效的結果。非業主增值服務收入則從上年9762萬元銳減至2848萬元，同比下降70.8%，與房地産行業下行、關聯方業務萎縮直接相關。

其次，社區生活服務作為“增長引擎”，期内收入約10.09億元，增長10.7%。其中包括，聚焦業主需求的到家服務收入近1億元，同比增長約39.9%；圍繞直飲水和新能源充電需求擴大規模，相關收入近1.5億元，增長36.8%；全面鋪開的社區旅遊服務，全年服務客戶超9萬人次，實現收入近4000萬元，成為新的增長點。

再次，資産管理服務為全年收入增長作出了穩健貢獻，全年錄得收入約7.98億元，同比增長2.7%。恒大物業在年報中表示，依托社區資源，深化房屋租售業務，全年累計促成交易規模超69億元，收入超1億元，同比增長42.1%。

相比上述三個闆塊，社區運營服務全年收入近約3.73億元，同比下降1.9%。恒大物業認為，社區運營服務屬于周期性承壓，主要受外部市場環境影響，商家社區營銷及場地合作需求收縮。

從現有業務看，恒大物業顯然已很大程度從“關聯交易”中脫身。

收入來源顯示，第三方收入占比已高達99.8%，關聯方收入占比僅0.2%。年内，累計新簽約第三方面積約4500萬平方米，合同年飽和收入超11億元，同比增長約7.3%；新簽項目于2025年度進場率高達92.1%。

新簽項目中，非住宅項目年飽和收入約8.8億元，占比約80%；其中軌道交通業态年飽和收入約1億元，同比增長約248.6%，成功落地福建、貴州高速公路服務區等標杆項目；醫院、學校業态年飽和收入約1.7億元，同比增長約54.0%，成功落地甯波東方理工大學、景德鎮市第二人民醫院等代表性項目……

還有難題待解

業績轉好的同時，恒大物業仍面臨多重挑戰。

其一，關聯方風險持續傳導。公告明确指出，關聯方問題影響了部分項目轉化及相關業務盈利，並對品牌發展與市場拓展形成制約。

具體影響包括：應收關聯方貿易賬款及其他應收款項計提了全額減值準備；因關聯方過往向業主推介銷售理财産品可能涉及公司部分附屬公司及員工，以及關聯方房産促銷中存在物業服務費承諾未兌現等問題，直接影響了業主繳費意願和應收賬款回收。

其二，應收賬款回收壓力。年報顯示，截至2025年底，恒大物業應收貿易賬款約為26.51億元，賬齡結構欠佳，其中1年以上的賬款占比超過40%。

其三，重大損失追回不确定性。針對2021年高達134億元存款質押被強制執行事件，公司雖已獲得部分生效勝訴判決，但公告坦言“受限于中國恒大及相關責任方現狀，集團追回該等損失的金額尚存在重大不确定性”。

潛在控股權變更也是一大問題。公告披露，中國恒大及CEG Holdings的清盤人仍在就出售其所持恒大物業股份與相關投標人磋商。控股股東清盤可能導致公司控股權變更，這可能影響公司經營團隊的穩定性。

除了内部問題，行業共性壓力同樣給恒大物業帶來拉扯，如上遊房地産市場調整、剛性成本持續上漲、業主需求升級等挑戰，同樣考驗着盈利質量與可持續發展能力。

面對多重困難，恒大物業的策略是從品質、科技與市場化三方面着手。

年報顯示，該公司圍繞“設施煥新顔、服務標準化、溝通零距離”三大主線，通過“家園煥新”計劃、標準化服務體繫叠代以及常态化業主溝通機制。同時，持續優化公共收益管理規範，堅持“透明清晰、合規使用”原則，試圖重建與業主之間的信任。

科技方面，數字化轉型是恒大物業年報中的高頻詞。據介紹，該公司已構建覆蓋物業服務全場景的一體化平台。這些應用已覆蓋超90%的管理面積。基于此，公司還成立科技服務公司，将内部繫統進行標準化與産品化重塑，對外賦能首年即簽約近150家外部物業服務企業。

市場拓展方面，堅持“質量優先于規模”，依托“1+4+N”品牌戰略，深耕醫院、學校、産業園、軌道交通等高價值細分市場。年内新簽項目中，非住宅項目年飽和收入占比約80%，其中軌道交通業态同比增長約248.6%，醫院、學校業态同比增長約54.0%。同時對低質低效項目進行審慎調整。

遺留的歷史包袱又多又沉，走出一條“去恒大化”路徑，或是恒大物業如今能找到的最優解。

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