年報觀察 | 融創翻身的“家底”

觀點網 2025年，對融創中國而言，是從債務危機集中爆發階段，轉向風險緩釋與經營修復的關鍵一年。

這一年，該公司完成了境外債重組，卸下債務包袱，換來了一些騰挪時間。

3月27日，融創中國交出了過去一年的成績單。

數據顯示，2025年全年實現收入約為451.2億元，較上年減少約39%；歸母淨虧損較上年收窄52%至123.3億元。

背後的原因是境外債務重組帶來約329.7億元一次性收益。

如若剔除該因素，融創中國經營層面仍錄得毛虧6.4億元，較上年毛利28.9億元降低約122.1%。

雖然寒意未消，但融創的故事主線已從“絕境求生”切換為“蓄力謀生”。

業績篇

從業務層面來看，過去一年，融創戰略重心已從“保交付”轉向盤活存量資産、恢復自身經營能力。

2025年，融創中國營業收入451.2億元中，住宅及商業物業銷售仍是絕對主力，文旅城建設與運營、物業管理等多元業務也貢獻了一部分收入。

具體來看，全年物業銷售收入為330.5億元，占總收入73.3%，但同比減少了46.02%。

公司在财報中解釋，主要是因為物業交付面積和銷售均價雙雙下降導致。期内，融創物業交付面積同比減少約107萬平方米，下滑23.1%；同期結轉項目銷售均價也下降了29.8%。

事實上，過去幾年，房地産行業持續下行，新房銷售整體收縮，疊加部分房企債務問題影響，購房者對期房信心不足，銷售難度進一步加大。

國家統計局數據顯示，2025年，全國新建住宅銷售面積73299萬平方米，同比下降9.2%；銷售額73335億元，同比下降13.0%；降幅有所收窄，但市場整體仍面臨一定壓力。

盡管數據仍舊承壓，但2025年的融創並非全無亮點。

第一個是“保交付”。回顧2022至2024年“保交房”挑戰最激烈的三年，融創分别交付18.6萬套、31.2萬套、17萬套，累計超過66.8萬套。2025年，融創中國計劃達成超過5萬套房屋交付，最終完成了5.4萬套。

算下來，從2022年到2025年，四年間累計交付72.2萬套。

“保交付”這場硬仗基本收官，意味着接下來公司的重心将轉向資産盤活與經營恢復。

第二個是資産盤活初見成效。2025年，融創成功盤活了12個地産項目，預計可從中獲得約112億元資金，用于解決項目現有債務問題和啟動項目開發建設。截至目前，已實際到賬約85.8億元。

年内，北京融創壹号院、武漢光谷壹号院、天津梅江壹号院二期等項目，均已開工建設並實現銷售。

其中，上海壹号院全年累計銷售金額超過220億元，多個批次開盤即售罄；北京融創壹号院實樓樣闆間煥新亮相後，兩周内認購了25套；武漢光谷壹号院則在2025年12月7日首次開盤，推出107套房源，當天去化率接近九成。

這些項目的成功盤活，為融創全年銷售業績提供了實實在在的支撐。

2025年全年，融創累計實現合同銷售金額約368.4億元，合同銷售面積約145.3萬平方米。

面向2026年，融創在财報中明确表示，随着保交付任務的基本完成和公開市場債務風險化解工作的收官，引入資金盤活項目、解決項目債務問題将是集團工作的重中之重，公司将繼續加大力度推動與資産管理公司等能提供增量資金的機構合作，致力于加快化解項目債務風險和盤活優質項目。

換言之，資産盤活這場仗，即将從破冰進入加速階段。

多元業務方面，融創服務2025年實現收入68.2億元，歸母淨利潤扭虧為盈，達到2億元；在管面積約2.6億平方米。

文旅闆塊同樣在擴張，年内，融創在營雪場增至11家，2025年新簽約溫州、杭州等項目；全年文旅城建設及運營收入為47.3億元。

從長期發展看，融創仍有“家底”。截至報告期末，公司連同合營及聯營公司總土地儲備約為1.08億平方米，權益土地儲備約7651.3萬平方米，其中未售權益土地儲備約6050萬平方米，為未來幾年的開發提供了空間。

融創判斷，随着房地産市場逐步企穩，這片“土地糧倉”将成為解決項目債務、支撐經營恢復的重要底氣。

同時，此前股東大會上，管理層也明确了未來的打法：“我們肯定不會再去那麼多的城市，中國每個城市差别很大。融創在北京、上海、西安、重慶等多個城市是有優勢的，我們要集中在核心一二線城市，把産品做好。”

管理層同時透露：“除了開發業務之外，運營業務和能力在未來這兩三年會有一個比較大的突破。”

負債篇

去年6月，融創中國股東大會上，久違露面的孫宏斌重回大衆視野。

當被問及“您覺得最困難的時候已經過去了嗎？”，孫宏斌給出了一個直截了當的回答：“肯定的。”

談到未來如何保障公司長遠發展，孫宏斌表示：“公司過去經歷過很多困難和風險……不管是再好的行業，杠杆高風險就會很大，所以降杠杆是必須的。”

同年1月21日，融創中國發布公告稱，融創房地産十筆債券重組方案已全部獲得相關債券持有人會議審議通過。這意味着，總規模154億元境内債重組整體成功落地。

截至年末，融創已注銷合計金額約106億元境内債券。更為關鍵的是，剩余金額約48億元境内債券成功展期至2034年6月。

将緊迫的短期債務拉長至近十年的償還周期，融創換取了極其寶貴的“時間空間”。

在穩住境内基本盤同時，境外債重組同樣取得進展。2023年，融創首輪境外債重組采取“化債+展期”方式；2025年，面對市場變化，融創推出了更為徹底的“全額債轉股”方案。

11月5日，融創發布公告，本金總額約96億美元的境外債重組計劃，已獲香港高等法院正式批準。随着法院裁定的落地，重組計劃所有先決條件達成。

至此，融創中國境内外債務均得到妥善解決，上市公司層面實現了“徹底安全、無負債”。

最新披露的年報中，融創表示，2025年全面境外債務重組、境内公開債券重組的完成，徹底化解了上市公司層面的債務風險及集團境内公開市場債務風險。

得益于境内外債務的重組，融創借款總額實現了大幅壓降，報告期末，整體借貸總額約為1882.6億元，較2024年末減少約714.1億元，較2021年高點累計壓降1334.5億元。

杠杆水平也随之改善，截至2025年12月31日，融創資本負債比率約為79.1%，較2024年底81.3%有所下降。

不過，融創的壓力並未完全消散，目前公司所持借貸總額當中，仍有1842.5億元由發展中物業、持作出售的竣工物業、若幹附屬公司的股權或資産處置收益權作出抵質押。

換句話說，融創雖手持大量優質資産，但這些資産仍與大部分債務牢牢綁定，既是“家底”，也是“抵押品”。

融創表示，将繼續通過申請保交樓專項借款、銀行配套融資、“白名單項目”融資及與金融機構合作等方式獲得新增融資，為後續經營注入活水。

觀點新媒體查閱發現，截至目前，該公司及合營、聯營公司獲得各地政府批準的保交樓專項借款約230.2億元，獲得銀行配套融資審批約112.7億元，獲得“白名單項目”融資審批約47.8億元。此外，2025年通過引入資産管理公司合作開發項目，獲得新增資金約64.1億元。

不過，現金層面仍面臨一定壓力。2025年末，融創現金余額約為120.1億元，較2024年底的197.5億元減少77.4億元；其中非受限制現金由77.3億元降至56.8億元。

盡管部分數據仍稍顯寒意，但2025年對融創而言無疑雖具有轉折意義的一年，完成了“化債”和“保交付”兩大攻堅任務，資産負債表經歷了一次徹底的大掃除。

進入2026年，融創叙事主題已從“生存”切換為“復蘇”，能否在政策暖風下加快資産盤活和銷售回款，将是決定這家曾經的地産巨頭能否重回健康發展軌道的關鍵。

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