觀點直擊 | 華潤萬象生活增量時刻：再開100座購物中心

觀點網 華潤萬象生活所管理的購物中心規模，仍在繼續增長。

截至2025年末，在營購物中心數量從一年前的118座增至135座，在管建築面積同步擴大至逾1489萬平方米。

在商業地産行業普遍語境里，企業規模增長往往伴随着微妙的代價。

據了解，規模陷阱的典型症候是，管理半徑急劇拉長，運營的精細度開始讓位于擴張的速度；租金單價與出租率之間出現此消彼長的拉扯；現金流被新項目的前期投入持續吞噬。

最後，商業模式的護城河在邊際效益遞減中變得脆弱，尤其在目前零售消費環境還不算太明朗的情況下。

然而，這家擁有深厚國資背景的頭部商管企業，在規模持續外擴的同時，卻未滑入這個隐秘的陷阱。

華潤萬象生活呈現出的是另一種“雄心勃勃”的叙事。

這在當下的商管行業並不常見，因為考驗的不是簡單的項目復制能力，而是體繫化的運營中台能否在規模膨脹時持續輸出標準化甚至差異化的管理能力。

分化市場的優等生

華潤萬象生活顯然做到了。

财報顯示，2025年全年，華潤萬象生活實現營收180.22億元，同比增長5.1%，得益于商管經營規模效應加強及效率提升，整體毛利率同比增長2.5個百分點至35.5%。同時，核心淨利潤增長13.7%至39.5億元。

180.22億元收入中，商業航道業務收入69.6億元，同比增長10.1%。當中，購物中心業務闆塊收入47.68億元，較上年同期增長13.3%。購物中心來自運營的收入增長了12.2%到32.75億元，來自分租的收入則增長了35.7%到10.59億元。

期内，購物中心業務毛利率高達75.9%，較去年同期的72.6%有所提升；購物中心來自運營部分的毛利率更達到82%。

與之對應，華潤萬象生活目前在管的135個購物中心，去年實現零售額2660億元，同比增長23.7%，可同比增長12.2%，全面跑赢3.7%的社消零總額增速。

其中，重奢項目零售額同比增長18.5%，可同比增長15.3%；非奢項目同比增長26.9%，可同比增長10.4%。

圖片來源：華潤萬象生活業績發布PPT，商業客截取

推動業主端租金收入同比增長16.9%至307億元，NOI同比增長17.8%至201億元，NOI Margin亦同比提升0.6個百分點至65.7%，且達到近年來最高水平。

從華潤萬象生活最大的業主和母公司華潤置地看，後者共持有98座購物中心，並全部交由華潤萬象生活管理。

資料顯示，2025年華潤置地自持的購物中心實現租金收入219億元，同比增長13.3%。在營項目規模效應持續，令營業成本及兩費占比分别下降1.3個百分點和2.6個百分點，讓毛利率及經營利潤率分别升至77%及63.1%。EBITDA成本回報率表現為9.8%。

期末這98座購物中心整體出租率保持在高位，較2024年末提升0.3個百分點至97.4%。

租售比平衡是購物中心經營工作的重難點，關繫到租戶毛利與商場租金收入，這是矛盾沖突的。因此對商場運營方來說，通常做法是盡量提升項目的零售額。一般來說，健康的租售比在10%-15%。

截至2025年末，華潤置地自持購物中心租售比錄得11.5%，較2024年的12.2%出現一定下滑，其實也錄得了2021年以來的低位，2021年的數據為13.0%。

相關數據的表現為，期内華潤置地自持購物中心零售同比增長22.4%，但租金同比增幅只有15.9%，兩者較2024年繼續拉開差距。

就目前來看，租金收入和零售額的絕對額仍在增長。在消費市場復蘇斜率並不陡峭的背景下，零售額的增長往往需要更強的經營動力，而租金成本的有效控制，能夠提升商戶的存活率與續租意願。

圖片來源：華潤置地業績發布PPT，商業客截取

總的來說，購物中心經營不是零和博弈，華潤萬象生活作為經營方也更願意通過與商戶一起“做大蛋糕”，實現更長遠的增長。

不單止華潤體繫内，華潤萬象生活針對第三方項目相信也是這樣的經營邏輯。

另有數據顯示，華潤萬象生活135個在營項目中，54個項目零售額排名當地市場第一，105個排名當地市場前三，綜合素質可以說相當之高。

這種運營質量，意味着華潤萬象生活有充足的拓展能力。

2030年在營商場破200個

華潤萬象生活管理層也就目前的市場發展情況做出自己的判斷。

管理層提出，2025年的市場情況相較2024年變化很大，從總量角度看，國内消費總量巨大，内循環加速，規模擴容潛力持續釋放。

“社會消費品零售總額首次突破50萬億元大關，消費市場的規模穩居全球第二，最終消費支出對經濟增長的貢獻率達到了52%。”管理層分享，中國經濟邁出了從投資主導向消費主導的内生增長模式轉型的一步。

但當前的零售市場也呈現了分化的趨勢。管理層指出，一方面是消費内容的分化，服務消費提速占比持續提升，健康文旅休閑需求持續釋放。

其次是消費需求的分化，高端奢侈品的消費逐步企穩。長期看，中國仍然是全球奢侈品最重要的市場之一。高淨值人群對于重奢和高端服務依然有着穩定和強勁的需求，非奢的消費者也更加注重品質、性價比、情緒價值。

據透露，去年華潤萬象生活在營購物中心内，以黃金飾品為代表的配飾類、以文創IP為代表的生活方式類、以運動戶外為代表的服裝服飾類商戶銷售額，均取得了超過20%以上增長。

第三，就線上線下零售渠道，兩個渠道的差距在大幅收窄，線下零售仍大有可為；最後，低線城市成為了一個重要的增長點。

“2025年前三季度快消品的增長近八成來自三至五線城市，其中三四線城市貢獻度持續攀升。”管理層說。

因此，擺在面前的是一個巨大的尋找增量的機會，而華潤萬象生活是目前國内少有能夠“多賽道開花”的商管企業。

“十五五期間（即2026年到2030年）是重要的戰略的機遇期。”管理層表示，公司将抓住機會加速發展。

事實上，去年華潤萬象生活已推動在萬象城、萬象天地、萬象匯等産品線，再将項目劃分為非凡重奢、城市旗艦、品質生活還有前沿創新四個賽道，以适配後續的拓展需求。

具體來看，非凡重奢以西安萬象城、沈陽萬象城、杭州萬象城、深圳萬象城、深圳灣萬象城等M1重奢萬象城為代表。據統計，目前華潤萬象生活共運營着15座重奢萬象城，最新一個項目是2025年6月開業的鄭州鄭東萬象城。

據公開資料，沈陽萬象城、深圳萬象城、杭州萬象城三個項目銷售額實現破百億。

城市旗艦的代表項目則為一批M2定位的合肥萬象城、太原萬象城、南昌萬象城、甯波萬象城，和部分表現最好的萬象天地項目，如蘇州萬象天地，這些項目通常聚焦内容與場景創新。

品質生活則是追求標準化的一個體繫，代表項目有沈陽鐵西萬象匯、東莞松山湖萬象匯、南通萬象城等。

前沿創新類項目就涵蓋宜賓天地、義烏天地、紹興天地等一批“天地繫”産品，以及太原鐘樓街、杭州中心等非標準化的項目。

具體拓展策略是，聚焦核心城市核心標的，做全域和卡位式的布局，並确保做一成一。

包括主要在一二線城市中心或副中心，尋找深耕加密機會，繼續實現“一城多匯，多城多匯”；同時，對于人口數量多、經濟體量大、産業發展潛力大，且有旅遊産業支撐的三線城市，會加強研究進行布局，重點關注有潛力打造成為城市頭部的優質項目。

對于細分賽道則會持續優化。據了解，去年該公司已成功通過東莞MIXC VILLAGE萬象濱海購物村和西安MIXC AIR兩個項目進入奧萊、機場商業的賽道。

據參加了投資者會的投資者分享，公司管理層實際給出了更具體的拓展計劃，即“123”戰略，代表“十五五”期間華潤萬象生活在堅持高質量發展的前提下，要努力實現購物中心新增拓展100個，在運營購物中心要增加到200個，管理的購物中心（即含存量）要達到300個。

“預計2026年新開及煥新購物中心14個，並在‘十五五’期間，每年推動10-15個左右新開項目入市。”管理層在投資者會上表示，2025年，華潤萬象生活新開購物中心的數量為14個。

這個目標有一定的挑戰。

資料顯示，截至2025年末，華潤萬象生活管理的購物中心就有207座，已包含存量的未開業項目72個，其中母公司32個，第三方項目40個。

其中這32個母公司項目，已在華潤置地的長期開業計劃内有所體現。

圖片來源：華潤置地業績發布PPT，商業客截取

意味着上述的“新增拓展100個”項目絕大多數都要從第三方拓展中找。

不過，過去數年，華潤萬象生活的第三方拓展能力也有長足的發展。據統計，在剛剛過去的“十四五”期間，該公司市場化拓展第三方項目的占比由期初5.7%提升到期末的37.2%。

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