年報觀察 | 碧桂園：前路還有崎岖

觀點網 碧桂園的2025年，呈現着截然不同的面貌。

上半年是境外債重組激烈拉鋸戰，經營數據並未完全恢復，年中還收獲了一份虧損成績單。

轉入下半年後，部分區域将啟動新項目，境内外債務重組方案生效，“2026轉段正常經營”的期望似乎馬上就要實現。

出險将近三年，途中艱難爬坡過坎，如今内外債務重組均已落地，保交房也接近尾聲，最大的兩道難關即将通關，2025也是碧桂園收獲之年。

比起情況不太好的2024年，這次是“好事先行”：預計截至2025年12月31日止年度的利潤介乎約10億元至22億元，相比于截至2024年12月31日止年度的損失約351.45億元，成功實現轉虧為盈。

3月30日，碧桂園發布2025年度業績報告，全年合同銷售金額為330.1億元，實現總收入15.48億元，淨利潤16.2億元，歸母淨利潤32.6億元。

似乎從碧桂園越過重組高山那一刻起，距離恢復元氣的轉折點便不遠了。

扭虧為盈

這是碧桂園2023年以來利潤數據最好看的一份年報。

根據過往年報，碧桂園2023年、2024年分别錄得稅前虧損1672.53億元、223.69億元。受到房地産市場環境、大額存貨減值、銷售下跌、銷售成本高企等原因，虧損彌漫在各個角落。

就在完成内外債務重組的這一年，碧桂園最終結算淨利潤16億元，實現扭虧為盈。

這一成績背後，並非來自經營回升，而是源于債務重組落地所帶來的繫統性财務修復。

業績報告顯示，碧桂園錄得稅前利潤約128.65億元，歸屬于公司股東的利潤為32.61億元。

實現正向盈利主要由于：來自債務重組的其他收入及收益淨額約821.37億元，抵消了445.07億元存貨減值、105.25億元金融資産及财務擔保減值損失、153.52億元營銷費用及淨财務費用、合營及聯營公司損失。

2025年12月30日，經香港高等法院批準，碧桂園境外債重組方案正式生效。截至目前，新債務與權益工具均已完成發行，境内債重組方案将按順序啟動現金購回、股票和一般債權選項，當前已啟動上限4.5億元的現金購回程序，公司預計該事項将于4月完成。

若剔除債務重組收益，碧桂園經營層面仍處于階段性虧損狀态。

2025年度，碧桂園錄得毛虧431.18億元，最大源頭便是針對存貨、金融資産及财務擔保規模超過500億元的計提減值。若剔除減值對毛虧的影響，2025年度毛利約為13.89億元。

從另一層面而言，充分的計提減值相當于将潛在的歷史包袱或未來風險集中處理，有助于企業建立更健康的資産負債表，當後續市場回暖、售價回升時，毛利回升的彈性空間将會更大，為未來輕裝上陣打下基礎。

扭虧為盈是債務重組落地連帶效果，最直接且關鍵的改變依然在債務規模上。

截至2025年末，碧桂園錄得總負債7679億元，同比減少22%。其中，有息負債規模為1480億元，同比減少1055億元，下降幅度42%。

截至2025年12月31日，碧桂園現存銀行及其他借款1248.25億元，優先票據153.54億元，公司債券77.8億元。

而銀行及其他借款當中，1071.84億元須于一年内償還，162.33億元須于五年内償還，14.08億元須于五年後償還。

值得注意的是，總負債中還包含1577.51億元合同負債，這筆負債屬于已預售但未确認收入的房款，不涉及現金償還，並于房屋交付後即可結轉收入。

減去相應數額後，碧桂園現存總負債約為6101.49億元，這也意味着重組落地帶來的實際減債規模超越報表表面體現的效果。

現金情況方面，碧桂園共有總現金余額186.35億元，其中現金及現金等價物約58.11億元，受限制現金約為128.42億元，資本負債比率從上年末的87.3%微降至87%。

截至2025年12月31日，碧桂園總資産規模為8121億元，下降部分主要來自于年内減債成果；淨資産為443億元，保持為正的同時，較上年同期增長85.35%。

據觀點新媒體了解，碧桂園後續仍會有少量負債随着強制轉股債執行轉股而轉入權益科目從而增厚權益。

正常經營

已經“活過來”的碧桂園，接下來還要繼續回答“如何走下去”。

細細翻看碧桂園每月管理會議及年度工作會議，可以發現2026年主題脈絡對比2025年已經有非常清晰的變化。

2025年1月6日，碧桂園召開當年首次月度管理會議。彼時，碧桂園的描述依舊審慎地将“挑戰”放在“機遇”前，全年關鍵任務依舊是保交房和修復資産負債表。

雖然在2月年度工作會議上，楊惠妍首次明确提出“要為2026年進入正常經營狀态做好準備”，但保交房依舊是碧桂園貫穿全年的重點任務，只是在下半年展望中多出了“保主體”。

變化的起始點或許出現在2025年11月，涉及177億美元的境外債重組方案獲得高票通過，越過最關鍵一關，碧桂園進入了“繫統性推進轉段”階段。

整體降債規模預計接近900億元，重組完成後未來五年内的兌付壓力有所緩解，碧桂園開始思考未來：楊惠妍将轉段稱為“一次蛻變”，也是“二次創業”的開始。

來到2026年2月，“砺韌同心，履踐新程”主題之下，碧桂園的心态已經轉向積極，除了明确2026年為“保交房收官之年”，還提出恢復正常經營的最終目標是公司整體現金流和利潤均為正。

2025年全年，碧桂園完成房屋交付近17萬套。将時間維度拉長，自2022年至2025年四年，其“保交房”累計交付總量近185萬套，交付量在第三方榜單中持續位列行業第一。

保交房的壓力正在消減，碧桂園位于“從保交房向正常經營轉段的最關鍵一年”，開始将更多精力逐步轉移至經營準備當中。

正如月度會議上明确的“恢復正常經營的標志就是經營性現金流回正”，碧桂園嘗試重新站起來的過程並沒有想象中容易。

出險初期，加快進行資産處置是大部分房企短期内獲得大量流動資金的常見選擇。

自2022年起，碧桂園各類資産處置累計回籠資金超700億元。從核心資産到非核心資産，從股權投資到公務車輛，幾乎動用了所有可動用的資源換回更多的資金。

不過，資産處置只能解一時燃眉之急，房企“活水”源頭依舊是房屋銷售。尤其是為恢復正常經營做準備的轉段時刻，如何提高銷售是碧桂園此階段亟待思考、突破的問題。

根據月度銷售報告，碧桂園2026年2月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約22.3億元，對應銷售建築面積約29萬平方米。

2026年前兩月，碧桂園累計實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約44.4億元，累計歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約57萬平方米。

漸漸走出復雜性、未執行與長期性交織的“無人區”，高山背後還有經營長河等待碧桂園跨越，好在積極的信号已陸續傳來。

今年2月16日，碧桂園發布公告稱，根據高等法院于2026年2月16日作出的命令，針對公司的清盤呈請已被駁回。

總部未動，商管先行，3月17日有市場消息表示碧桂園商管将于4月接手佛山桂城萬達廣場，将項目更名為“桂城·鳳凰荟”，拟投入千萬元啟動全面升級改造，預計10月煥新亮相。

三天過後，碧桂園納入富時羅素全球股票指數繫列正式生效，並且成為該次調整唯一新增地産股；此外，作為首批全域智慧生态核心合作伙伴，與廣州市白雲區政務服務和數據管理局于3月21日正式簽署生态合作框架協議，深度融入白雲區“智城”建設布局。

“最關鍵一年”進度條即将走完四分之一，碧桂園如一支離弦的箭，在年報中寫下：前路縱有崎岖，唯有一往無前，方能不負期待。

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